Você tem dúvida sobre quem deve pagar reformas em um imóvel alugado? Isso é bem comum e, na prática, depende de uma combinação entre o que está previsto em contrato e o que determina a legislação. Tanto o locador (proprietário) quanto o inquilino possuem obrigações específicas relacionadas à manutenção do imóvel ao longo de toda a locação.
A Lei do Inquilinato n.º 8.245/91 estabelece critérios objetivos para essa divisão, principalmente nos artigos 22 e 23. Entenda essa diferença e evite conflitos e custos indevidos. Continue a leitura e confira!
Reformas estruturais são responsabilidade do proprietário
De forma geral, tudo o que envolve a estrutura do imóvel e sua habitabilidade é obrigação do locador. Isso inclui problemas que comprometem o uso normal do imóvel, como:
- Encanamento hidráulico;
- Estrutura do telhado;
- Instalações elétricas (fiação e disjuntores);
- Problemas que afetem a segurança ou salubridade.
Essa obrigação está diretamente ligada ao artigo 22 da Lei do Inquilinato, que trata dos deveres do proprietário.
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
(...)
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica.
Na prática, isso significa que qualquer problema estrutural, mesmo que surja durante a locação, deve ser resolvido pelo proprietário, desde que não tenha sido causado pelo inquilino.
Saiba mais: Inquilino está destruindo o imóvel. O que fazer?
Manutenção básica é obrigação do inquilino
Por outro lado, o inquilino é responsável pela conservação do imóvel no dia a dia. Isso inclui desgastes naturais decorrentes do uso e pequenos reparos.
Entre os exemplos mais comuns:
- Troca de lâmpadas;
- Reparos em torneiras;
- Substituição de fechaduras;
- Danos causados pelo uso (riscos na parede, vidros quebrados, etc.).
Essa obrigação está prevista no artigo 23 da Lei do Inquilinato.
O locatário é obrigado a:
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
Ou seja, o inquilino deve devolver o imóvel nas mesmas condições em que recebeu, considerando apenas o desgaste natural.
E quando o imóvel é entregue ao inquilino com defeitos?
O imóvel pode ser entregue com problemas, desde que isso esteja claramente descrito no contrato e na vistoria inicial.
Nesses casos, é comum que haja algum tipo de compensação, como:
- Desconto no valor do aluguel;
- Abatimento proporcional para execução da reforma;
- Acordo prévio para que o inquilino realize os reparos.
O ponto crítico aqui é a formalização: tudo deve estar registrado para evitar disputas no futuro.
Cláusulas contratuais podem ser anuladas
Nem tudo o que está no contrato é automaticamente válido. Se uma cláusula transferir obrigações legais do proprietário para o inquilino de forma indevida, ela pode ser considerada ilegal.
Artigo 45 da Lei do Inquilinato:
Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei.
Um exemplo clássico é quando o contrato afirma que o imóvel está em “perfeitas condições”, mas a vistoria comprova defeitos, como problemas na pintura. Esse tipo de inconsistência pode invalidar a cláusula.
Benfeitorias: quem paga e quando há reembolso?
Outro ponto relevante envolve as chamadas benfeitorias, que são melhorias realizadas no imóvel durante a locação.
Artigo 35 da Lei do Inquilinato:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Na teoria, o inquilino pode ter direito a ressarcimento por determinadas melhorias, especialmente quando são necessárias para a conservação do imóvel.
Apesar do que prevê a lei, a maioria dos contratos de locação inclui cláusulas de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias.
Isso significa que, ao assinar o contrato, o inquilino abre mão de ser reembolsado por reformas realizadas salvo negociação prévia com o proprietário.
Esse entendimento já está consolidado na jurisprudência brasileira, o que torna arriscado realizar qualquer reforma sem autorização formal.
Na prática:
- Reformas feitas por iniciativa própria dificilmente serão ressarcidas;
- A negociação prévia com o locador é essencial;
- Apenas situações muito específicas, como má-fé comprovada do proprietário, podem gerar exceções.
A responsabilidade de pagar a reforma depende do tipo de intervenção
A divisão de responsabilidades em um imóvel alugado segue uma lógica:
- Problemas estruturais e de habitabilidade: responsabilidade do proprietário;
- Manutenção cotidiana e danos por uso: responsabilidade do inquilino;
- Benfeitorias: dependem de autorização e previsão contratual.
O contrato de locação continua sendo o principal instrumento para definir esses limites, mas ele não pode contrariar a legislação.
Por isso, antes de investir qualquer custo com reforma, o ideal é verificar o contrato, consultar a vistoria e, se necessário, formalizar um acordo com o proprietário.
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FAQ - Perguntas comuns sobre quem deve pagar reforma n imóvel alugado
1. O inquilino pode se recusar a fazer um reparo estrutural?
Sim. Reparos estruturais são obrigação do proprietário, desde que não tenham sido causados pelo inquilino.
2. Pintura do imóvel é responsabilidade de quem?
Depende do estado inicial e do contrato. Se houver desgaste natural, pode ser do inquilino; se for defeito pré-existente, do proprietário.
3. O proprietário pode obrigar o inquilino a reformar o imóvel ao sair?
Apenas para devolver nas mesmas condições de uso, considerando o desgaste natural. Exigências além disso podem ser contestadas.
