Pago menos imposto quando faço uma permuta imobiliária?

A legislação do Imposto de Renda prevê que, dependendo das condições, a negociação de uma permuta imobiliária pode chegar a ter alíquota zero de imposto. 

Para explicar quais são essas condições e trazer dicas especiais para quem quer fazer permuta imobiliária, o Grupo SP Imóvel conversou com Renato Faria, sócio da área tributária do escritório Martins Villac Advogados. Continue a leitura e confira.

Qual o valor do imposto em uma permuta imobiliária?

"Uma permuta é uma troca de uma coisa por outra. Pode ser uma troca de participação societária, veículos. A legislação escolheu a permuta imobiliária para conceder certos benefícios fiscais", Faria define, sendo direto ao responder que o imposto cobrado em uma permuta imobiliária pode chegar a zero.

"A legislação do Imposto de Renda prevê que, a depender das condições de uma permuta imobiliária, você pode pagar zero de imposto. Isso tudo vai depender muito das condições do negócio".

O advogado também esclarece que a "permuta de unidades imobiliárias" pode ser feita trocando um imóvel por outro imóvel, um imóvel por dois ou mais imóveis, ou mesmo um terreno e até unidades de apartamentos que ainda serão construídos.

Alguns seguidores do canal do Grupo SP Imóvel no YouTube enviaram suas dúvidas sobre o tema. A seguir, confira as melhores perguntas respondidas pelo Faria.

1. Duas pessoas físicas permutando seus respectivos imóveis. 

Pergunta do internauta:

"Uma está permutando seu apartamento de R$ 700 mil para adquirir outro, de R$ 1 milhão, pagando R$ 300 mil na diferença.

A outra pessoa está recebendo esse apartamento de R$ 700 mil mais a diferença em dinheiro. Porém, esse apartamento foi declarado no Imposto de Renda por R$ 400 mil, há 10 anos, dando R$ 600 mil de diferença na declaração.

Quanto seria pago de lucro imobiliário caso essa negociação não fosse permuta? E quanto fica o imposto com a permuta?"

Para responder à questão, Faria cita um dos benefícios fiscais previsto na legislação. "Se não houver pagamento em dinheiro nessas trocas [permuta], você tem isenção de imposto".

Nesse exemplo enviado pelo internauta, Faria explica que a negociação é chamada de "permuta com torna", em que é tributada só a torna, ou seja, o valor pago em dinheiro.

Independentemente do valor dos imóveis declarado anteriormente, não haverá tributação do Imposto de Renda, apenas sobre o valor pago em dinheiro. E nesse processo de permuta com torna, quem paga o imposto é quem recebe o valor em dinheiro, que, nesse caso, é de R$ 300 mil. "Aqui existe uma regra muito específica que poucas pessoas conhecem, mas que existe desde 1979", destaca o advogado.

A permuta com torna é tributada como se fosse um ganho de capital, ou seja, uma alíquota de 15% em operações de até R$ 5 milhões, assim, "o cálculo não é de 15% sobre os R$ 300 mil. Nesse caso, você divide R$ 300 mil pelo valor de custo de aquisição somado com o valor da torna", Faria explica.

Para este exemplo, o cálculo seria: 

300 / (300 + 400) = 300 / 700 = 42%

Esse porcentual deve ser multiplicado pela torna, ou seja, R$ 300 mil. Assim: 

300 x 42% = 126 mil.

E é sobre esse resultado (R$ 126 mil) que incide a alíquota de 15% de imposto. Se não fosse permuta, o valor de R$ 300 mil resultaria em um imposto de R$ 45 mil, já com a permuta, o imposto sobre R$ 126 mil fica R$ 18.900

"Regra geral, a permuta pode ser uma oportunidade interessante para economizar imposto, mesmo para quem está recebendo uma parte em dinheiro", conclui o advogado.

2. Como fica o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) para os dois envolvidos nessa negociação?

Ainda referente ao exemplo da questão 1, Faria lembra que o ITBI é um imposto municipal, então é necessário saber a localização do imóvel. 

"Quando é uma permuta sem torna não há imposto para recolher, mas não há Imposto de Renda a recolher", destaca o advogado. "Toda permuta imobiliária é tributada pelo ITBI e, nesse caso, é um duplo ITBI". Ou seja, em uma permuta imobiliária, as duas partes precisam pagar o ITBI, já que se trata de uma transferência imobiliária dos dois lados.

Nesse exemplo, a pessoa que pagou R$ 300 mil para complementar a permuta vai pagar um ITBI maior porque vai considerar o valor total da operação, que é de R$ 1 milhão. Do outro lado, quem ficou com o imóvel de menor valor, paga menos ITBI. Afinal, o ITBI é calculado sobre o preço do imóvel comprado.

Faria alerta sobre o valor venal do imóvel, pois provavelmente a prefeitura vai cobrar esse valor mesmo que seja superior ao valor efetivo da operação. Nesses casos, ele indica que o comprador contrate um advogado ou contador para conferir quais são as opções. Para isso, deve-se considerar o custo-benefício, pensando sobre o tempo desse processo e também o pagamento do profissional envolvido.

Conclusão

Muitas vendas podem ser frustradas devido ao imposto sobre lucro imobiliário. Por isso, é importante que corretores e imobiliárias tenham conhecimento sobre permuta para identificar e sugerir negócios que podem ser mais vantajosos financeiramente para todos os envolvidos. Esse pode ser o fator definitivo para destravar uma venda!

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