Muitos herdeiros enfrentam o dilema de partilhar imóveis recebidos em inventário, e uma opção é comprar a parte dos irmãos ou familiares usando o FGTS. Então: sim, é possível em casos específicos, atendendo algumas especificações. ,Por exemplo, o comprador já figurar como cotista na matrícula do imóvel e seguir regras rígidas da Lei 8.036/90, como não possuir outro bem residencial na região.

Este artigo detalha as condições para evitar surpresas e viabilizar sua casa própria nessa situação. Quer descobrir quais são? Continue a leitura e confira.

Herança de imóvel: como adquirir com o FGTS?

Imóveis herdados entram em inventário e geram cotas indivisas entre herdeiros, criando a necessidade de partilha ou venda. Nesses casos, o FGTS pode financiar a compra da fração remanescente dos outros cotistas, permitindo que um herdeiro consolide a propriedade total. A chave é o comprador já constar como co-proprietário na escritura ou matrícula, comprovando legitimidade na transação.

Essa modalidade aplica-se a heranças familiares urbanas, desde que o bem seja residencial e habitável. Se o imóvel veio com usufruto (direito de uso vitalício para outro familiar), o FGTS libera para nova aquisição, mas partilhas puras exigem análise caso a caso na Caixa.

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Quais os requisitos do comprador para liberar o FGTS

Ter pelo menos três anos de contribuição ao FGTS (não consecutivos) é obrigatório, além de não possuir outro imóvel residencial na mesma cidade ou região metropolitana onde reside ou trabalha. O interessado não pode ter financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer parte do país.

O imóvel deve servir como moradia própria, vedado uso para investimento, aluguel ou terceiros. Cotistas em inventário precisam comprovar ausência de pendências financeiras, como nome sujo no SPC/Serasa.

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Condições indispensáveis do imóvel herdado

O bem precisa estar registrado em cartório, em área urbana, com condições de habitabilidade e valor até R$1,5 milhão em todo o território nacional. Crucial: não ter sido adquirido com FGTS nos últimos três anos, e o comprador deve figurar na matrícula como cotista original.

Para heranças, a matrícula deve refletir a divisão de cotas pós-inventário, facilitando a cessão de direitos. Imóveis rurais ou comerciais estão excluídos, priorizando residenciais concluídos. O FGTS só é aceito se o imóvel estiver apto à moradia, com critérios técnicos definidos pela Caixa.

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Passo a passo para usar FGTS na partilha da herança

Primeiro, regularize o inventário judicial ou extrajudicial, obtendo a escritura de partilha com cotas definidas. Negocie a cessão de direitos com os outros herdeiros, formalizando contrato particular ou promessa de compra e venda.

Abra conta na Caixa, apresente documentos como extrato FGTS, matrícula atualizada, contrato de cessão e comprovação de três anos de trabalho. Simule o uso do saldo para entrada, amortização ou quitação parcial do valor da cota, aguardando aprovação em um prazo médio estimado em 30 dias.

Após aprovação, registre a escritura definitiva transferindo as cotas, consolidando a propriedade em nome do comprador. Consulte um tabelião ou advogado para evitar erros na documentação.

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Exemplo de como fica a liberação

João herda 50% de casa com irmãos (matrícula atualizada). Negocia comprar 50% deles por R$200 mil. Apresenta contrato de cessão, extrato FGTS (saldo R$150 mil) e documentos na Caixa. Aprovação libera saldo para quitação parcial; financia o resto via SFH.

Processo: 1) Inventário concluído; 2) Avaliação da cota; 3) Aprovação Caixa em média em 30 dias; 4) Registro escritura consolidando 100% em nome de João.

Valor máximo e limites financeiros da operação

O teto de R$1,5 milhão vale para o imóvel inteiro, independentemente do valor da cota comprada, alinhado ao SFH. O FGTS cobre até o saldo disponível, complementado por financiamento se necessário, com parcelas limitadas a 30% da renda bruta.

Não há restrição a múltiplos usos ao longo da vida, mas cada transação segue as mesmas regras, inclusive intervalo de 3 anos entre aquisições com FGTS em alguns casos. Para heranças acima do limite, venda parcial ou renegociação pode ser viável.

Cuidados com inventário e cotas indivisas

Partilhas em inventário judicial demandam consenso entre herdeiros; discordâncias levam a hasta pública (venda judicial de bens), inviabilizando FGTS. Cotas indivisas (sem divisão física) facilitam a compra, mas exija laudo de avaliação para precificar justamente cada fração.

FGTS depositado durante o casamento pode entrar em partilha conjugal, mas para herdeiros solteiros ou pós-divórcio, foca na aquisição individual. Evite doações simuladas para burlar regras, pois a Caixa audita histórico patrimonial.

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Quais erros comuns que bloqueiam o FGTS na herança?

Um equívoco frequente é tentar usar FGTS sem constar na matrícula inicial, rejeitado por falta de vínculo proprietário. Outro: possuir imóvel na região metropolitana, mesmo herdado com usufruto incompleto.

Ignorar o prazo de três anos de FGTS ou usar para reforma/herança rural causa indeferimento automático. Sempre verifique o imóvel não financiado com FGTS recente via consulta na Caixa.

Alternativas se o FGTS for negado

Opte por financiamento SFI (sem limite de valor, mas regras semelhantes) ou consórcio imobiliário para cotas herdadas. Venda total do imóvel e divisão do lucro evita disputas, ou adie até cumprir requisitos mínimos.

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FAQ: perguntas comuns sobre FGTS em Imóveis Herdados

Quando é possível usar o FGTS em imóveis herdados?

É possível usar o FGTS para comprar a cota de imóvel herdado quando o comprador já consta como cotista na matrícula pós-inventário, o bem é residencial urbano até R$1,5 milhão e serve como moradia própria. Deve ter 3 anos de contribuição ao FGTS e não possuir outro imóvel na mesma região metropolitana.

Não vale para imóveis rurais, comerciais ou sem habitabilidade. A transação exige aprovação da Caixa, comprovando legitimidade na partilha familiar via escritura ou contrato de cessão de direitos.

Quais são as situações que proíbem o uso do FGTS na compra de um imóvel herdado?

Compra entre parentes não é proibida por si só, mas é barrada se simular doação para burlar regras ou se o comprador tiver outro imóvel na região. Proibido também se o imóvel foi adquirido com FGTS nos últimos 3 anos ou exceda R$1,5 milhão.

Outras vedações: financiamento ativo no SFH, uso para investimento/aluguel ou pendências no nome. Em heranças com usufruto vitalício, a Caixa normalmente não libera FGTS para aquisição de imóvel gravado com usufruto, pois o comprador não terá posse plena e imediata.

Quais são as xigências da Caixa?

A Caixa exige 3 anos de FGTS (não consecutivos), ausência de imóvel residencial na cidade/região metropolitana de residência/trabalho e sem financiamento SFH ativo. O imóvel deve ser único moradia, registrado e habitável.

Renda familiar comprovada, contrato de cessão claro e simulação aprovada em média em até 30 dias. Cotista deve provar vínculo na matrícula original da herança.

Quais são os documentos necessários para comprar imóvel herdado com FGTS?

Extrato FGTS atualizado, matrícula do imóvel, escritura de partilha/inventário, contrato de cessão de direitos assinado por herdeiros, CPF/RG, comprovante de residência, holerites últimos 3 meses e declaração de não proprietário.

Inclua laudo avaliação, certidão negativa débitos e procuração se aplicável. Caixa exige originais ou cópias autenticadas para análise.

Qual é a diferença entre quitação, aquisição e cessão de direitos na herança?

Quitação usa FGTS para pagar dívida de cota herdada financiada. Aquisição financia compra inicial da fração via SFH com FGTS como entrada. Cessão de direitos transfere cota indivisa de herdeiro sem divisão física, usando FGTS para abater valor acordado.

Na herança, cessão é comum para partilhas amigáveis, enquanto quitação resolve pendências; aquisição aplica se cota ainda não registrada.

Como regularizar o imóvel após a compra da parte do outro herdeiro

Após pagamento com FGTS, registre escritura pública de cessão no cartório de imóveis, atualizando a matrícula para 100% no comprador. Pague ITBI e taxas; obtenha habite-se se construção pendente.

Consulte advogado para averbação de inventário e baixa de cotas antigas. Caixa confirma liberação; novo CCIR e IPTU em nome único evitam disputas futuras.​

Conclusão

Usar o FGTS para comprar parte de imóvel herdado é viável e para herdeiros que buscam moradia própria, bastando atender aos critérios da Lei 8.036/90 e comprovar cotas na matrícula.

Consulte a Caixa ou especialista imobiliário para simulação personalizada, evitando armadilhas e acelerando o processo. 

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