Comprar um imóvel é o sonho de muitas pessoas, mas também uma decisão importante e, antes de fechar qualquer negócio, é necessário verificar se a propriedade está regularizada. Isso pode evitar pendências na documentação, construções não averbadas, débitos tributários ou restrições que podem dificultar a transferência para o novo proprietário.
A boa notícia é que, atualmente, grande parte dessas consultas pode ser feita de forma online. No estado de São Paulo, cartórios e órgãos públicos disponibilizam serviços digitais que permitem conferir a situação do imóvel sem precisar sair de casa. Com alguns documentos em mãos e uma pesquisa cuidadosa, você consegue ter muito mais segurança antes de concluir a compra. Quer saber mais? Continue a leitura!
O que significa um imóvel estar regularizado?
Um imóvel regularizado é aquele que possui toda a documentação em ordem perante os órgãos públicos e os cartórios competentes. Isso significa que a propriedade está corretamente registrada, sem pendências que impeçam sua venda ou financiamento.
Além da matrícula atualizada, um imóvel regularizado também costuma estar com os tributos em dia e, quando necessário, possuir documentos que comprovem que a construção foi realizada de forma legal.
Verificar essa situação é importante porque problemas na documentação podem atrasar negociações, impedir financiamentos e até gerar custos extras para o comprador.
Como consultar a matrícula do imóvel?
A matrícula é o principal documento para verificar a situação jurídica de uma propriedade. Ela reúne todo o histórico do imóvel, incluindo registros de compra e venda, alterações na propriedade, averbações e possíveis restrições.
Se você já conhece o número da matrícula e o Cartório de Registro de Imóveis responsável, basta solicitar uma Certidão de Matrícula atualizada.
Atualmente, esse pedido pode ser feito pela plataforma do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), que reúne os serviços dos cartórios brasileiros.
Caso você não saiba onde o imóvel está registrado, também é possível utilizar o serviço de Pesquisa de Bens, informando o CPF ou CNPJ do proprietário para localizar o cartório responsável.
Saiba mais: Imóvel com penhora não averbada na Matrícula: posso perder o imóvel que comprei?
Como verificar se existem débitos de IPTU?
Além da documentação do cartório, também é importante conferir a situação fiscal do imóvel junto à prefeitura do município onde ele está localizado.
Em cidades do estado de São Paulo, normalmente é possível emitir uma Certidão Negativa de Débitos de Tributos Imobiliários diretamente no portal da prefeitura.
Para isso, basta informar o número de inscrição imobiliária, que costuma estar disponível no carnê do IPTU.
Essa consulta permite verificar se existem impostos em atraso que possam afetar a negociação ou gerar despesas adicionais para o comprador.
Saiba mais: Como é calculado o IPTU?
Como saber se o imóvel possui Habite-se?
Outro documento importante é o Habite-se, também conhecido como Certificado de Conclusão de Obra.
Esse documento comprova que a construção foi concluída de acordo com o projeto aprovado pela prefeitura e que atende às exigências legais para ocupação. Imóveis sem Habite-se podem enfrentar dificuldades para financiamento, regularização e venda.
Além disso, vale conferir se a metragem registrada na prefeitura corresponde à área construída existente no imóvel. Diferenças entre essas informações podem indicar ampliações que ainda não foram regularizadas.
Saiba mais: O que é e o que fazer quando o imóvel não tem habite-se? Posso comprar ou vender?
Como consultar o Histórico da Edificação em São Paulo?
Na cidade de São Paulo existe uma ferramenta bastante útil para quem deseja verificar a situação de uma construção.
A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) disponibiliza o Cadastro de Edificação do Município (CEDI), que permite emitir o Histórico da Edificação. Esse documento informa se a construção está regular ou irregular perante a prefeitura.
Para realizar a consulta, basta acessar o sistema do CEDI e informar o número do contribuinte (SQL — Setor Quadra Lote), encontrado no carnê do IPTU. Em seguida, o sistema apresenta as informações cadastrais e a situação da edificação.
Essa verificação é especialmente importante para imóveis antigos ou que passaram por reformas e ampliações.
Quando é necessário consultar a CND da obra?
Em imóveis que passaram por construção ou ampliação, pode ser necessário verificar também a Certidão Negativa de Débitos (CND) da obra relacionada ao INSS.
Essa certidão comprova a regularidade das contribuições previdenciárias da construção. Em determinadas situações, ela é exigida para que a obra seja averbada na matrícula do imóvel.
A consulta pode ser realizada por meio do sistema SERO, disponível no Centro Virtual de Atendimento (e-CAC) da Receita Federal.
Sem essa regularização, a construção pode não constar oficialmente na matrícula, o que dificulta futuras negociações.
Saiba mais: Como regularizar um Imóvel: entenda os riscos e benefícios
Quais documentos ajudam a verificar a regularidade do imóvel?
Embora cada negociação tenha suas particularidades, alguns documentos costumam fazer parte da análise da situação do imóvel. Analisar esses documentos dá uma visão muito mais completa sobre a situação da propriedade. Os principais são:
- Certidão de Matrícula atualizada;
- Certidão Negativa de Débitos de IPTU;
- Habite-se (Certificado de Conclusão de Obra);
- Histórico da Edificação (quando disponível);
- CND da obra, nos casos aplicáveis.
Saiba mais: Como faço para regularizar a documentação do meu imóvel?
Vale a pena fazer essa análise antes da compra?
Muitas pessoas deixam essa etapa para depois da negociação, mas o ideal é realizar todas as verificações antes de assinar qualquer contrato.
Identificar problemas logo no início permite que vendedor e comprador encontrem soluções antes da transferência do imóvel.
Em alguns casos, pendências simples podem ser resolvidas rapidamente. Em outros, descobrir a situação antecipadamente evita um investimento que poderia gerar dores de cabeça no futuro.
Mesmo quando o imóvel aparenta estar em perfeitas condições, a documentação merece a mesma atenção que a estrutura física da propriedade.
Verificar se um imóvel está regularizado é uma etapa indispensável para qualquer compra ou venda. A matrícula atualizada, a situação do IPTU, o Habite-se e outros documentos ajudam a confirmar que a propriedade está apta para ser negociada com segurança.
Felizmente, grande parte dessas consultas já pode ser feita pela internet, tornando o processo mais rápido e acessível. Antes de fechar negócio, reserve um tempo para analisar toda a documentação.
Perguntas Frequentes
Um imóvel irregular pode ser financiado?
Depende da situação. Pendências na documentação ou ausência de registros obrigatórios podem impedir a aprovação do financiamento por instituições financeiras.
É possível regularizar um imóvel depois da compra?
Sim. Em muitos casos, a regularização pode ser feita posteriormente, mas o processo pode exigir documentos adicionais, pagamento de taxas e atendimento às exigências da prefeitura e do cartório.
Quem deve providenciar a regularização do imóvel antes da venda?
Normalmente, cabe ao proprietário apresentar a documentação em ordem para facilitar a negociação. No entanto, comprador e vendedor podem definir responsabilidades diferentes durante a negociação.
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