O mercado imobiliário de São Paulo vive um dos momentos mais importantes desde a aprovação do Plano Diretor Estratégico de São Paulo, aprovado em 2014. A regulamentação das Habitações de Interesse Social (HIS) e das Habitações de Mercado Popular (HMP), consolidada em 2025, trouxe mudanças que afetam diretamente compradores, investidores, incorporadoras, imobiliárias e corretores.
Embora esses empreendimentos tenham sido criados para ampliar o acesso à moradia em regiões com infraestrutura consolidada, a falta de regulamentação por quase uma década gerou interpretações diferentes, vendas inadequadas e uma série de questionamentos que hoje são discutidos tanto na esfera administrativa quanto no Poder Judiciário.
Para esclarecer esse cenário, o podcast do SP Imóvel recebeu Mario Noviello, advogado especialista em Direito Imobiliário e presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB Jabaquara, em um bate-papo com Dalton Toledo, CEO do SP Imóvel.
Durante a conversa, os especialistas explicaram como surgiu a legislação, por que houve tantas distorções no mercado e quais cuidados compradores e investidores precisam adotar daqui para frente.
O que são HIS e HMP?
As Habitações de Interesse Social (HIS) e as Habitações de Mercado Popular (HMP) fazem parte da política urbana do município de São Paulo para ampliar a oferta de moradias próximas aos principais corredores de transporte público.
O objetivo é aproximar as pessoas dos locais de trabalho, reduzir o tempo de deslocamento e incentivar um crescimento urbano mais equilibrado.
Segundo Mario Noviello, essa política nasceu da revisão do Plano Diretor.
"A Prefeitura decidiu reformular o Plano Diretor para que a cidade ficasse mais adensada nas regiões onde já existia uma oferta consolidada de transporte público."
Na prática, a ideia foi estimular a construção de empreendimentos próximos às estações de metrô, corredores de ônibus e outros eixos estruturantes da cidade.
Como surgiu essa política habitacional?
A origem dessa política está diretamente ligada ao Plano Diretor Estratégico aprovado em 2014 .
Na época, o município identificou diversos desafios urbanos, principalmente relacionados ao trânsito e ao crescimento desordenado da cidade.
Ao incentivar construções em regiões já atendidas pelo transporte público, buscava-se reduzir a expansão horizontal da cidade e aproveitar melhor a infraestrutura existente.
"Foi criado um conjunto de incentivos para estimular os incorporadores a construírem onde já existia transporte público consolidado", explica o advogado.
Esses incentivos permitiram maior potencial construtivo para diversos empreendimentos.
O que é a Outorga Onerosa e por que ela foi importante?
Um dos principais mecanismos utilizados pela Prefeitura foi a redução, ou até mesmo a isenção, da Outorga Onerosa do Direito de Construir.
Em termos simples, trata-se da contrapartida financeira paga pelas incorporadoras ao município quando desejam construir acima do potencial básico permitido para um terreno.
Ao conceder descontos nessa cobrança, a Prefeitura incentivou a produção de moradias consideradas de interesse social e mercado popular.
"A Prefeitura dizia ao incorporador: você pode construir mais e, em muitos casos, terá desconto ou isenção da Outorga Onerosa", conta Noviello.
Essa política tornou economicamente viável o lançamento de milhares de apartamentos compactos em bairros próximos às linhas de metrô e aos corredores de ônibus.
Foi justamente nesse período que ocorreu o chamado "boom" dos estúdios em bairros como Pinheiros, Vila Mariana, Moema, Paraíso e Vila Nova Conceição.
Qual a diferença entre HIS e HMP?
Embora muitas pessoas confundam as duas modalidades, a principal diferença está na faixa de renda dos compradores.
De forma simplificada:
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HIS 1: destinado a famílias com renda de até três salários mínimos.
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HIS 2: destinado a famílias com renda de até seis salários mínimos.
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HMP: destinado a famílias com renda de até dez salários mínimos.
Segundo o especialista, o que diferencia um HIS de um HMP é a renda. Além da renda, cada modalidade possui regras específicas relacionadas à compra, à locação e à comercialização das unidades.
Por que o mercado enfrentou tantos problemas?
Apesar de o Plano Diretor ter sido aprovado em 2014, a regulamentação específica para HIS e HMP demorou praticamente dez anos para acontecer.
O advogado conta que o mercado ficou praticamente dez anos sem uma regulamentação clara. “Nesse período, milhares de empreendimentos foram lançados, comercializados e entregues sem que compradores e investidores tivessem informações suficientes sobre as limitações futuras desses imóveis.”
Na prática, criou-se um cenário de insegurança jurídica.
Enquanto a legislação previa incentivos urbanísticos, os detalhes sobre utilização, venda e locação ainda não estavam totalmente regulamentados.
O que mudou com a regulamentação de 2025?
Com a publicação dos decretos regulamentadores, diversas regras passaram a ser aplicadas de forma efetiva.
Entre as principais mudanças estão:
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maior controle sobre quem pode adquirir determinadas unidades;
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exigência de comprovação de renda em diversas situações;
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limitação para locações em determinadas modalidades;
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restrições ao aluguel por curta temporada;
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controle sobre valores máximos de venda e locação em alguns casos;
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obrigatoriedade de maior transparência na divulgação dos empreendimentos.
"Agora todo material de divulgação precisa informar claramente quando se trata de HIS ou HMP. Além disso, os empreendimentos passaram a ser obrigados a informar essa condição também em placas de obra, materiais publicitários e documentação", explica Noviello.
Essa mudança representa um avanço importante na proteção do consumidor.
O impacto para investidores
Um dos grupos mais afetados pelas novas regras foi o dos investidores.
Durante anos, muitos adquiriram apartamentos compactos próximos ao metrô acreditando que poderiam explorá-los livremente por meio de plataformas de hospedagem de curta duração.
Entretanto, a regulamentação passou a restringir esse tipo de utilização em diversas unidades enquadradas como HIS e HMP.
"Muitos investidores imaginaram que poderiam alugar para short stay. Depois veio a vedação. Além disso, alguns imóveis passaram a ter limites para os valores de aluguel e restrições quanto ao perfil do locatário”, relata o especialista.
Isso alterou significativamente a estratégia de muitos investidores que planejavam obter rentabilidade por meio de locações temporárias ou da revenda rápida dos imóveis.
O tabelamento trouxe novos desafios
Segundo Mario Noviello, diversos compradores adquiriram unidades ainda na planta por valores superiores aos limites posteriormente estabelecidos pela regulamentação. “Isso fez com que alguns investidores encontrassem dificuldades para revender seus imóveis sem prejuízo financeiro. Teve cliente que pagou um determinado valor e hoje, se vender, terá de vender por um preço inferior ao que pagou."
Esse cenário reforça a importância de compreender todas as regras antes da aquisição de um imóvel enquadrado como HIS ou HMP.
Atenção antes de comprar um imóvel HIS ou HMP
Antes de assinar qualquer contrato, é recomendável verificar:
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a modalidade do empreendimento;
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o enquadramento de renda;
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as regras para venda futura;
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as limitações para locação;
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a matrícula do imóvel;
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o memorial descritivo;
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a documentação entregue pela incorporadora;
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as informações prestadas durante a comercialização.
Esses cuidados ajudam a evitar surpresas e garantem uma decisão mais segura, tanto para quem pretende morar quanto para quem deseja investir.
Incorporadoras, imobiliárias e corretores podem ser responsabilizados?
Um dos pontos mais importantes da regulamentação é o reforço da responsabilidade de todos os envolvidos na comercialização dos empreendimentos enquadrados como HIS e HMP.
Se antes muitas informações eram apresentadas apenas no momento da assinatura do contrato, agora a legislação exige que a comunicação seja clara desde o primeiro contato com o consumidor.
Segundo Mario Noviello, a transparência deixou de ser apenas uma boa prática e passou a ser uma obrigação.
"Quem promove a venda também é responsável por passar essas informações ao cliente. Isso significa que incorporadoras, imobiliárias e corretores devem informar, de maneira ostensiva, todas as características do empreendimento, incluindo limitações de compra, regras de locação, critérios de renda e eventuais restrições futuras.”
A legislação também passou a exigir que materiais publicitários, sites, folders e até placas instaladas nos empreendimentos identifiquem claramente quando as unidades pertencem às categorias HIS ou HMP.
Para o consumidor, essa mudança representa um importante avanço na proteção dos seus direitos.
A falta de informação já está gerando ações judiciais
A ausência de transparência durante a comercialização de muitos empreendimentos já vem produzindo reflexos no Judiciário.
Existem diversas ações movidas por compradores que alegam não terem sido informados corretamente sobre as restrições existentes.
"Existem ações judiciais em que incorporadoras estão sendo condenadas a devolver integralmente os valores pagos porque o comprador não foi devidamente informado sobre o programa", esclarece Noviello.
Em muitos casos, os consumidores afirmam que somente descobriram as limitações do imóvel após receberem a matrícula da unidade ou durante o processo de financiamento.
Essas situações reforçam a importância de compreender todas as características do empreendimento antes da assinatura do contrato.
O corretor precisa conhecer o perfil do comprador
A regulamentação também ampliou a responsabilidade dos profissionais que atuam na intermediação imobiliária.
Mais do que apresentar o imóvel, o corretor deve compreender o perfil do cliente e verificar se ele atende aos critérios estabelecidos para cada modalidade.
Durante o podcast, Mario Noviello fez um alerta direto aos profissionais do setor.
"Cliente sentou na mesa com você? Pergunte qual é a renda familiar. Se estiver desenquadrado, ofereça outro produto.
Essa simples postura pode evitar conflitos futuros e proteger tanto o comprador quanto o próprio corretor.
Além disso, demonstra profissionalismo e fortalece a relação de confiança durante a negociação.”
O que acontece quando o comprador melhora de renda?
Uma das situações mais curiosas apresentadas durante o episódio envolve pessoas que adquiriram um imóvel para moradia e, durante o período de construção, passaram a receber salários superiores ao limite de renda estabelecido pelo programa.
Mario Noviello relatou o caso de uma cliente que comprou um imóvel dentro dos critérios do HMP, mas foi aprovada em um concurso público antes da entrega das chaves.
"Você vai punir uma pessoa porque ela melhorou de vida?", questiona Noviello.
O caso demonstra como procedimentos administrativos aparentemente simples podem gerar grandes impactos para os compradores.
Inclusão social: um novo desafio para os condomínios
Outro tema que desperta debates é a convivência entre diferentes perfis socioeconômicos dentro dos mesmos empreendimentos.
Em diversos projetos recentes, apartamentos HIS e HMP convivem com unidades de médio e alto padrão.
Essa integração tem gerado opiniões divergentes.
Segundo Mario Noviello, a intenção da legislação foi positiva. "O objetivo era permitir que pessoas de diferentes classes sociais morassem em bairros com melhor infraestrutura e próximos ao transporte público."
Por outro lado, ele reconhece que a convivência entre públicos tão distintos também exige uma transformação cultural.
Questões relacionadas ao uso das áreas comuns, custos condominiais e percepção de pertencimento ainda fazem parte desse processo de adaptação.
Como funciona o financiamento dos imóveis HIS e HMP?
Os imóveis enquadrados como HIS e HMP podem ser financiados por instituições financeiras, especialmente pela Caixa Econômica Federal, além de, em alguns casos, contarem com financiamento direto das incorporadoras.
Dependendo da renda familiar, essas unidades também podem ser enquadradas nas diferentes faixas do programa Minha Casa, Minha Vida.
Segundo Mario Noviello, a Caixa possui uma expertise muito grande para verificar o enquadramento de renda dos compradores."Essa análise rigorosa reduz significativamente o risco de irregularidades na concessão do benefício.”
Antes de assinar qualquer contrato
Independentemente de o imóvel ser destinado à moradia ou ao investimento, algumas precauções são indispensáveis.
Checklist do comprador
✔ Verifique se o empreendimento é HIS ou HMP.
✔ Confirme seu enquadramento de renda.
✔ Leia atentamente o memorial descritivo.
✔ Análise a matrícula do imóvel.
✔ Entenda as regras de locação.
✔ Verifique eventuais limitações para revenda.
✔ Tire todas as dúvidas antes da assinatura.
✔ Sempre que possível, conte com o apoio de um advogado especializado.
"O melhor momento para contratar um advogado é antes de assinar o contrato. Essa orientação pode evitar conflitos, prejuízos financeiros e longas disputas judiciais”, resume Mario Noviello:
As Habitações de Interesse Social (HIS) e as Habitações de Mercado Popular (HMP) representam uma importante política pública voltada à democratização do acesso à moradia em São Paulo. Ao incentivar empreendimentos próximos ao transporte público e à infraestrutura urbana, o município busca promover uma cidade mais integrada e sustentável.
Ao mesmo tempo, a regulamentação trouxe novos desafios para todo o mercado imobiliário. Compradores passaram a conviver com critérios mais rigorosos de enquadramento, investidores precisaram rever estratégias e incorporadoras, imobiliárias e corretores assumiram responsabilidades ainda maiores em relação à transparência das informações.
Mais do que conhecer os benefícios desses programas, é essencial compreender suas regras, limitações e objetivos. A informação continua sendo o principal instrumento para evitar conflitos e garantir uma negociação segura.
Como destacou Mario Noviello ao longo do podcast, a transparência deve estar presente desde o primeiro atendimento até a assinatura do contrato.
Perguntas frequentes sobre HIS e HMP
O que significa HIS?
HIS significa Habitação de Interesse Social, modalidade destinada a famílias com renda dentro dos limites definidos pela legislação municipal.
O que é HMP?
HMP é a Habitação de Mercado Popular, destinada a famílias com renda de até dez salários mínimos.
Qual é a diferença entre HIS e HMP?
A principal diferença é o limite de renda do comprador, além das regras específicas de cada programa.
Investidor pode comprar imóvel HIS?
Pode, desde que respeite todas as regras previstas na legislação para utilização, locação e eventual revenda.
É permitido anunciar imóveis HIS no Airbnb?
Em diversas situações, não. A regulamentação de 2025 passou a restringir a locação por curta temporada em determinados empreendimentos.
Os imóveis HIS possuem preço tabelado?
Dependendo da modalidade e das regras aplicáveis, podem existir limites para comercialização e locação.
Corretores podem responder judicialmente?
Sim. Caso deixem de prestar informações relevantes durante a venda, também podem ser responsabilizados.
A imobiliária também responde?
Sim. A responsabilidade pela transparência envolve todos os participantes da comercialização.
Posso financiar um imóvel HIS?
Sim. Muitos empreendimentos podem ser financiados pela Caixa Econômica Federal e enquadrados no programa Minha Casa, Minha Vida.
Vale a pena comprar um imóvel HIS?
Para quem busca moradia e atende aos requisitos legais, pode representar uma excelente oportunidade. Já investidores devem avaliar cuidadosamente todas as restrições antes da aquisição.
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