Como provar a posse do imóvel para usucapião?

A usucapião é uma forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse prolongada e contínua, mas é necessário atender a certos requisitos previstos na lei. Muitas pessoas possuem imóveis há anos, mas não sabem como regularizar essa situação.

Neste artigo, você vai entender o que é a usucapião, como provar a posse e quais são os caminhos para conquistar a propriedade definitiva.

O que diz a lei sobre usucapião?

A usucapião está prevista no Código Civil Brasileiro e na Constituição Federal. Ela permite que quem exerce a posse de um imóvel por um determinado tempo, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, possa solicitar o reconhecimento da propriedade.

Os requisitos e prazos variam conforme a modalidade de usucapião. Algumas das principais são:

• Usucapião extraordinária: posse por, no mínimo, 15 anos, sem necessidade de justo título ou boa-fé. O prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver realizado obras ou serviços no imóvel.

• Usucapião ordinária: posse por 10 anos, com justo título (documento que demonstre a intenção de ser dono) e boa-fé. Pode ser reduzida para 5 anos se houver moradia habitual ou investimentos relevantes.

• Usucapião especial urbana: posse de imóvel urbano com até 250 m², por 5 anos, desde que seja moradia própria e não haja outro imóvel registrado em nome do possuidor.

• Usucapião especial rural: posse de imóvel rural de até 50 hectares, por 5 anos, com exploração produtiva e moradia.
   

Quais provas são necessárias para a usucapião?

Um dos pontos mais importantes para conquistar um imóvel por meio da usucapião é provar a posse e que ela ocorreu conforme as exigências legais. As provas devem demonstrar:

• Tempo de posse: comprovar que a pessoa ocupa o imóvel há anos, sem interrupções;

• Natureza da posse: mostrar que a posse é de dono, ou seja, com a intenção de ser proprietário, e não um mero inquilino ou permissionário;

• Boa-fé e/ou justo título, quando exigido pela modalidade;

• Inexistência de oposição: provar que não houve conflitos ou disputas judiciais durante o tempo de posse.

Documentos comuns usados como prova:

• RG e CPF da parte;

• Certidão de casamento (se casado, viúvo, divorciado);

• Planta e/ou croqui do imóvel;

• Comprovantes de residência;

• Matrícula atualizada do imóvel, certidão de inexistência de matrícula ou certidão negativa do cartório de registro de imóveis;

• Comprovantes de pagamento de IPTU dos anos relativos à posse;

• Comprovantes de contas de consumo no imóvel: contas de água, de telefone ou de energia elétrica;

• Escrituras, contratos, declarações, recibos e documentos que esclareçam a origem da posse;

• Notas fiscais de gastos com edificação, reformas ou conservação do imóvel;

• Testemunhas relativas ao tempo de posse;

• Certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor para comprovar a posse mansa e pacífica.

Além dos documentos para comprovar a usucapião do imóvel, depoimentos de testemunhas podem ser necessários para complementar a comprovação. O tabelião pode examinar os documentos apresentados pelo requerente e também fazer diligências no local do imóvel para entrevistar vizinhos e coletar depoimentos.

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Processo judicial de usucapião

A forma mais comum e tradicional de regularizar um imóvel pela usucapião é através de um processo judicial. A parte negativa é que o processo pode levar três anos ou mais, dependendo da complexidade do caso.

Veja as principais etapas:

1. Contratar um advogado: é indispensável ter um profissional habilitado para conduzir o processo.

2. Elaborar a petição inicial: o advogado irá reunir as provas, identificar a modalidade de usucapião aplicável e protocolar a ação na Vara competente.

3. Citação dos confrontantes e antigos proprietários: todas as pessoas que possam ter interesse no imóvel devem ser notificadas para manifestarem-se.

4. Manifestação do Ministério Público: nos processos de usucapião, o MP sempre atua para proteger interesses coletivos.

5. Prova testemunhal e pericial: podem ser convocadas testemunhas e realizada perícia para confirmar os limites do imóvel e a posse.

6. Sentença: se o juiz considerar que todos os requisitos legais foram comprovados, declarará a aquisição da propriedade.

7. Registro no Cartório de Imóveis: com a sentença transitada em julgado, o imóvel será registrado em nome do possuidor, que passa a ser o proprietário oficial.
    

Processo extrajudicial de usucapião: no cartório

Desde 2015, com o novo Código de Processo Civil e a Lei 13.105/2015, é possível realizar o pedido de usucapião diretamente em cartório, de forma mais rápida e menos burocrática, chamada de usucapião extrajudicial.

Requisitos:

• Não pode haver litígios ou disputas sobre o imóvel;

• Todos os confrontantes e o proprietário formal (se houver) devem concordar com o pedido;

• Apresentação de ata notarial lavrada por tabelião, atestando a posse e seu tempo.
   

Etapas do processo extrajudicial:

1. Elaboração da ata notarial: documento oficial, feito no cartório de notas, que relata a situação da posse, com base em documentos e na vistoria do tabelião.

2. Requerimento ao Cartório de Registro de Imóveis: com a ata notarial, o interessado protocola o pedido, anexando todas as provas.

3. Notificação dos confrontantes: o cartório notificará vizinhos e eventuais proprietários para que se manifestem.

4. Manifestação de órgãos públicos: pode ser necessária a anuência de órgãos como a Prefeitura, dependendo do caso.

5. Registro da propriedade: não havendo impugnação, o imóvel é registrado em nome do possuidor.
    

Essa via é mais célere e econômica, mas depende de concordância total das partes envolvidas.

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Quando vale a pena optar pela via judicial ou extrajudicial?

• Extrajudicial: recomendada quando há posse pacífica, sem conflitos ou dúvidas sobre a propriedade e quando todos os confrontantes concordam.

• Judicial: necessária quando há discordâncias, ausência de documentos importantes ou quando algum dos confrontantes não for localizado ou não concordar.
   

Precisa de advogado para fazer usucapião?

Sim. Mesmo no processo extrajudicial, a presença de um advogado é obrigatória para preparar a documentação e garantir que todos os procedimentos legais sejam seguidos corretamente.

O que você pode fazer?

• Comece a reunir documentos desde já, mesmo que ainda não pense em iniciar o processo;

• Guarde contas, recibos e provas de benfeitorias realizadas no imóvel;

• Mantenha uma boa relação com vizinhos, pois eles podem ser testemunhas;

• Consulte um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar a viabilidade do seu caso.
   

Conclusão

Garantir a posse de um imóvel pela usucapião é um direito garantido por lei, que permite transformar anos de uso pacífico e contínuo em propriedade legítima.

Embora o processo exija provas e siga etapas formais, ele é acessível a qualquer pessoa que cumpra os requisitos legais. Se você possui um imóvel nessas condições, vale a pena buscar orientação e dar o primeiro passo para conquistar uma propriedade regularizada.

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