A multa por quebra de contrato é uma das maiores dúvidas de quem aluga um imóvel. Muitos inquilinos acreditam que sempre terão que pagar a penalidade ao sair antes do prazo, mas isso não é verdade. A legislação brasileira prevê situações em que o inquilino pode devolver o imóvel sem pagar multa, desde que alguns requisitos sejam respeitados.

Para saber em quais situações é possível sair do imóvel alugado sem pagar multa, continue a leitura e confira!

O que diz a Lei do Inquilinato sobre multa por rescisão?

A regra geral está no artigo 4º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991):

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na falta de previsão, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Ou seja, a multa existe, mas deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, e não o valor cheio previsto inicialmente.

Quando o inquilino pode sair sem pagar multa?

Apesar da regra geral, a própria lei cria exceções. Veja a seguir.

1 - Mudança de cidade por motivo de trabalho

O principal caso em que o inquilino pode sair sem pagar multa está no parágrafo único do artigo 4º da Lei do Inquilinato:

“O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, público ou privado, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, desde que notifique o locador por escrito com antecedência mínima de 30 dias.”

Isso significa que:

• A mudança precisa ser comprovada por transferência de trabalho;
• Vale tanto para empresas privadas quanto para o setor público;
• É obrigatória a notificação prévia ao locador com pelo menos 30 dias de antecedência.

2 - Quando o contrato de aluguel passa a ser por prazo indeterminado

Quando o contrato de locação vence e não é renovado formalmente, ele passa a valer por prazo indeterminado. Nesse caso, o inquilino pode sair sem multa, desde que cumpra o aviso prévio, que normalmente é de 30 dias (ou o prazo previsto no contrato).

Aqui, não há quebra contratual, apenas o encerramento regular da locação.

Saiba mais: Proprietário não reforma imóvel alugado. Posso rescindir contrato de locação? 

3 - Problemas no imóvel

Em determinadas situações, sim. Se o imóvel apresentar vícios graves que impeçam seu uso normal.  Por exemplo, infiltrações severas, problemas estruturais ou falta de condições de habitabilidade. Em casos desse tipo, se o locador não resolver o problema, o inquilino pode pedir a rescisão sem multa.

Essa possibilidade está relacionada ao dever legal do locador de entregar e manter o imóvel em condições adequadas de uso, conforme o artigo 22 da Lei do Inquilinato.

E quando a multa é uma obrigação?

A multa costuma ser exigida quando:

• O contrato ainda está dentro do prazo determinado;
• Não há motivo legal que justifique a saída;
• O inquilino simplesmente decide encerrar a locação por vontade própria.

Mesmo nesses casos, é importante reforçar: a multa deve ser proporcional ao tempo restante, e não integral.

Exemplo:
Aluguel mensal: R$1.000,00
Multa contratual: 3 aluguéis = R$ 3.000,00
Prazo total do contrato: 30 meses

Se o inquilino desocupar o imóvel no 15º mês, terá cumprido metade do contrato. Nesse caso, a multa será reduzida proporcionalmente, correspondendo a R$ 1.500,00.

Leia também: Como calcular a multa por quebra de contrato de aluguel?

Afinal, quando há ou não multa?

Atenção antes de entregar o imóvel

Antes de sair do imóvel, o ideal é:

• Revisar o contrato de locação;
• Comunicar o locador ou a imobiliária por escrito;
• Guardar comprovantes e notificações;
• Buscar orientação jurídica se houver conflito.

Em resumo, o inquilino pode, sim, sair do imóvel alugado sem pagar multa, mas apenas nas hipóteses previstas em lei. Fora dessas situações, a cobrança é permitida, mas sempre de forma proporcional.

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