Legalidade na locação: principais aspectos jurídicos que os proprietários precisam conhecer

Disponibilizar um imóvel para locação é uma prática comum e bastante rentável. No entanto, demanda um conhecimento específico sobre os aspectos jurídicos envolvidos. Diversas leis regulam as relações entre locador e locatário em São Paulo. Conhecer essas normas é fundamental para garantir que a locação seja realizada de maneira legal e segura para ambas as partes. 

Então, se você é proprietário de um imóvel alugado, continue a leitura e confira os principais aspectos jurídicos que os proprietários precisam conhecer.

1. Contrato de locação

O documento fundamental em uma locação é o contrato. Ele deve ser elaborado de acordo com as normativas da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e conter informações detalhadas sobre o imóvel, condições de pagamento, prazo de locação, entre outros.

2. Garantias locatárias

A lei prevê diversas formas de garantias, como caução, fiador e seguro-fiança. É importante entender as vantagens e desvantagens de cada modalidade, considerando a segurança para ambas as partes.

3. Reajuste do aluguel

Imagem: Pixabay

O reajuste anual do aluguel é um direito do proprietário, mas a lei estabelece critérios específicos para reajustar o valor do aluguel. Em São Paulo, é comum utilizar o Ìndice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) como base para o reajuste.

4. Manutenção do imóvel

O proprietário tem a responsabilidade de entregar o imóvel em bom estado de conservação. No entanto, durante a locação, existem regras em relação à reforma em imóveis alugados. 

De modo geral, as benfeitorias necessárias não precisam da autorização do proprietário e são indenizáveis, ou seja, o locatário pode fazer e pedir o ressarcimento depois. Já as benfeitorias úteis, precisam ser aprovadas pelo proprietário e apenas nesse caso devem ser indenizadas, então, a dica é que você sempre faça um contrato com o inquilino para estabelecer os critérios desse tipo de reforma e evitar transtornos e mal-entendidos.

Por fim, as benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis. Mas quando representam uma valorização no imóvel, pode ser vantajoso para você entrar em um acordo com o inquilino, assim, caso pretenda vender o imóvel futuramente, você estará lucrando.

5. Despejo por falta de pagamento

Essa é uma dúvida comum e é fundamental saber como a Lei funciona nesse contexto. Caso o inquilino deixe de cumprir com suas obrigações financeiras, o proprietário pode entrar com ação de despejo.

No entanto, é fundamental seguir os trâmites legais estabelecidos pela lei para evitar problemas futuros. Esse pode ser um processo longo que pode significar um período longo sem o recebimento do aluguel, por isso, encontre meios de se prevenir, como com a contratação de um seguro fiança.

6. Venda do imóvel locado

Se o proprietário decidir vender um imóvel que está locado, o inquilino tem preferência na compra. Esse direito está respaldado pela Lei do Inquilinato.

Na prática, antes de anunciar a venda, você precisa oferecer o imóvel primeiro ao inquilino. 

7. Devolução do imóvel

Ao final do contrato, é importante seguir procedimentos adequados para a devolução do imóvel. A vistoria do imóvel é uma etapa crucial, registrando as condições em que o imóvel está sendo devolvido, bem como a vistoria antes da entrada do in quilo, justamente para registrar como o imóvel está sendo entregue e, assim, ter um comparativo na hora da devolução.

8. Cobrança de condomínio e IPTU

Em muitos casos, o inquilino é responsável pelo pagamento de despesas como condomínio e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Essa definição deve constar claramente no contrato.

9. Sublocação

A sublocação sem a devida autorização do proprietário é proibida por lei. O contrato deve explicitar claramente as condições para essa prática, caso o proprietário concorde, assim como vale reforçar sua proibição no contrato.

10. Assessoria jurídica

Em casos complexos ou situações litigiosas, contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é fundamental. Esse profissional poderá orientar sobre os melhores caminhos a serem seguidos.

No entanto, antes de fechar negócio, também fica a dica de contar com a orientação de um profissional da área, como um corretor de imóveis. 

Como você viu, existem diversos detalhes importantes que você precisa saber. Manter-se informado sobre os aspectos jurídicos da locação é crucial para os proprietários, garantindo relações mais transparentes e evitando conflitos desnecessários. Com isso, você`e também pode se preparar para possíveis imprevistos.