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16.ago.2021
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É seguro alugar imóvel direto com proprietário?

Conheça os principais cuidados na locação

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No primeiro momento alugar imóvel diretamente com o locador (proprietário) parece mais rápido, confortável e seguro, porém o risco de dar algum problema futuro é bastante eminente para ambas às partes.

 

Quando um proprietário de imóvel coloca à disposição de uma imobiliária o seu patrimônio para alugar e administrar a locação, já se supõe que aquele é o legítimo dono do imóvel. É muito raro um estelionatário utilizar-se de uma imobiliária para cometer crime de estelionato. Porque muitas imobiliárias pedem documentos antecipadamente como IPTU, contas de água e luz, e realizam levantamentos rápidos, simples e gratuitos para avaliar se o imóvel tem ou não problemas documentais ou de legitimidade.

 

Nessa relação entre inquilino e locador (proprietário), um dos problemas mais comuns é que muitos locadores de imóvel (proprietários) desconhecem a legislação. Então, acabam sendo eles os legisladores (quem cria a lei) dessa relação. É muito comum locadores (proprietários) não corrigir falhas no imóvel alugado que são suas obrigações como locadores, como por exemplo, vazamentos de canos com 20 anos de uso, telhas que se quebram por serem muito antigas, pisos que se trincam devido sua idade de uso, problemas na elétrica, e assim vai. Nessa hora, uma administradora saberá resolver quem deve ou não corrigir o problema, ou seja, se aquele vazamento, por exemplo, deve ser reformado pelo inquilino ou proprietário (locador).

 

É comum também nas locações diretas, nos casos de garantia feita por caução (depósito), dar muita dor de cabeça na devolução do imóvel, pois muitas vezes, o proprietário usou o dinheiro ou esqueceu-se da caução dada lá no inicio do contrato...E muitas vezes não há contrato, ficando ainda mais complexa a situação! 

 

Nos casos de atraso de pagamento de aluguel, geralmente ocorre o inverso. Nesses casos, o maior prejudicado geralmente é o locador (proprietário).  É muito comum em algumas situações específicas o inquilino atrasar aluguel, formando uma bola de neve e o locador/proprietário só ingressar com a ação após 6 a 12 meses de aluguel atrasado. Geralmente, o locador, sem experiência, entra em uma negociação sem fim com o inquilino, tomado psicologicamente pelos problemas financeiros do inquilino que se enrolou, sente dó ou fica na esperança que aquilo vai se resolver, sem perceber o prejuízo que ele acarretará com aquela situação. Se houver fiador, o problema se reverte para aquele que deu a fiança na boa-fé, pois normalmente esse fiador é um familiar. E muitas vezes poderá se assustar com a dívida acumulada quando for citado da ação – valores esses que podem chegar de 12 a 18 meses de aluguel atrasado com multa de 10%, IPTU, custas do processo, honorários do advogado e muito mais se o processo se alongar até o final com despejo coercitivo e danos no imóvel etc. 

 

Já uma imobiliária administrando a locação do imóvel, ela possuirá experiência para lidar com os mais variados problemas, pois a função dela é “arbitrar esse jogo” entre inquilino e locador. São raros os problemas que não se resolvam quando tem uma imobiliária envolvida.

 

Por exemplo, quando o inquilino atrasa, geralmente a administradora já começa a entrar em contato com as partes (locador e locatário), explica os contratempos da situação, ameaça se necessário, ingressar com a ação após 30 dias de atraso, forçando o inquilino resolver rapidamente a questão. Nessa situação de atraso de aluguel a administradora é a maior interessada na solução rápida do problema, pois ação de despejo é prejuízo para todas as partes envolvidas, inclusive para a imobiliária que deixará de receber o valor da administração e ficará responsável em buscar profissionais para o ingresso da ação etc. 

 

O mesmo se diz na questão de problemas no imóvel, quanto mais rápido resolver, menor será o estresse de todos os envolvidos. A importância da mediação da imobiliária é um dos pontos mais fortes e importantes dessa relação entre locador vs locatário. 

 

Importante é saber também qual é a responsabilidade que essa administradora terá com o imóvel alugado. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

 

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficar cientes que muitos problemas podem surgir no futuro. Por isso, o recomendado é tentar marcar uma reunião com o proprietário antes de assinar o contrato para saber qual a visão dele sobre alguns aspectos citados acima nesse texto.


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Fonte: Entrevista gravada em agosto de 2021 com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.

Fonte:
SP Imóvel
O Portal de Imóvel em São Paulo de São Paulo
www.spimovel.com.br/
Equipe de Jornalismo
Grupo de Portais Imobiliários
SP Imóvel
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