Posso ser despejado mesmo sem contrato de locação?

Confira o que prevê a Lei do Inquilinato em relação à locação verbal.

O medo de ser despejado pode rondar a cabeça dos inquilinos de imóveis alugados. No entanto, entender o que a Lei do Inquilinato prevê sobre esse assunto é importante não só para os inquilinos, mas também para os proprietários desses imóveis. Indo direto ao ponto: há casos que o inquilino pode ser despejado mesmo sem contrato de locação. No entanto, chamamos atenção para o fato de que o contrato de locação é uma segurança para as duas partes envolvidas. Então, fica a recomendação: sempre realize locações com contrato!

Agora, para saber mais sobre a possibilidade de despejo sem contrato de locação, continue a leitura e fique por dentro.

O locador (proprietário) pode despejar o inquilino mesmo sem contrato de locação?

Sim, o inquilino pode ser despejado do imóvel mesmo sem contrato de locação. A Lei do Inquilinato prevê situações para proteger o proprietário, dando a ele o direito de despejar o inquilino diante de alguns critérios. Por exemplo, quando há falta de pagamento, é possível o proprietário entrar com uma ação de despejo. Isso está previsto no artigo 9 da Lei 8.245:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

E quando não há infrações ou acordo?

Um dos maiores problemas de não ter contrato é devido ao tempo estabelecido de locação. Isso porque em uma locação verbal, sem contrato, o prazo é de cinco anos. Algo bem diferente do que os contratos de aluguel costumam estabelecer, certo? Isso porque, com contrato, é possível colocar um prazo de, no mínimo, 30 meses.

Ou seja, sem um contrato, o inquilino só pode ser despejado após cinco anos. As exceções, como você viu, são despejos por infrações, como falta de pagamento, entre outras situações previstas no artigo 9. Quando não ocorre nenhum dos critérios desse artigo, há o artigo 47 trazendo outras situações. Confira:

Art. 47 da Lei 8.8.245 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado à exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Outras situações em que o inquilino pode ser despejado

Sem um contrato de locação, o inquilino pode ser despejado devido a infrações, ou após cinco anos. No entanto, no artigo 47 da Lei 8.245 também estão previstas outras situações em que é possível despejar o inquilino. Uma das mais comuns é pedir o imóvel para uso próprio ou para uso de algum familiar.

Mas esse pode ser um processo demorado, em que há audiência e é necessário apresentar provas. Devido a isso, pode ser até mais viável aguardar cinco anos.

Inclusive, é importante ficar atento a simulações. Se o proprietário consegue despejar o inquilino com esse argumento, mas após alguns meses ele não se mudar para o imóvel, o inquilino pode entrar com uma ação devido a isso.

Quais são as complicações de não ter um contrato de locação?

Um dos maiores problemas de não ter contrato você já viu: considere-se o prazo de cinco para a finalização desse "acordo verbal". Por outro lado, muitos locadores (proprietários) abrem mão do contrato porque acreditam que esse documento só protege o inquilino, mas a verdade não é essa. O contrato de locação serve para proteger ambas as partes: inquilino e proprietário, e até mesmo o imóvel.

Sem o contrato, é muito comum ocorrer problemas como:

Inquilinos que saem do imóvel e deixam muitos problemas para trás, não apenas desgastes por uso do imóvel, mas também depredações propositais;
Proprietário que quer aumentar o aluguel sem embasamento legal.

Para evitar esse e outros problemas recomenda-se contar com uma administradora ou imobiliária que possa atender ao interesse das duas partes, sempre com base legal.

O inquilino se beneficia do contrato de muitas maneiras, com algumas garantias que não podem ser garantidas verbalmente. Mas o proprietário também conta com inúmeros benefícios, principalmente em relação à preservação do imóvel. Por exemplo, com vistorias no começo e no fim do período de locação.

Isso serve para todos os tipos de imóveis, inclusive para imóveis populares. Isso porque muitas pessoas não contam com o resguardo de um contrato de locação, nem procuram uma imobiliária ou administradora, porque são proprietárias de imóveis populares e, assim, acreditam que essas empresas não têm interesse nesse tipo de imóvel. Mas essa é uma crença bastante equivocada.

Quais os benefícios de ter um contrato de aluguel?

Em relação aos benefícios de ter contrato de aluguel, de modo geral, é a garantia que o direito e as obrigações tanto de inquilinos quanto de locatários são respeitadas. Dentro desse contexto, podemos destacar:

Reparos estruturais ficam por conta do proprietário;
A multa para quebra de contrato será proporcional e não total, como alguns proprietários exigem;
O Inquilino não perde a caução devido à quebra de contrato;
O imóvel será entregue nas mesmas condições, caso contrário, o inquilino arca com os problemas.

Conclusão

Sem contrato de locação, o inquilino pode ser despejado por:

Acordo mútuo;
Falta de pagamento do aluguel e demais encargos (por exemplo, ao não pagar o condomínio);
Necessidade de uso próprio do proprietário ou de um familiar;
Ter passado cinco anos da vigência ininterrupta de locação.

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