Locação residencial x comercial: entenda as diferenças entre os contratos

Na locação de imóveis, os contratos residenciais e comerciais possuem diferenças importantes, principalmente em relação à legislação e às proteções jurídicas. Conhecer essas distinções é indispensável tanto para corretores de imóveis quanto para proprietários, pois assim é possível evitar riscos e garantir segurança em cada negociação. Além disso, os inquilinos também devem conhecer seus direitos e deveres para optar por um contrato seguro e legal. 

Para entender as principais diferenças entre locação residencial e locação comercial, continue a leitura!

A locação residencial prioriza proteção da pessoa física

Na locação residencial, a legislação busca proteger a pessoa física, tanto o locador (proprietário) quanto o locatário (inquilino).

Um ponto central é o prazo contratual. Segundo o artigo 46 da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato):

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Os contratos residenciais protegem o inquilino na questão do prazo contratual, em que praticamente obriga o locador (proprietário) a alugar o imóvel com no mínimo 30 meses, conforme prevê o artigo 46 da lei 8.245/91. Caso ocorra a locação por prazo inferior,  o locador (proprietário) pode sofrer as consequências do artigo 47 da mesma lei.

Para complementar o assunto do prazo, a lei também permite que se crie uma cláusula de isenção de multa pela saída antecipada válida somente para vantagem do inquilino. O locador (proprietário) não poderá usufruir dessa cláusula de isenção, podendo ser considerada nula ou anulável com base no artigo 45 da Lei 8.245/9:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Esse foi o entendimento dos legisladores na época da criação da lei, pois era comum alugar por um ano e posteriormente o locador querer aumentar o valor do aluguel acima da média, ficando ruim para o mercado e para os inquilinos.

Essas medidas foram criadas para evitar abusos, como aumentos desproporcionais de aluguel em contratos curtos, garantindo maior estabilidade para o mercado imobiliário e segurança para os inquilinos.

Contratos de locação comercial possuem mais flexibilidade

Já a locação comercial oferece maior liberdade de negociação entre as partes. O objetivo da lei é proteger o fundo de comércio e o investimento feito pelo empresário, permitindo ajustes específicos para cada caso.

Um exemplo é o contrato built to suit (imóvel por encomenda), regulamentado pelo artigo 54-A da Lei 8.245/91:

Art. 54-A.  Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)

Nessa modalidade, o imóvel é adaptado ou construído sob medida para o inquilino, geralmente com prazos mais longos e cláusulas específicas, trazendo benefícios financeiros e estruturais para ambos.

Além disso, o inquilino pode se beneficiar da ação renovatória, prevista a partir do artigo 71 da Lei 8.245/91. Seguindo alguns requisitos, o inquilino pode proteger seu fundo empresarial, ou seja, a lei protege o empresário que abre um negócio em imóvel alugado, tendo ele investido para que o negócio prospere naquele local, não podendo o locador (proprietário), posteriormente, se aproveitar da situação e abrir ou negociar com terceiros o mesmo negócio ou querer cobrar aluguel abusivo após o vencimento do contrato.

Saiba mais: O que é Built to Suit na locação imobiliária?

Revisão de aluguel: residencial x comercial

Outro ponto de destaque é a ação revisional de aluguel, prevista em lei para corrigir valores defasados. Embora aplicável tanto para residências quanto para comércios, essa prática é muito mais comum nas locações comerciais, já que os valores sofrem maior variação com o mercado e a demanda da região.

Conclusão

A principal diferença entre contratos residenciais e comerciais está na finalidade e no nível de proteção:

• Residenciais: voltados para garantir a segurança do inquilino e do locador (proprietário), e evitar abusos.
• Comerciais: mais flexíveis, priorizando a proteção do fundo de comércio e a liberdade contratual entre as partes.

Por isso, é fundamental contar com a assessoria de um corretor de imóveis ou imobiliária especializada para definir prazos, valores e cláusulas adequadas em cada tipo de contrato.

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FAQ – Perguntas frequentes sobre locação residencial e comercial

1. Qual a duração mínima do contrato de locação residencial?

O contrato deve ter, em regra, 30 meses, conforme o artigo 46 da Lei do Inquilinato.

2. O locador pode romper o contrato sem multa?

Não. Cláusulas de isenção de multa só são válidas em favor do inquilino, conforme artigo 45 da Lei 8.245/91.

3. Os contratos comerciais têm prazo mínimo?

Não necessariamente. Há mais liberdade para definir prazos e multas, principalmente em contratos como o built to suit (art. 54-A).

4. O que é ação renovatória na locação comercial?

É o direito do inquilino de renovar o contrato para proteger seu fundo de comércio, previsto no artigo 71 da Lei 8.245/91.

5. A revisão de aluguel pode ser pedida em qualquer tipo de contrato?

Sim, mas é mais comum em contratos comerciais, onde os valores tendem a sofrer maior defasagem ao longo do tempo.