A Portabilidade do Crédito Imobiliário é uma alternativa interessante para diminuir o seu saldo devedor. As taxas de juros do financiamento variam muito de um banco para outro. E você pode mudar de instituição financeira para reduzir essa dívida, conforme RESOLUÇÃO nº 4.292 do Banco Central do Brasil (Dezembro de 2013).

O que é a Portabilidade do Financiamento Imobiliário?

A Portabilidade do Financiamento Imobiliário é a transferência da dívida de um banco para outra instituição financeira. "O objetivo é dar à pessoa que fez um financiamento imobiliário a chance de reduzir sua dívida, procurando melhores taxas de juros e/ou redução das taxas de administração em outros bancos", explica Fabrício Sicchierolli Posocco, advogado especialista em direito imobiliário.

Quando vale a pena fazer portabilidade de financiamento imobiliário?

Para o CEO da Zukerman, André Zukerman, a portabilidade só será interessante se os novos juros forem menores do que as taxas pagas no atual financiamento imobiliário. “O cliente pode comparar a taxa de juros do momento da contratação, com as taxas realizadas atualmente e analisar se a redução é significativa no atual cenário. Por exemplo, um financiamento no prazo de 20 anos, a redução será no valor de R$ 200,00 por mês, então, a economia ao longo prazo será de R$ 48.000,00.”

O cidadão que decidir fazer a portabilidade do financiamento imobiliário terá que colocar tudo na ponta do lápis e verificar se a nova oferta vai valer a pena, pois a grande vantagem da portabilidade é a redução dos custos e só vai compensar trocar de banco se no final você gastar menos. 
 

"É importante observar efetivamente se a portabilidade se faz vantajosa para com o cliente, pois é muito comum um banco oferecer uma taxa de juros menor, todavia apresentar uma lista de custos extras, como por exemplo, os gastos com cartório, ou tarifas de confecção de cadastro. Assim, não é suficiente que o cliente olhe apenas a taxa de juros e a taxa de administração que o novo banco oferece, mas deverá observar as planilhas onde está representado o Custo Efetivo Total (CET) da operação, a fim de que possa observar todos os dados e decidir se existe ou não vantagem nessa migração", completa o advogado Posocco.

Simulação da Portabilidade Crédito Imobiliário

Um casal com renda de R$ 10 mil possui um financiamento ativo de um imóvel de R$ 400 mil no Sistema de Amortização SAC, com taxa de juros efetivos de 10,12%. e o valor da parcela gira em torno de R$ 3.651,00. Porém, eles ainda têm um saldo de R$ 155 mil para liquidar essa dívida em um prazo de 156 meses (13 anos).

Dentro das condições citadas acima, na simulação de portabilidade do crédito imobiliário realizada no site do Banco Santander, o valor da parcela vai cair para R$ 2.275,00 com taxa de juros efetiva de 9,49% a.a. + a T.R.

Porém, deve-se observar que nessa portabilidade, serão cobradas taxas de vistoria do imóvel que gira em torno de R$ 3.100,00 (maioria dos bancos), taxa de avaliação de crédito pelo novo banco, neste caso, nessa simulação no Santander é de R$ 1.850,00, mais impostos de transação (IOF), averbação no Cartório de Registro de Imóveis que pode variar.

Como fazer a Portabilidade do Financiamento Imobiliário?

Ao optar pela transferência da dívida bancária, a nova instituição financeira deve quitar a dívida com o outro banco e assumir o crédito. Mas antes dessa transação acontecer, o cliente passará por um processo normal de financiamento imobiliário. Onde será necessário comprovar a capacidade de pagamento do imóvel.

Regulamentação da Portabilidade do Financiamento Imobiliário?

De acordo com a resolução nº 4.292, de 20 de dezembro de 2013 do Banco Central do Brasil, o valor e o prazo do financiamento não podem ser superiores ao saldo devedor. 

                        Art. 3º (resolução nº 4.292- B. Central do Brasil):  O valor e o prazo da operação na instituição proponente não podem ser superiores ao saldo devedor e ao prazo remanescente da operação de crédito objeto da portabilidade na data da transferência de recursos de que trata o art. 7º. 

                       Parágrafo único. Na hipótese de o valor da prestação da operação de crédito objeto da portabilidade na instituição proponente ser maior do que o valor da prestação na instituição credora original, a instituição proponente deve obter do devedor a manifestação formal e específica de sua concordância com o aumento do valor da prestação.

Quais os custos para fazer a Portabilidade do Financiamento Imobiliário?

Segundo a regulamentação, o processo de portabilidade do financiamento imobiliário não deve ser cobrado do cliente. Mas o cliente deverá estar ciente que vão existir novos custos, como por exemplo, a taxa de avaliação do imóvel cobrada pelo banco, os custos cobrados pelo cartório, matrícula do Imóvel e o de averbação do novo contrato de alienação. Ou seja, não haverá a cobrança do ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, considerados um dos custos mais alto quando se trata de uma aquisição de imóvel. 

Qual é o melhor banco para fazer a Portabilidade do Crédito Imobiliário?

De acordo com a assessoria de imprensa do Itaú-Unibanco, por enquanto, a portabilidade está disponível apenas para a modalidade tradicional (corrigida pela Taxa Referencial – TR), mas em breve estará também para a linha de crédito corrigida pelo rendimento da poupança.

ITAÚ-UNIBANCO

O Itaú-Unibanco afirma que possui muita gente procurando o Crédito Imobiliário com Juros da Poupança e, por isso, prepararam uma lista com interessados em realizar a portabilidade do financiamento imobiliário para essa linha de crédito. E para incluir os dados nessa lista é preciso procurar por um gerente em uma agência Itaú.

Requisitos da Portabilidade no Itaú-Unibanco para a Modalidade: TR 

• Porcentagem máxima do valor financiado: Varia de acordo com o valor do imóvel e o percentual de financiamento vai até 90% do valor do imóvel.
   
• Taxa de juros: a partir de 9,50 % ao ano + TR
   
• Prazo máximo de pagamento: Até 360 meses.

Comprometimento máximo da renda: Não há um valor fixo de comprometimento de renda. Visando manter o equilíbrio financeiro do cliente, o Itaú Unibanco analisa o perfil de cada consumidor para entender se a parcela do financiamento imobiliário é compatível com a sua renda. Caso o entendimento seja que o valor da parcela supere sua capacidade de pagamento, o cliente pode compor a renda com outra pessoa para a aquisição do imóvel, ou aumentar o valor da entrada.

SANTANDER

Já a assessoria de imprensa do Santander afirma que o banco aceita receber a portabilidade do financiamento imobiliário de modalidades diferentes.  E ressalta que as taxas dependem do caso e do relacionamento com o cliente. Para migrar o contrato (portabilidade), o cliente passa por cinco passos principais:

1. Ir até a agência e solicitar a portabilidade, para que o gerente faça a simulação e realize a análise de crédito;

2. Com o crédito aprovado, o cliente deve levar os documentos necessários*, incluindo o extrato de portabilidade;

3. Após a verificação, o banco solicita a portabilidade para o credor atual do cliente, para seguir com a transferência do financiamento;

4. A partir da solicitação de transferência, o banco agenda a Avaliação de Garantia do Imóvel;

5. Com os processos finalizados, o cliente assina o contrato na agência.

6. O cliente deve levar o Contrato e o termo de portabilidade enviado pela outra instituição para averbação da Alienação Fiduciária no Cartório.

Documentos necessários para Portabilidade no Santander:

• documentos pessoais;
   
• comprovação de renda;
   
• documentos do imóvel (matricula e IPTU);
   
• extrato de portabilidade fornecido pela outra instituição financeira

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL

A Caixa Econômica Federal esclarece que atua nos moldes previstos na Resolução BACEN 4.292 para a portabilidade de financiamentos habitacionais. As taxas de juros variam de acordo com as taxas atuais e com o perfil de relacionamento do cliente com o agente financeiro. O cliente interessado em portar seu contrato para a CAIXA pode direcionar a agência de preferência, para realizar a simulação das condições e, caso haja interesse, apresentar a documentação necessária para as avaliações inerentes à aprovação de crédito e garantia. Mas não especifica nenhuma restrição de migração entre diferentes modalidades.

A CAIXA disponibiliza taxas diferenciadas de acordo com as condições da operação e o perfil de relacionamento do cliente.