As garantias locatícias foram criadas para proteger o Locador (proprietário) de eventual descumprimento de obrigações pelo Locatário (inquilino). Entre as modalidades, a fiança é bastante utilizada por ser gratuita (não tem gasto para o inquilino) e o processo é mais rápido.

O fiador em um contrato de aluguel é responsável por assumir as despesas caso o inquilino não cumpra com o pagamento do aluguel, condomínio, IPTU, ou até mesmo um possível dano ao imóvel. Essa obrigação começa na assinatura e encerra na data estipulada no contrato, podendo ficar com a obrigação contratual em no máximo 120 dias, caso seja renovado automaticamente (geralmente os contratos constam essa cláusula).

Se o inquilino ficar devendo, a responsabilidade do fiador é idêntica ao do inquilino (locatário), principalmente após a mudança da Lei do Inquilinato 12.112/2009, onde ficou automática a responsabilidade solidária referente ao débito, caso ingressem com uma ação de despejo cumulada com cobrança.   

Ou seja, caso ocorra débito do inquilino (locador), é aconselhado o fiador resolver o problema negociando a saída do inquilino (locatário) da maneira mais rápida possível para não virar uma “bola de neve”.

Entretanto, os fiadores, muitas vezes, acabam julgando que “moralmente” o débito é do inquilino (locatário), mas na prática, 90% dos casos, o fiador acaba arcando com a dívida para evitar a penhora do imóvel alguns anos depois.

É importante o inquilino (locatário) apresentar o comprovante de pagamento do aluguel para o fiador todo mês. Pode parecer algo “chato” de ser cobrado deste amigo ou parente, porém é a forma mais eficaz de controle e de evitar aborrecimento futuro. Caso esse seu amigo ou parente comece a falhar na apresentação desse comprovante, não tem problema de entrar em contato com a imobiliária ou proprietário (locador) para averiguar esses pagamentos.

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Lei do Inquilinato 12.112/2009:

Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

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III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

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Fonte: Marcel de Toledo