O que fazer quando um imóvel está no nome de pessoa falecida e não tem inventário

Encontrar um imóvel ainda registrado no nome de uma pessoa falecida é uma situação comum e que costuma gerar insegurança, principalmente quando o inventário nunca foi feito. Mesmo que os herdeiros morem no imóvel ou arquem com as despesas, isso não significa que a propriedade esteja regularizada.

Até 2025, a legislação brasileira exige a regularização formal da herança por meio do inventário para que o imóvel possa ser transferido, vendido ou financiado. A partir de 2026, podem ocorrer mudanças nas regras do ITCMD, conforme leis estaduais, o que reforça a importância de não adiar a regularização. 

Quer saber o que fazer com um imóvel no nome de alguém falecido e sem inventário? Continue a leitura e confira!

O que significa ter um imóvel no nome de pessoa falecida?

Quando alguém falece, todos os seus bens formam o chamado espólio. Até a conclusão do inventário e da partilha, os herdeiros não são proprietários individuais do imóvel, mas titulares de um direito hereditário.

Na prática, isso significa que o imóvel:

• não pode ser vendido ou doado de forma regular;
• não pode ser financiado ou usado como garantia;
• não pode ser transferido no cartório de registro de imóveis.

Qualquer negociação feita sem inventário envolve riscos jurídicos.

É possível morar ou usar o imóvel sem inventário?

Sim, é comum que herdeiros utilizem o imóvel após o falecimento. No entanto, o uso do imóvel não substitui o inventário.

Mesmo pagando IPTU, condomínio e contas de consumo, o imóvel continua juridicamente em nome do falecido. Esses pagamentos não geram propriedade nem regularizam a situação.

Saiba mais: Quais os custos para a realização do inventário? 

Por que o inventário é obrigatório?

O inventário é o procedimento legal que:

• identifica quem são os herdeiros;
• levanta bens, direitos e dívidas;
• calcula e recolhe o ITCMD (imposto sobre herança);
• permite a partilha e a transferência do imóvel para o nome dos herdeiros.

Sem inventário, não há como registrar o imóvel em nome de ninguém, o que impede qualquer ato legal.

Saiba mais: ITCMD em São Paulo: como as novas regras afetam o mercado imobiliário? 

Tipos de inventário: qual se aplica ao seu caso?

Inventário judicial

É obrigatório quando:

• existe conflito entre os herdeiros;
• não há consenso sobre a partilha;
• o testamento ainda não foi validado judicialmente.

O procedimento ocorre na Justiça e tende a ser mais demorado.

Inventário extrajudicial (em cartório)

Pode ser feito em cartório quando:

• há consenso entre eles;
• há advogado acompanhando o ato;
• não existe testamento ou, se existir, ele já foi previamente homologado pelo Judiciário, com autorização expressa para a via extrajudicial.

Essa modalidade costuma ser mais rápida e menos burocrática.

Saiba mais: Posso fazer inventário no cartório com herdeiro menor de idade? 

Existe prazo para abrir o inventário?

Sim. O Código de Processo Civil indica que o inventário deve ser aberto em até 2 meses a partir do falecimento, mas as penalidades pelo atraso são definidas por leis estaduais.

Em estados como São Paulo, por exemplo:

• atraso pode gerar multa de 10% no ITCMD;
• após determinado período, a multa pode chegar a 20%.

Os prazos e percentuais variam conforme o estado, mas o atraso quase sempre aumenta os custos.

O que acontece se o inventário nunca for feito?

A falta de inventário pode causar:

• impossibilidade de vender ou regularizar o imóvel;
• bloqueio do bem em situações judiciais;
• conflitos entre herdeiros ao longo do tempo;
• aumento do valor do ITCMD com multas e juros;
• dificuldade para resolver a situação em gerações futuras.

Quanto mais tempo passa, mais complexa tende a ser a regularização.

É possível vender o imóvel sem inventário?

A venda direta do imóvel em nome de pessoa falecida não é permitida. No entanto, existem alternativas legais, que exigem cuidado:

• Cessão de direitos hereditários: os herdeiros podem ceder seus direitos por escritura pública, com concordância de todos os envolvidos, inclusive do cônjuge meeiro, quando houver.
• Venda no inventário extrajudicial: normas recentes do CNJ permitem que, havendo consenso unânime, o inventariante realize a venda do imóvel no curso do inventário extrajudicial, sem necessidade de alvará judicial.

Essas possibilidades não dispensam o inventário e exigem análise jurídica caso a caso.

Saiba mais: Posso vender o imóvel antes de concluir o inventário? 

Quem pode iniciar o inventário?

O inventário pode ser aberto por:

• qualquer herdeiro;
• o cônjuge ou companheiro sobrevivente;
• o inventariante;
• credores, em situações específicas.

Não é necessário que todos tomem a iniciativa juntos, embora o consenso facilite o processo.

Passo a passo para regularizar um imóvel sem inventário

1. Obter a certidão de óbito
2. Identificar todos os herdeiros legais
3. Solicitar a matrícula atualizada do imóvel
4. Verificar se existe testamento
5. Definir se o inventário será judicial ou extrajudicial
6. Contratar um advogado
7. Recolher o ITCMD
8. Formalizar a partilha
9. Registrar o imóvel no cartório de registro de imóveis

Saiba mais: O imóvel que está em inventário pode ser regularizado?

Quando um imóvel está no nome de pessoa falecida e não há inventário, não existe atalho seguro: a regularização passa, obrigatoriamente, pelo inventário. Enquanto isso não ocorre, o imóvel permanece juridicamente irregular, mesmo que esteja ocupado pelos herdeiros.

Diante de possíveis mudanças tributárias a partir de 2026 e do aumento de custos com o tempo, iniciar o inventário o quanto antes é a decisão mais segura. A orientação de um advogado é essencial, já que as regras e os impostos variam conforme o estado.

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