Como avaliar um imóvel para vender ou comprar?

Avaliar corretamente um imóvel é um passo fundamental tanto para colocá-lo à venda quanto na hora de comprar. Uma avaliação precisa ajuda a definir um preço justo tanto para quem vende quanto para quem compra. Mas como avaliar um imóvel para vender ou comprar? É importante seguir alguns passos-chave. Continue a leitura e descubra quais!

Como avaliar um imóvel para vender ou comprar? 

O primeiro passo é realizar uma análise completa das características físicas do imóvel. Avalie características como:

• Tamanho;

• Localização;

• Estrutura;

• Acabamentos;

• Instalações;

• Idade do imóvel;

• Condição geral, estado de preservação;

• Detalhes que possam impactar o valor.

Além disso, é fundamental pesquisar o mercado imobiliário local. Analise os preços de imóveis semelhantes recentemente vendidos na região. Isso dá a você uma referência dos valores praticados e ajuda a comparar o imóvel adequadamente.

É importante também levar em consideração as características específicas da localização, sendo a localização um dos fatores que mais influenciam no preço dos imóveis. Para isso, avalie a infraestrutura do bairro, a proximidade de serviços essenciais, como escolas, hospitais, supermercados, transporte público, áreas verdes e outros pontos de interesse. Esses são fatores que podem influenciar o valor do imóvel.

Outro aspecto relevante é analisar as tendências do mercado imobiliário. Esteja atento a mudanças no cenário econômico, na oferta e demanda por imóveis na região, bem como a projetos de desenvolvimento urbano que possam impactar o valor do imóvel.

Passo a passo de como avaliar o valor de um imóvel

Imagem: Freepik

No tópico anterior, você viu quais fatores influenciam no valor do imóvel, seja na hora que você pretende comprar ou vender. Os fatores podem variar com o tempo, por isso, nem sempre considerar o valor que você pagou é uma boa referência. Assim, é importante você seguir alguns passos sempre que considerar vender ou comprar um imóvel. A boa notícia é que a tendência do mercado imobiliário é a valorização do imóvel. Ou seja, comumente você consegue vender um imóvel por um preço maior do que comprou.

Claro, há exceções e fatores que influenciam negativamente no valor do imóvel. Por exemplo, um mau estado de preservação, que exige do novo comprador algumas reformas, documentação desatualizada, desvalorização da localização (como falta de segurança ou problemas de infraestrutura pública).

Então, para descobrir como avaliar um imóvel para vender ou comprar de acordo com o momento atual do mercado e estado do imóvel, siga os passos que listamos abaixo.

1 - Pesquise o mercado imobiliário

Como dito, o preço de um imóvel advém de diversos fatores. Por exemplo, estado de conservação, idade, tamanho, localização, quantidade de vagas de garagem, segurança e infraestrutura do bairro (opções de lazer, saúde, saneamento, etc.). 

Desse modo, a pesquisa é indispensável como passo número um em como avaliar um imóvel para vender ou comprar. Para isso, é essencial que a pesquisa considere imóveis da mesma categoria. Por exemplo, não adianta comparar o valor de um apartamento na planta com um imóvel antigo só porque estão localizados na mesma quadra.

Obviamente, não é fácil encontrar uma lista de imóveis com as mesmas características, mas é necessário que a comparação seja feita entre imóveis em que as principais características sejam similares, seguindo alguma lógica.

Outro ponto é a forma de pagamento. Uma compra à vista pode sair muito mais barata que um financiamento ou consórcio. 

Então, na hora de comparar, a pesquisa deve considerar as prioridades do comprador e comparar imóveis que as apresentem. Por exemplo, se uma das prioridades é um imóvel com dois quartos, por que comparar o valor com um imóvel de um quarto se esse não é um ponto negociável? 

Por isso, comece a pesquisa listando essas prioridades, então, defina uma região, tamanho do imóvel e a quantidade de cômodos e o valor máximo que está disposto a pagar.

2 - Avalie a localização

Como dito, a localização é um dos fatores que mais influenciam no valor do imóvel. Por isso, é preciso ir além do bairro: considere a infraestrutura, a acessibilidade a avenidas principais, proximidade com serviços como padarias, escolas, farmácias, hospitais e transporte público.

Quanto melhor forem as condições desses tópicos, melhor o conforto e qualidade de vida do morador. Assim, o preço tende a ser mais algo. Mas também é necessário olhar para além do presente: qual o potencial de crescimento do bairro? Para responder a essa questão, confira se há processos para novas construções no bairro, seja empreendimento privado, como supermercados, ou investimentos públicos, como praças, novas opções de transporte, etc.

Essa perspectiva do futuro pode ser ainda mais importante para os compradores que desejam investir em um imóvel para locação ou venda. Isso porque comprar um imóvel em um local pouco valorizado hoje, mas com potencial de crescimento, resulta em uma margem de lucro bem maior.

3 - Observar acabamentos e conservação do imóvel

A idade do imóvel, seu estado de conservação e os acabamentos influenciam diretamente no valor do imóvel. Para isso é necessário olhar para além da aparência. Lembre-se de verificar o estado de encanamentos, estrutura elétrica, material utilizado na construção, etc. 

Os acabamentos podem encarecer bastante um imóvel. Materiais novos ou de qualidade superior, como uso de mármore, porcelanato e móveis embutidos, fazem total diferença no valor.

Na prática, você pode verificar: funcionamento das descargas e torneiras, funcionamento das tomadas, procurar vazamentos. Avaliar os valores das últimas contas de luz e água também ajudam a mostrar indício de problemas, caso haja uma oscilação muito grande.

Detalhes como pintura das paredes, janelas e portas emperradas, presença de cupins, pisos e revestimentos rachados ou ocos também fazem diferença.

4 - Características complementares 

Além dos itens básicos, alguns imóveis podem contar com alguns ‘“luxos”, o que aumenta o seu valor. Por exemplo, número de banheiros e distribuição de salas de jantar e estar.

Quando se trata de um condomínio, os serviços disponíveis também influenciam: piscina, academia, salão de festa, quadra, brinquedoteca, etc. A segurança também influencia, uma vez que o uso de segurança eletrônica tende a valorizar o imóvel, bem como a quantidade de porteiros e seguranças, se houver.

5 - Confira a documentação

Eis um fator “oculto” na hora de avaliar um imóvel: a documentação. Muitas vezes, o imóvel pode estar perfeito, mas quando chega a hora de conferir a documentação, começa a dor de cabeça. Por isso, é muito importante avaliar tudo antes de tomar a decisão de compra.

É necessário avaliar, por exemplo, se o imóvel é um bem comum do casal. Nesse caso, como ambos são proprietários, é preciso que os dois concordem com a venda. Além disso, também é preciso conferir a documentação individual de um ou de mais proprietário, se for o caso. O comprador deve solicitar certidões negativas dos vendedores, como: de protestos, de ações cíveis e criminais, de execuções fiscais estadual e municipal, de quitação de tributos federais, de ações trabalhistas e de interdição, tutela e curatela.

Já em relação ao imóvel, a documentação que precisa ser verificada é a matrícula atualizada, que pode ser solicitada no cartório de registro de imóveis. Além disso, certidão de ônus reais para verificar se o imóvel não está relacionado a nenhuma ação. Esses dois documentos reúnem: histórico do imóvel, atestando o tipo de construção feita no terreno e suas possíveis alterações — como alienações passadas.

Há também a certidão de situação fiscal, que é possível obter na prefeitura, em que consta se o imóvel possui dívidas pendentes. Para garantir, a recomendação é pedir uma declaração de quitação de débitos condominiais. O cuidado é importante, pois o comprador adquire o imóvel e, também, as possíveis dívidas. 

Conclusão

Agora, você sabe como avaliar um imóvel para vender ou comprar. Sendo necessário conhecer o preço médio do metro quadrado da região, bem como o local para saber sobre a rotina da rua e do bairro, além disso, avaliar sua condição e considerar sua infraestrutura, checar o valor do IPTU e se será preciso realizar reformas. Se a procura for por um apartamento, também é necessário avaliar a estrutura do condomínio e o valor das taxas.

Assim, para obter uma avaliação ainda mais precisa, considere contar com a experiência de um corretor de imóveis. Eles possuem conhecimento especializado e acesso a ferramentas e bancos de dados que podem auxiliar na determinação do valor justo do imóvel.

Lembre-se também de que o valor de um imóvel pode variar ao longo do tempo. Por isso, é importante monitorar o mercado e adaptar o preço conforme necessário para garantir uma venda ágil e satisfatória.

Ao avaliar um imóvel para venda ou comprar, considere todas essas informações e busque uma análise precisa e imparcial. Uma avaliação bem fundamentada ajudará a estabelecer um preço competitivo e aumentará as chances de encontrar compradores interessados.