Comprar um imóvel financiado envolve muito mais do que pagar a entrada e começar as parcelas do banco. Antes de concluir a compra, há uma série de despesas obrigatórias que fazem parte da transferência de propriedade, e uma das principais é o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis).
Como o cálculo desse imposto muda conforme o tipo de financiamento e as características do imóvel, é comum surgirem dúvidas sobre quanto será pago e se existe algum benefício para quem financia pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Quer entender essas regras? Neste artigo, o SP Imóvel ajuda você a planejar melhor os custos da compra e evitar surpresas na hora de emitir a guia do imposto. Continue a leitura e confira!
O que é o ITBI?
O ITBI é o imposto municipal cobrado sempre que ocorre a transferência de um imóvel entre pessoas vivas, como acontece na compra e venda de casas, apartamentos e terrenos.
O pagamento desse imposto é uma das etapas obrigatórias para que o imóvel possa ser registrado em nome do comprador. Sem a quitação do ITBI, não é possível concluir o registro da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis.
Cada município possui regras próprias para cobrança do imposto, como alíquota, forma de cálculo e emissão da guia. Por isso, os valores podem variar de uma cidade para outra.
Quer saber mais detalhes sobre o que é ITBI? Confira o artigo do SP Imóvel sobre o assunto:
Como é calculado o ITBI em um imóvel financiado?
Em São Paulo, o cálculo do ITBI não considera apenas o preço informado no contrato de compra e venda. A base de cálculo será o maior valor entre o preço da negociação e o valor venal de referência definido pela Prefeitura.
Na prática, isso significa que, mesmo que o imóvel tenha sido comprado por um determinado valor, o imposto pode ser calculado sobre o valor venal de referência utilizado pelo município. Normalmente, é considerado o valor que for maior.
Depois de definida essa base de cálculo, aplica-se a alíquota prevista para cada tipo de operação. O resultado será o valor do imposto que deverá ser pago antes do registro do imóvel.
Existe desconto para imóveis financiados?
Em algumas situações, imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), pelo Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ou classificados como Habitação de Interesse Social (HIS) podem receber um benefício na cobrança do ITBI.
Saiba mais:
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Para contratos celebrados a partir de 25 de fevereiro de 2022, quando o imóvel tem valor de até R$ 725.808,00 (limite válido para 2026), parte do financiamento recebe uma alíquota reduzida de 0,5%.
Esse benefício é aplicado apenas sobre a parcela efetivamente financiada, limitada a R$ 120.968,00 em contratos celebrados a partir de 1º de janeiro de 2026. Sobre o restante do valor do imóvel, continua sendo aplicada a alíquota de 3%.
Quando a alíquota reduzida não é aplicada?
Nem todos os imóveis financiados têm direito ao benefício. Quando o imóvel ultrapassa o limite de R$ 725.808,00 ou quando o financiamento é realizado por modalidades que não se enquadram no SFH, como o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) ou Carteira Hipotecária (CH), a alíquota reduzida deixa de existir.
Nessas situações, o ITBI é calculado aplicando-se a alíquota de 3% sobre toda a base de cálculo, sem qualquer redução sobre parte do financiamento.
Como funciona na prática?
Imagine que um imóvel financiado atende aos requisitos do SFH e foi adquirido dentro do limite de valor previsto para o benefício.
Nesse caso, o cálculo do ITBI acontece em duas etapas:
- Sobre a parcela financiada, até o limite de R$ 120.968,00, aplica-se a alíquota de 0,5%;
- Sobre o restante do valor financiado e sobre a parte paga com recursos próprios, aplica-se a alíquota de 3%.
Esse modelo reduz parcialmente o valor do imposto quando comparado às operações em que toda a base de cálculo recebe a alíquota de 3%.
O financiamento muda quem deve pagar o ITBI?
Independentemente de o imóvel ser financiado ou comprado à vista, normalmente quem paga o ITBI é o comprador.
Isso acontece porque o imposto está relacionado à transferência da propriedade para o novo proprietário. Embora comprador e vendedor possam negociar quem ficará responsável pelo pagamento, a prática mais comum do mercado é que essa despesa seja assumida por quem está adquirindo o imóvel.
Por isso, o ideal é incluir esse custo no planejamento financeiro antes mesmo da assinatura do contrato.
Quer saber mais? Confira o artigo do SP Imóvel:
O ITBI é calculado sobre o valor financiado?
Essa é uma das dúvidas mais frequentes entre compradores. Na realidade, o imposto não é calculado apenas sobre o valor financiado.
Primeiro é definida a base de cálculo, que corresponde ao maior valor entre o preço da compra e o valor venal de referência utilizado pela Prefeitura de São Paulo.
Somente depois disso é aplicada a regra correspondente ao tipo de financiamento. Quando o imóvel atende aos requisitos do SFH, uma pequena parte da base de cálculo recebe a alíquota reduzida. O restante continua sujeito à alíquota normal.
O que acontece com imóveis comprados sem financiamento?
Quando a compra é realizada à vista ou em modalidades que não possuem benefício específico, o cálculo costuma ser mais simples.
Nesses casos, aplica-se a alíquota de 3% sobre toda a base de cálculo definida pelo município. Não existe a redução de 0,5% prevista para parte do financiamento enquadrado no SFH.
Essa mesma regra também costuma ser aplicada em outras operações imobiliárias, como permutas, arrematações em leilão e dações em pagamento, observadas as particularidades previstas pela legislação municipal.
Como consultar o valor do ITBI antes da compra?
Antes de concluir a negociação, vale a pena consultar o valor venal de referência do imóvel no portal da Prefeitura de São Paulo.
Essa consulta permite ter uma estimativa mais próxima do imposto que será cobrado e facilita o planejamento financeiro. Além disso, o próprio portal disponibiliza ferramentas para emissão da guia e cálculo do imposto conforme as regras vigentes.
Como o ITBI representa uma das maiores despesas da documentação imobiliária, fazer essa simulação antecipadamente ajuda a evitar imprevistos no momento da compra.
O cálculo do ITBI em imóveis financiados pode parecer complicado à primeira vista, mas a lógica é simples: tudo depende do tipo de financiamento, do valor do imóvel e da base de cálculo utilizada pelo município.
Quem compra um imóvel financiado pelo SFH dentro dos limites previstos pela legislação pode pagar uma alíquota reduzida sobre parte do financiamento, diminuindo o valor final do imposto. Já imóveis que não atendem aos requisitos seguem a regra geral, com aplicação da alíquota de 3% sobre toda a base de cálculo.
Por isso, antes de fechar negócio, vale a pena consultar as regras do município e calcular todos os custos da documentação. Assim, você evita surpresas e consegue organizar melhor seu orçamento.
Perguntas frequentes sobre ITBI de imóvel financiado
O ITBI pode ser parcelado?
A possibilidade de parcelamento depende das regras estabelecidas por cada município. De forma geral, o mais comum é que não possa ser parcelado.
Quem compra um imóvel pelo Minha Casa, Minha Vida também paga ITBI?
Sim. No entanto, dependendo das regras municipais e das características do imóvel, podem existir benefícios ou reduções previstos na legislação.
Quando o ITBI deve ser pago?
O imposto deve ser quitado antes do registro do imóvel em cartório, já que o comprovante de pagamento costuma ser exigido para concluir a transferência da propriedade.
