Com quanto tempo de aluguel atrasado o inquilino pode ser despejado?

A compra de imóveis para locação é uma das formas de investimento mais populares no Brasil. O lado negativo é a inadimplência dos inquilinos, uma das maiores preocupações dos proprietários. Surge então a dúvida: quanto tempo de aluguel atrasado é necessário para o proprietário entrar com uma ação de despejo?

Na teoria, a lei permite que o proprietário ingresse com uma ação de despejo a partir do primeiro dia de atraso. Porém, na prática, esse processo costuma acontecer após 30 a 60 dias de atraso, quando as tentativas de negociação se esgotam. Além disso, o processo judicial costuma ser demorado, podendo levar meses até a desocupação efetiva do imóvel.

Neste artigo, você descobre o que fazer quando o seu inquilino atrasar: dicas para resolver amigavelmente (o que pode ser muito mais rápido e efetivo) e, se não for possível, como iniciar o processo de despejo. Continue a leitura e confira!

O que fazer quando o inquilino atrasa o aluguel?

O ideal é, antes de mais nada, tentar uma negociação amigável.

Pode parecer passivo demais, mas a ideia é tentar ser o mais eficiente e rápido possível. Não é novidade que um processo judicial pode demorar, né? Na prática, a desocupação do imóvel alugado por falta de pagamento pode levar alguns meses na grande maioria dos casos.

Além disso, na maioria dos casos, o atraso ocorre por motivos pontuais e o inquilino consegue resolver dentro do mesmo mês. Para não sair no prejuízo, você pode acrescentar multa de 10% e juros de 1% ao mês ao pagamento pactuado em contrato (valor máximo permitido por lei).

As administradoras de imóveis também costumam intervir nesses casos, oferecendo mediação profissional que aumenta as chances de acordo. Na prática, a ação de despejo só é utilizada quando há acúmulo de dois ou mais meses de atraso sem perspectiva de quitação.

Leia também: Inquilino não paga aluguel? Saiba como o proprietário pode se proteger da inadimplência 

Como funciona a ação de despejo por falta de pagamento?

• A partir de um dia de atraso, a lei permite ingressar com a ação;
• Na prática, a maioria das ações são ajuizadas após dois ou três meses de inadimplência;
• Após ingressar com o processo, o inquilino será citado da ação e terá um prazo geralmente de 15 dias para quitar a dívida (procedimento comum);
• Não ocorrendo a quitação, o inquilino será sentenciado e receberá uma ordem de despejo;
• Caso não desocupe no prazo, o juiz poderá emitir um despejo coercitivo (polícia, chaveiro, assitente social, caminhão), aonde não existe recurso na grande maioria dos casos;
• O processo pode se estender por alguns meses, dependendo do volume do judiciário e da defesa apresentada.

E o inquilino, o que deve fazer?

Se perceber que não conseguirá pagar na data correta, a recomendação é avisar imediatamente o proprietário ou a administradora, demonstrando boa-fé e buscando negociar:

• Uma nova data de pagamento;

• Possível redução na multa por atraso;

• Parcelamento dos meses atrasados, porém terá que pagar normalmente os alugueis seguintes e mais a parcela negociada.
   

Como o locador (proprietário) pode se proteger contra inadimplência?

Ao investir na locação de imóveis é importante escolher a melhor forma para se proteger contra a inadimplência a fim de minimizar seus transtornos, uma vez que não há meio de evitá-la 100%.

A melhor forma de se proteger é escolher um inquilino bem avaliado e contar com garantias locatícias robustas. Veja as principais:

• Fiador é a forma mais tradicional e segura;

• Seguro-fiança é uma opção sem fiador, feita através de seguradoras, cobre inadimplência, danos e até taxas condominiais;

• Caução de bens móveis ou imóveis: muito segura, mas envolve mais burocracia;

• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento: pouco utilizada, mas altamente eficaz.

• Caução em dinheiro: a menos segura, embora seja prática. Geralmente, corresponde a três meses de aluguel.
   

Saiba mais:

• Qual a melhor garantia: Fiador, caução ou seguro fiança na locação imobiliária? 
• Qual a responsabilidade do Fiador se o inquilino não pagar o aluguel? 

O que mais você precisa saber

• Todo investimento possui risco, e na locação de imóveis esse risco não é diferente.

• A inadimplência pode gerar perdas temporárias, mas o imóvel continua sendo um patrimônio físico com valorização a longo prazo.

• Usar os serviços de uma imobiliária especializada traz mais segurança na análise de crédito, elaboração de contrato e condução de processos como cobrança e despejo.

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