Devolução da caução (depósito) para o inquilino na locação de imóveis. Como funciona na prática?

Confira o bate-papo com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário

Ao alugar um imóvel, o inquilino precisa passar segurança ao locador (proprietário do imóvel) em caso de uma possível falta de pagamento ou algum dano material que ocorrer no imóvel por sua culpa. Por isso, nos contratos de aluguel, o locatário (inquilino) deverá apresentar uma das modalidades de garantia locatícia.

A Caução é uma das garantias estipuladas pela Lei do Inquilinato, 8.245/1991, para os contratos de aluguel de imóvel.

O nome jurídico do depósito do aluguel de imóvel é a garantia dada em “caução em dinheiro”. A lei expõe que a caução do aluguel deve ser depositada em uma caderneta de poupança com algumas regulamentações do Art. 38. - § 2º.

Essa garantia equivale ao depósito de até três meses no aluguel de imóvel no início do contrato. Nesta modalidade, esse valor é devolvido no final do contrato com rendimentos e pode vir inteiro se o inquilino não deixou de efetuar nenhum pagamento ou depreciou o imóvel.

É justamente no momento da devolução da caução (depósito) para o inquilino na locação de imóveis que surgem muitas dúvidas.

De acordo com o artigo:

Art. 38 da Lei do Inquilinato, nº 8.245. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

Portanto, na prática, devido à dificuldade de abertura de conta poupança, a caução, geralmente, fica em posse do locador (proprietário) e em alguns casos, com a administradora.

“É comum o valor da caução ficar em posse do locador (proprietário) ou da administradora e esse valor ser depositado em uma carderneta de poupança”, aponta Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel.

Referente à finalização do contrato de locação, outra dúvida muito comum que sempre surge é em relação ao prazo que o locador (proprietário) tem para devolver a caução?

De acordo com Toledo, a resposta é: depende. “Se a locação continuar por prazo indeterminado, o locador (proprietário) só devolverá a caução na época da DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL, conforme prevê o artigo 39 da Lei 8.245.”

Art. 39 da Lei 8.245. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

O locador (proprietário) deve devolver a caução após levantamento dos débitos de aluguel, multas e não constar danos no imóvel.

Pintura na devolução do imóvel é outro assunto polêmico e que gera muitas dúvidas. “A retenção da caução para realização da pintura tem gerado uma grande discussão jurídica, pois no melhor dos mundos, o ideal é as duas partes concordarem com a utilização de parte ou a totalidade da caução para a realização dessa reforma”, explica o especialista em direito imobiliário.

Toledo ainda ressalta para importância da vistoria nos imóveis alugados e para transparências nos contratos de locação. “Houve diversos julgamentos sobre o tema, no qual, o locador (proprietário) fez a retenção para pintura e muitos acabaram sendo condenados nos tribunais. Em muitos casos faltou à vistoria de entrada ou a de saída do imóvel, então, é de suma importância, ter transparência. Se não houver transparência, condenações continuarão a se repetir, e para piorar, com pedidos de danos morais, etc. E o prejuízo será alto para os locadores (proprietários) que insistem em reter cauções de aluguel sem provas de que o dano existiu.”

Tenha sempre uma Imobiliária intermediando a Locação de Imóveis

A imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

Fonte: Entrevista gravada em março de 2023, com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.

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