Com a morte do inquilino quem fica responsável pela locação de imóvel?

Morte é um assunto que todo mundo teme e que por mais que seja a única certeza que todos nós temos, é um momento de extrema tristeza e necessidade de resolver diversas questões. E quando morre o inquilino que é nomeado como responsável no contrato de locação, como fica o aluguel?

Essa é uma dúvida não só do proprietário, mas também dos familiares que aqui ficam e é justamente sobre esse tema as orientações que o Marcel de Toledo, diretor de marketing do Grupo SP Imóvel e advogado imobiliário, passou através de um bate um papo que pode ser assistido através do vídeo que aparece no topo desta página.

Através deste artigo escrito também será possível verificar todas as recomendações do especialista como: direitos e deveres dos familiares do inquilino que faleceu, proprietário do imóvel alugado e até mesmo do fiador (caso a fiança tenha sido a garantia locatícia utilizada no contrato).

O inquilino do imóvel alugado morreu, haverá despejo de quem ficou?

Segundo o Marcel de Toledo, a legislação sobre o assunto é clara e objetiva, encaixando-se praticamente na maioria dos casos das pessoas que residem no imóvel em que o inquilino morava, possibilitando o direito da sub-rogação na locação. Significando, apenas, alterar a obrigação locatícia para os moradores que já habitavam o imóvel.

 Agora, no caso de dois amigos que moravam juntos, onde nenhum deles dependiam da renda do outro, em tese, essa situação não configura a situação de sub-rogação por parte de quem ficou.

É possível conferir essas informações, a partir do Artigo 11 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato), que cita:

Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:

I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Especificando, o primeiro a ter direito à sub-rogação é o(a) companheiro(a), cônjuge do locatário que veio a óbito. Não existindo o interesse por parte, a sub-rogação torna-se direito dos herdeiros.

O locador (proprietário) é obrigado a aceitar a transferência de titularidade no contrato de locação.

Em caso de locação comercial, como fica?

Nessa situação, a sub-rogação acaba sendo mais clara e simples, pois, no caso de um estabelecimento comercial em sociedade, ela fica sob responsabilidade dos acionistas. Caso não haja sociedade, automaticamente é transferida para os herdeiros.

Em situações de processo de separação?
 

É ressaltado também que em caso de um casal separado de fato ou judicialmente, onde na residência estava morando um herdeiro (filhos, mãe, pai), a sub-rogação vai para aquele que reside e não o primeiro (companheiro/cônjuge) por questões de ordem obrigatória da lei, conforme citado abaixo:

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

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Resumindo..

 Assim, o que vale é observar quem são os atuais moradores na época do falecimento do inquilino.

Porém, se for constatado que todos moram sob o mesmo teto(filhos, pais, companheiro/a) terá que seguir a ordem em que a lei informa, ou seja, nesse exemplo, a companheira ou companheiro estariam na frente.

Um caso real na carreira profissional de Marcel de Toledo

O especialista comentou uma situação real que ocorreu durante a sua carreira, relacionada uma disputa pela sub-rogação do contrato de locação, entre a namorada do inquilino que veio a óbito e a sua herdeira, maior de idade, conforme observará a seguir:

Morava um casal de namorados com todos os critérios de união estável e a filha (maior de idade) do locatário. Constava somente o homem no contrato de locação. O inquilino faleceu e a filha quis que o imóvel fosse sub-rogado para ela, com a intenção de tirar a namorada do pai do imóvel. Nesse caso a lei permite que a companheira saia na frente na sub-rogação se comprovada a união estável.

E como funciona a sub-rogação do contrato de locação residencial? O proprietário pode recusá-la?

Já estipulado quem vai sub-rogar (troca de obrigações na locação), basta alterar o recibo de pagamento do aluguel, incluindo o novo inquilino, não necessitando fazer aditamento de contrato.

Nesses casos concretos, ou seja, do falecimento do locatário, tendo manifestação das partes que residiam no imóvel dentro das regras da lei, o locador (proprietário) não poderá se opor, ou seja, terá que aceitar a sub-rogação, mesmo que não lhe agrade.

Se o locador (proprietário) insistir em não sub-rogar, os novos inquilinos poderão ingressar com uma ação consignatória dos aluguéis e encargos ou ação declaratória, valendo-se dos seus direitos. Porém é importante frisar que essa sub-rogação só ocorrerá quando ficar provado que residiam no imóvel.

Em casos de, por exemplo, filhos que visitavam o pai locatário eventualmente, não se enquadram nessa prova, pois provando que os mesmos possuem outra residência, o direito de sub-rogação não é aplicado, afirma Marcel.

Se companheiro(a) e/ou herdeiros não desejarem sub-rogar, deverão pagar multa por quebra do contrato de locação?

O advogado chama a atenção para esse ponto, dizendo que a sub-rogação é automática. E no caso de nenhum morador (que tem direito a ela) querer sub-rogar o contrato de locação, basta devolver as chaves para o locador (proprietário) sem nenhuma multa, pois com a morte do inquilino, o contrato pode ser encerrado. Isso porque, trata-se de uma hipótese de resolução não culposa.

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Não esqueça de comunicar o fiador após falecimento do inquilino

O fiador não é obrigado a manter a fiança após o falecimento do afiançado (inquilino). E é muito importante que ele seja comunicado, após o ocorrido, para que ele tenha o direito de escolher entre permanecer ou não como fiador, do contrato de locação.

Decidindo se exonerar da obrigação, o fiador deverá comunicar o locador (proprietário). Essa obrigação se estenderá até 60 ou 120 dias (art 835 do Código Civil e artigo 12, § 2º da Lei 8.245/91).

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Até quando o fiador é responsável pela Locação do Imóvel?

Qual é a responsabilidade do Fiador no aluguel de imóvel?

Essa comunicação do fiador ao locador (proprietário) tem que seguir alguns critérios, conforme poderá verificar a seguir:

- Prepare uma carta e imprima duas vias;

- Em seguida, peça que dê um visto de “recebido em data” com assinatura do locador (proprietário).

- Se preferir ou for melhor, é possível notificar o proprietário através dos cartórios de notas e documentos.

Nada impede de fazer por e-mail, mas é importante que esse e-mail seja válido e que ocorra uma resposta de recebimento por parte do proprietário, reforça Marcel de Toledo.

O fiador optou exonerar-se das obrigações. Os novos inquilinos podem ser despejados?

Após essa comunicação do fiador, o locador tem o direito de exigir uma nova garantia para os novos inquilinos que sub-rogaram o contrato. Caso os novos inquilinos não consigam uma nova garantia, o locador poderá ingressar com uma ação de despejo por infração legal.

Nada impede que os novos inquilinos que sub-rogaram apresentem outras formas de garantia. Marcel orienta que se ficar provado que o proprietário não quer aceitar essa nova forma de garantia proposta, os sub-rogados poderão ingressar com uma ação com base no artigo 187 do Código Civil, por abuso de direito por parte do locador.

Um profissional pode ajudar a intermediar e dar as devidas orientações nessa situação tão difícil e inesperada

Em meio a um momento tão complicado e de tanta dor para os familiares de quem se foi, e também do proprietário (não esqueçamos que é uma situação que movimenta bastante a vida do locador, trazendo uma certa desestabilidade), o intermédio de um especialista pode facilitar muito a comunicação entre as partes, de forma que ninguém saia prejudicado de alguma forma.

O tema deste artigo é um caso muito complicado e que sem o devido conhecimento pode gerar muitos problemas para os envolvidos (proprietário, inquilinos sub-rogados, fiadores). Por isso mesmo, é muito importante que ao decidir disponibilizar seu imóvel para locação, seja priorizado o suporte de uma imobiliária ou administrador especialista para evitar injustas, prejuízos e problemas.

Caso você tenha a pretensão de alugar seu imóvel, saiba que é possível anunciar gratuitamente no nosso portal garantindo todo o suporte profissional desde o cadastro até a gestão da locação.

Fonte: Conteúdo baseado na conversa gravada e divulgada em Março de 2022, com o Marcel de Toledo, Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel e também advogado imobiliário