Comprar um imóvel é um dos maiores passos financeiros da vida de uma pessoa. Como poucas pessoas têm o valor total à vista, o financiamento imobiliário acaba sendo o caminho mais utilizado, comprometendo até 30% da renda familiar por prazos que variam de 30 a 35 anos.
A boa notícia é que você não precisa esperar três décadas para se livrar dessa dívida. Através da amortização do financiamento imobiliário, é possível antecipar pagamentos, eliminar juros abusivos ao longo do tempo e quitar o imóvel bem antes do previsto.
Mas fica a dúvida: qual é a melhor forma de amortizar? É melhor reduzir o prazo do contrato ou abaixar o valor das parcelas?
Neste artigo, com a ajuda de especialistas em crédito imobiliário, explicamos como funciona a amortização e como escolher a melhor estratégia para o seu bolso.
O que é amortização do financiamento imobiliário?
Amortizar significa pagar uma parte do saldo devedor antes do prazo final, utilizando um dinheiro extra.
Toda prestação mensal do financiamento é composta por três partes principais:
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O valor principal (o dinheiro que você efetivamente pegou emprestado);
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Juros (calculados mensalmente sobre o saldo devedor);
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Encargos e taxas (como seguros obrigatórios e taxas administrativas).
Quando você amortiza a dívida, o dinheiro investido vai 100% direto para o valor principal. Com isso, os juros e encargos que incidiriam sobre aquela quantia deixam de existir, gerando uma enorme economia.
Esse valor para amortizar pode vir de:
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Saldo do FGTS (respeitando as regras do fundo);
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Economias pessoais ou reserva de emergência excedente;
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13º salário, bônus, PLR ou restituição do Imposto de Renda.
“Quando fazemos uma amortização da dívida, todo o valor pago é aplicado diretamente sobre o saldo devedor, sem a incidência de juros. Por exemplo, se a sua dívida é de R$ 100 mil e você amortiza R$ 20 mil, o saldo cai imediatamente para R$ 80 mil. Esse valor recalcula o contrato e permite duas opções: manter a quantidade de parcelas e reduzir o valor da prestação, ou manter o valor da parcela e reduzir o prazo”, explica Murilo Arjona, especialista e correspondente bancário.
É melhor amortizar reduzindo o prazo ou a parcela?
Ao fazer uma amortização, o banco recalcula o seu contrato e dá duas opções. Segundo especialistas, não existe uma única "regra de ouro" universal, a escolha certa depende do momento financeiro da sua família.
“Uma vez que a amortização é feita no saldo devedor, o cliente pode optar por reduzir o valor da parcela ou o prazo. Inclusive, ele não precisa escolher a mesma opção sempre; pode ir intercalando conforme sua necessidade momentânea”, declara Débora Pezzotti, especialista e correspondente bancária.
1. Reduzir o prazo (Mantém o valor da parcela e diminui os meses)
A melhor escolha do ponto de vista financeiro puro. Como os juros do financiamento são calculados com base no tempo de contrato, ao diminuir a quantidade de meses, você elimina anos de juros acumulados e taxas administrativas.
Vantagens: economia máxima de dinheiro a longo prazo e quitação acelerada.
Indicado para: quem tem um orçamento estável e consegue continuar pagando o valor da parcela atual sem sobressaltos.
1. Reduzir a parcela (Mantém o prazo e diminui o valor da prestação)
A melhor escolha para o fluxo de caixa. Se o orçamento familiar mudou ou a parcela mensal está no limite do seu orçamento, esta opção dá um alívio financeiro imediato.
“Embora reduzir o prazo economize mais juros, se a parcela atual estiver pesando e comprometendo o orçamento, o ideal é reduzir a prestação. Isso traz fôlego financeiro para a família”, orienta Carla Ávila, especialista em Crédito Imobiliário.
Vantagens: aumento imediato da renda livre mensal e dminuição do risco de inadimplência.
Indicado para: quem precisa folgar o orçamento mensal ou passou por alguma mudança de receita.
Resumo:
| Seu objetivo principal é: | A melhor escolha é: |
| Economizar o máximo em juros | Reduzir o prazo |
| Ganhar fôlego no mês | Reduzir a parcela |
Antes de tomar qualquer decisão, confira os erros mais comuns ao antecipar o financiamento imobiliário que podem prejudicar o seu orçamento.
Como usar o FGTS para amortizar o financiamento?
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é um dos recursos mais utilizados para amortizar o financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Para usá-lo, é preciso cumprir algumas regras fundamentais:
- Periodicidade: a amortização com FGTS só pode ser feita a cada 2 anos (24 meses);
- Situação da dívida: o mutuário não pode estar com parcelas do financiamento em atraso;
- Uso de outros recursos: caso queira amortizar em um intervalo menor do que 2 anos, você pode utilizar recursos próprios (13º, economias, etc.) sem qualquer restrição de prazo.
Importante: por lei, as instituições bancárias não podem recusar o pedido de amortização do cliente. Caso encontre dificuldades, faça uma denúncia no Banco Central.
Como simular a amortização do seu imóvel?
Hoje em dia, você não precisa ir até a agência bancária ou falar com um gerente para descobrir o quanto vai economizar. Praticamente todas as grandes instituições financeiras permitem realizar simulações de amortização diretamente pelos seus aplicativos de forma rápida e segura.
Na Caixa Econômica Federal: a simulação e o processo completo são feitos através do aplicativo exclusivo APP Habitação Caixa (disponível para Android e iOS).
No Itaú: Basta acessar a sua conta corrente pelo aplicativo do banco, localizar a opção de financiamento imobiliário e acessar a aba do seu contrato ativo para simular os valores.
Em qualquer uma dessas instituições, o funcionamento é muito simples: você digita o valor que deseja aplicar e o sistema recalcula o contrato na hora, mostrando exatamente qual será a redução no valor da parcela ou na quantidade de meses. Assim, você visualiza o resultado e a economia real antes mesmo de confirmar a transação.
Se você tem um valor maior guardado e dúvida sobre a melhor opção, entenda se é melhor amortizar ou liquidar o financiamento de vez.
Perguntas Frequentes sobre Amortização (FAQ)
1. Amortizar financiamento imobiliário sempre vale a pena?
Depende do cenário econômico. Se os rendimentos das suas aplicações financeiras forem superiores à taxa de juros do seu financiamento, pode valer a pena manter o dinheiro investido. Caso contrário e na grande maioria dos financiamentos no Brasil, amortizar é o melhor negócio.
2. Amortizar a dívida realmente reduz juros?
Sim! O valor amortizado reduz diretamente o valor principal do saldo devedor. Como os juros são calculados percentualmente sobre esse saldo, o valor total de juros cobrado até o fim do contrato diminui significativamente.
3. Posso amortizar reduzindo o prazo numa vez e a parcela na outra?
Sim. Você não fica preso a uma modalidade. É possível reduzir o prazo em uma amortização feita com o FGTS e, futuramente, caso passe por um aperto financeiro, amortizar utilizando o 13º salário focado na redução do valor da parcela.
Amortizar o financiamento imobiliário é chave de se livrar do aluguel
Amortizar o financiamento imobiliário é a chave para se livrar do aluguel ou da dívida do imóvel próprio de forma muito mais rápida. Seja reduzindo o prazo para economizar milhares de reais em juros, seja reduzindo a parcela para garantir tranquilidade no fim do mês, o planejamento financeiro constante é a ferramenta principal.
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