Como a reforma tributária impacta as operações de venda de imóveis?

A reforma tributária que entra em vigor em 2026 promete transformar o mercado imobiliário no Brasil. Vender um imóvel ou administrar locações deixará de ser uma simples transação de propriedade: exigirá atenção legal, contábil e estratégica.

Para trazer detalhes sobre essas mudanças, o Grupo SP Imóvel conversou com Renato Faria, advogado e professor de direito tributário, que explicou como as novas alíquotas funcionarão e como cada modelo de locação será impactado.

Saiba mais sobre a reforma tributária: 

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Acompanhe o que muda e por que você precisa começar a se preparar desde já. Continue a leitura e confira!

O que muda com a reforma para quem vende imóveis

Com a aprovação da EC 132/2023 e a regulamentação por meio da LC 214/2025, o sistema tributário brasileiro introduziu dois novos tributos que vão impactar operações imobiliárias: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) — de competência estadual/municipal — e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) — de competência federal.

Esses tributos substituem parte da carga fiscal antiga (como ISS, PIS/Cofins, ICMS). Tudo indica que o regime específico para o setor imobiliário já define que a alienação, locação, intermediação, arrendamento e incorporação de imóveis serão alcançadas pelo IBS/CBS. 

O que a lei determina: critérios para ser contribuinte

A LC 214 estabelece critérios objetivos para que pessoas físicas possam ser obrigadas a adotar o regime de IBS/CBS: quem no ano anterior teve receita bruta superior a R$ 240 mil com aluguéis de, pelo menos, três imóveis distintos; ou quem, no próprio ano, ultrapassar R$ 288 mil em locações. 

Para vendas de imóveis, o regime incide sobre qualquer alienação, cessão ou ato translativo oneroso sobre bens imóveis.

Isso significa que quem compra/vende, ou aluga com várias propriedades ou com rendimento elevado, precisa redobrar atenção não basta apenas declarar IR, terá que fazer a emissão de nota fiscal, apuração do IBS/CBS, e adequação contábil.

Como resume o advogado Renato Faria: “antes de fazermos conta para quanto vai o imposto, para quanto vai o aluguel, a gente tem que olhar para esse ecossistema”. Ou seja, toda a cadeia de custos, contratos e fluxo contábil deve ser revista.

Quais são os impactos esperados nas operações de venda

• Maior formalidade nas operações

Contratos, intermediações e vendas deverão acompanhar nota fiscal, algo novo para grande parte do mercado imobiliário.

• Custos adicionais para quem comercializa imóveis com frequência

Imobiliárias, incorporadoras e investidores que operam vários imóveis podem ter aumento significativo na carga tributária.

• Necessidade de estrutura contábil e administrativa preparada

Emitir nota, organizar contabilidade, acompanhar crédito tributário, não dá para depender de recibo simples ou on-the-fly.

• Possível repasse de custo ao comprador ou inquilino

Especialmente em locações, mas nas vendas pode haver ajuste de preço se o vendedor optar por repassar o custo tributário.

Como se preparar

• Revisar contratos de compra, venda e locação: definir cláusulas que considerem a nova tributação;
• Atualizar sua contabilidade ou contratar quem entenda do IBS/CBS: para garantir conformidade e aproveitar créditos possíveis;
• Mapear seu portfólio de imóveis e renda anual: para saber se você será obrigado a emitir notas ou se permanece no regime simplificado;
• Simular impactos de preço: especialmente se pretende revender ou alugar após a reforma, verificar se o valor será competitivo com o novo custo tributário.

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Conclusão

A reforma tributária representa uma mudança no ecossistema do mercado imobiliário brasileiro. Para quem compra, vende ou aluga imóveis, ela altera não apenas impostos, mas toda a maneira como essas operações são formalizadas e contabilizadas.

Quem se adianta, organiza contratos e conta com boa assessoria tributária terá vantagem competitiva. Por outro lado, quem ignorar as novas regras arrisca surpresas desagradáveis, como multas, custo elevado ou desvalorização do imóvel. O impacto concreto dependerá do perfil de operação, volume de imóveis e do cuidado na adaptação.

Quer ficar sempre atualizado sobre como essas mudanças afetam o mercado imobiliário? Continue acompanhando os portais do Grupo SP Imovel: nossa equipe traz as melhores análises e orientações para você se preparar.

Ficou com alguma dúvida ou deseja orientação personalizada?Entr em contato com o Renato Vilela Faria:

Sócio da área Tributária do escritório Martins Villac Advogados
E-mail: rvf@martinsvillac.com.br
Site: martinsvillac.com.br