Reforma tributária 2026: os aluguéis vão ficar mais caros?

A reforma tributária sempre traz mudanças relevantes, e para quem aluga imóveis essas alterações podem ser ainda mais intensas. As regras ainda não estão totalmente claras, mas a principal mudança é a obrigatoriedade da emissão de notas fiscais. No entanto, isso não se aplica a todo proprietário: o legislador estabeleceu algumas regras e, assim, apenas os perfis que se enquadram precisarão se adaptar a essa novidade.

Para explicar melhor essas mudanças, o Grupo SP Imóvel conversou com Renato Faria, advogado e professor de direito tributário, com mais de 20 anos de experiência na área. Continue a leitura e confira!

O que é a reforma tributária 2026 em relação ao setor imobiliário?

A Reforma Tributária de 2026, formalizada pela Lei Complementar nº 214/2025 (resultado da Emenda Constitucional nº 132/2023), introduz dois novos tributos que impactam diretamente o mercado imobiliário: o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal, e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de âmbito federal.

Esses tributos substituirão gradualmente impostos como ISS, ICMS, PIS e COFINS. No setor imobiliário, a incidência se dará em operações como locação, intermediação, venda de imóveis e construção civil.

O modelo de implementação é gradual: em 2026, haverá alíquotas simbólicas para adaptação (como 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS), enquanto a reforma se torna totalmente vigente até 2033.

Além disso, a lei permite que a Receita Federal revise os valores declarados das operações imobiliárias para cálculo do tributo, sem interferir na livre negociação de preços entre compradores e vendedores. 

Como a mudança tributária afeta o setor imobiliário?

Faria destaca a obrigação de emitir nota fiscal como a principal mudança para o setor imobiliário. “Antes de fazermos contas, “para quanto vai o imposto?”, “ara quanto vai o aluguel?”, a gente tem que olhar para esse ecossistema: sejam pessoas que alugam e vendem imóveis ou imobiliárias, se elas estão preparadas do ponto de vista tecnológico”, alerta.

O advogado explica que esse é um setor que nunca precisou emitir nota fiscal e, por isso, quem atua nele precisa considerar se dispõe do sistema necessário e se a contabilidade está acompanhando as mudanças. Faria ressalta que serão necessários bons profissionais atuando não apenas no início, mas durante todo o período de transição, que durará 7 anos. “A reforma começa em 2026 e se torna plena em 2033”, pontua.

Outro ponto de atenção é como as pessoas físicas irão emitir notas fiscais. Na visão do especialista, ainda existem muitos parâmetros que precisam ser esclarecidos.

Quais são os novos tributos?

Além da mudança no ecossistema pela obrigatoriedade da emissão de notas, Faria comenta que existem perfis que precisarão se adequar. Em relação aos tributos, as principais mudanças são:

• Imposto Sobre Bens e Serviços (IBS), que substituirá o ISS e o ICMS.
• Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirá o PIS e a Cofins.
   

Sobre os perfis obrigados, o advogado apresenta as principais regras já definidas pelo legislador:

“Então, a Pessoa Jurídica que aluga imóveis, ou a Pessoa Física que receber, no ano-calendário anterior, pelo menos R$240 mil anuais de aluguel relativos a três imóveis distintos, está sujeita ao novo regime de tributação. Ou seja, tem que emitir nota fiscal”, explica Faria.

“A outra regra é: se, dentro do próximo ano, ela exceder 20% desse limite, ou seja, R$288 mil, automaticamente se torna contribuinte do regime regular da reforma tributária”, finaliza.

Em resumo: Pessoas Jurídicas que alugam imóveis ou Pessoas Físicas que se enquadram nesses requisitos terão que emitir nota fiscal.

O que mais você precisa saber sobre as mudanças

Os valores estabelecidos serão atualizados pelo IPCA, contado a partir da data de publicação da Lei, em 16 de janeiro de 2025.

“Pelo que eu pude analisar, teremos um IPCA acumulado de 4% em 1º de janeiro de 2026”, calcula Faria.

O que essas mudanças representam para o inquilino?

“Se o locador tiver que se enquadrar nessas novas regras, o inquilino terá que desembolsar um valor maior, pois esses tributos estarão dentro do aluguel”, afirma Faria.

No entanto, ainda não é possível estimar qual será o aumento, já que a alíquota não foi definida. “Dentro da Lei Complementar, ficou estabelecido que a alíquota em 2027 depende dos resultados de apuração dos anos de 2024 e 2025”, explica o advogado.

Quando as mudanças serão implementadas?

Na teoria, as mudanças começam em 1º de janeiro de 2026. No entanto, Faria ressalta que esse será um período de testes. “Não significa que a sociedade não deva se preocupar”, pontua, listando o que já pode ser feito:

• Realizar simulações em ambiente de testes;
• Estimar novos preços no período de transição;
• Avaliar sistemas;
• Atualizar RPS (Recibo Provisório de Serviços) e SAP (sistema de gestão empresarial);
• Revisar a contabilidade.

Faria reforça que, paralelamente às adaptações, o período inicial será de testes. “As notas fiscais serão emitidas com uma alíquota de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS”, orienta o especialista, destacando que isso é apenas para fins informativos, apesar de obrigatório.

“A partir de 2027 é que o bicho pega”, acrescenta. O advogado explica que em 2027 ocorrerá a extinção do PIS e da Cofins e o início da cobrança efetiva da CBS, que os substituirá.
 

Conclusão

A reforma tributária trará mudanças significativas para o mercado de locação, especialmente para quem se enquadra na obrigatoriedade de emitir nota fiscal. Embora o impacto final, inclusive sobre o preço do aluguel, ainda dependa da definição das alíquotas, já é possível afirmar que proprietários e profissionais do setor precisam se adaptar rapidamente a um novo ambiente tecnológico, contábil e operacional.

Para os inquilinos, eventuais aumentos só poderão ser estimados quando houver clareza completa das regras. Para os locadores, o momento é de preparação: testar sistemas, revisar processos e buscar orientação especializada. A transição será longa, mas quem se organizar a partir de agora terá mais segurança para enfrentar as mudanças que começam oficialmente em 2026.
 

Ficou com alguma dúvida ou deseja orientação personalizada? Acesse os contatos do Renato Vilela Faria e saiba mais:

Sócio da área Tributária do escritório Martins Villac Advogados
E-mail: rvf@martinsvillac.com.br
Site: martinsvillac.com.br

Fique por dentro das novidades do mercado imobiliário: acompanhe os portais do Grupo SP Imóvel. Toda semana, trazemos dicas sobre locação de imóveis, direito imobiliário e muito mais!