Pode descontar da caução o gasto com a pintura na devolução do imóvel alugado?

A questão sobre a possibilidade de descontar da caução (depósito) da locação para realização da pintura na devolução do imóvel alugado é um tema recorrente e de interesse tanto para locadores quanto para inquilinos.

 
A pintura do imóvel é um dos aspectos importantes na devolução de uma locação, pois está relacionada à manutenção e conservação do imóvel. No entanto, a utilização da caução para cobrir os custos da pintura pode gerar dúvidas e debates sobre os direitos e deveres das partes envolvidas.

Neste contexto, é fundamental compreender as cláusulas contratuais, as legislações pertinentes e as orientações jurídicas. E para nos ajudar a esclarecer as principais dúvidas sobre esse assunto, neste bate-papo, Marcel de Toledo que já atuou como advogado no ramo imobiliário, já foi corretor, teve imobiliária e hoje é diretor de marketing digital do Grupo SP Imóvel ajuda a esclarecer as principais dúvidas sobre a possibilidade de descontar da caução (depósito) da locação para realização da pintura na devolução do imóvel alugado.

Afinal, pode descontar da caução (depósito) da locação para realização da pintura na devolução do imóvel alugado?

Segundo o especialista, depende. Se a locação apresentar uma vistoria bem feita de entrada e saída e no contrato constar que o valor da caução pode ser destinado para esse fim, entende-se que pode sim ser descontado, mas deve ser extremamente documentado.
 

“Verificamos diversos julgados dizendo o inverso, sendo que a maioria, não apresentava provas convincentes, ou seja, uma vistoria de entrada, uma vistoria de saída, tentativa de negociação com o inquilino. O que mais ouvimos relatos são locadores (proprietários) ou administradoras, retendo o valor sem uma demonstração clara do dano, do custo da reforma.”

É possível observar que muitos locadores (proprietários) e até mesmo alguns administradores criam regras que nem sempre são legais. Vamos aos exemplos:

Exemplo 1 – O imóvel foi alugado diretamente com contrato simples, sem vistoria adequada, ou seja, no contrato constavam cláusulas genéricas ou gerais do estado do imóvel (ex: o imóvel encontra-se pintado e em perfeitas condições sem nenhum defeito). Após o fim do contrato, o locador (proprietário) retém a caução para realizações de pintura, sem orçamento e consentimento do inquilino.

Segundo Marcel, nesse caso, devido à falta de documentação de comprovação, o inquilino pode ingressar no juizado especial onde não precisa de advogado e com facilidade o locador (proprietário) será condenado a devolver a caução com juros, correção monetária e ainda podendo arcar com outros prejuízos materiais que o inquilino acumulou (ex: inquilino fez empréstimo para realizar outra caução).

Exemplo 2 – A imobiliária aluga o imóvel e no contrato constar cláusula obrigando o inquilino a realizar pintura. Não houve vistoria adequada de entrada e saída. E sem nenhuma justificativa documental fez a retenção da caução.
 

“Novamente o inquilino poderá ingressar no juizado especial e a probabilidade de devolução da caução para o inquilino é muito grande. Porém, em todos os dois exemplos, caso possua vistoria de entrada e saída, provando os danos de forma anormal (art 23, III, Lei 8.245), notas fiscais dos serviços prestados e cláusula que permita a retenção dessa caução, aí nesse caso, dificilmente o inquilino consiga na justiça a devolução da caução, pois houve um procedimento correto que provou o prejuízo e a aceitação quando da assinatura do contrato.”

A caução (depósito) pode ser utilizada para cobrir qualquer tipo de reparo ou apenas despesas excepcionais?

De acordo com Toledo, se constar no contrato que a caução pode reparar tudo que envolva o uso anormal do imóvel, tudo com base no artigo 23, III da Lei 8.245. “Porém, devemos lembrar que existe uma discussão bastante acirrada quando o locador (proprietário) aluga o imóvel com itens com baixa qualidade. Exemplo, armários de baixa qualidade, acessórios de baixa qualidade, piso e assim por diante, pois se o inquilino usou de forma normal esses itens de baixa qualidade, fica complicado exigir a troca, justamente por ser de baixa qualidade.”

Em caso de discordância entre o inquilino e o proprietário sobre a necessidade de pintura, como é feita a resolução do conflito?

Dicas para o inquilino:  Se houve vistoria acusando que a pintura era nova, entendemos que o inquilino tem que devolver nas mesmas condições. Assim, faça o orçamento com um profissional da sua confiança e comece a negociar com os mesmos valores. Se tratando de pintura externa, avalie se a culpa do desgaste foi do inquilino ou do vento, chuva e sol. Nesse ponto o inquilino pode debater com base no fim do artigo 23, III da Lei 8.245 que diz:

Art. 23. O locatário é obrigado a:

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

Dicas para o locador (proprietário): Documente tudo e siga orientação de bons profissionais que dificilmente o inquilino ingressará com uma ação para receber a caução de volta, pois dentro do subconsciente ele sabe que está errado em receber um imóvel pintado e devolver com desgastes anormais da pintura.

A pintura do imóvel alugado é mencionada no contrato de locação como uma obrigação do inquilino?

Segundo Toledo, o contrato pode obrigar o inquilino a devolver pintado, porém o que realmente vale é o que constar na vistoria. Se o imóvel não foi entregue pintado ao inquilino, exigir pintura pode virar uma disputa e possivelmente a cláusula que obriga pode ser anulada com base no artigo 45 da Lei 8.245.

Quais são as cláusulas do contrato que especificam as condições de devolução do imóvel?

“No meu entendimento e de muitos juristas, o que vale é a vistoria. Se o imóvel está sendo entregue pintado, o inquilino tem que devolver nas mesmas condições. O uso normal não se encaixa com marcas de mãos na parede, riscos comuns no uso do imóvel. Nós só descobriremos se a pintura está boa ou não depois de retirar os móveis para ter uma “leitura” do imóvel”, explica Marcel.

Existe algum tipo de desgaste normal que não precisa ser reparado pelo inquilino, mesmo que esteja previsto no contrato?

 
De acordo com o especialista, esse assunto é uma discussão jurídica muito grande. A pintura externa é a mais comum de explicar, pois a ação do vento, chuva, sol se trata de uso normal e isso não pode ser exigido pintura com base no artigo 23, III da Lei 8.245. Logo, caso o inquilino não tenha avisado no decorrer da locação algum problema mais significativo, como por exemplo, uma infiltração externa, o locador (proprietário) poderá sim exigir que o inquilino faça a reparação daquele dano com base no artigo 23, IV da Lei 8.245.

Caso o inquilino não faça a pintura necessária na devolução do imóvel, existe a opção de contratar um profissional para realizar o serviço e descontar o valor da caução?
 

“O ideal é ambas as partes aceitarem a reparação. Mas caso isso não ocorra, o ideal é que tenha uma boa vistoria de entrada e saída, comprovando que o imóvel não foi devolvido nas mesmas condições da entrega. Fazer 3 orçamentos com empresas que possuam CNPJ e execute com uma dessas empresas para garantia futura, pois não tendo essa comprovação, o locador (proprietário) poderá ser condenado em uma eventual ação que o inquilino ingresse para receber a caução”, orienta Marcel de Toledo.

Existe alguma orientação legal específica sobre a utilização da caução para cobrir despesas de pintura na devolução do imóvel?

Basicamente, é o contrato que pode prever que a caução possa ser utilizada para esse fim. Que faça uma boa vistoria de entrada e saída. Que faça orçamentos com empresas com CNPJ. Que o trabalho executado tenha nota fiscal e de preferência um laudo desse profissional que executou a pintura. Desta forma o locador (proprietário) estará calçado e o inquilino vai perder o argumento.

O valor da caução é suficiente para cobrir os custos estimados da pintura do imóvel?

O sócio-diretor explica que nem sempre o valor da caução será suficiente para cobrir os custos estimados para realizar a pintura. “Se não houver acordo, possivelmente a pintura vai ter que ser executada por empresa com nota fiscal e o valor ficará ainda mais alto.”

O inquilino tem a opção de realizar a pintura por conta própria antes da devolução do imóvel, em vez de descontar o valor da caução?
 

“Em tese sim, mas tome cuidado, o barato pode ser mais caro, pois as administradoras geralmente indicam profissionais qualificados e de menor custo. Não invente de pintar o imóvel por conta própria, principalmente com material de baixa qualidade”, recomenda Toledo.

Quais são as outras opções disponíveis para o inquilino caso ele não concorde com o desconto da caução para a pintura do imóvel alugado?

Segundo o especialista, caso o inquilino não concorde com o desconto da caução para a realização da pintura do imóvel, procure uma empresa com CNPJ para avaliar ou um advogado para ajudar na negociação.