O Fiador é a modalidade de garantia locatícia mais utilizada por ser gratuita e mais rápida. Nela, o locatário apresenta uma pessoa que será responsável por assumir as despesas caso não cumpra com o pagamento do aluguel do imóvel.

Nessa modalidade exige-se que o fiador comprove uma renda de pelo menos três vezes mais para poder arcar com um futuro débito. Também é necessário ter o nome limpo e possuir um imóvel próprio na mesma cidade do que será a locação.

O Fiador tem o papel de garantidor da locação de imóvel, geralmente essa responsabilidade abrange o(s) valor(es) do(s) aluguel(is), multa(s) não pago(s) e caso ocorram danos no imóvel. A obrigação se inicia na assinatura e termina no fim da data estipulada em contrato, podendo alongar a obrigação em no máximo 120 dias caso o contrato seja renovado automaticamente (geralmente os contratos constam essa cláusula), contudo é necessário notificar o proprietário (locador) ou administradora, se possível ambos, por e-mail ou carta registrada, conforme Art. 40, inciso X da Lei do Inquilinato 8.245/1991.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Parágrafo único.  O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

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Existem outras situações em que o fiador sai da obrigação contratual, porém a mais comum é quando o casal de inquilinos (locatários) separa-se e o fiador acaba se sentindo obrigado a sair do contrato por questões familiares ou pessoais. Nesses casos, a obrigação do fiador no imóvel alugado será de no máximo 120 dias, respeitando os termos do artigo 12, §  2º da Lei do Inquilinato 8.245/1991.

Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§ 2^o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Outra informação relevante é que na legislação, após a assinatura do contrato do aluguel do imóvel, o correto é averbar esse contrato de locação, demonstrando a garantia da fiança no Registro do Imóvel. Tudo isso para bloquear uma venda futura ou penhora por outro motivo na vigência do contrato de locação, porém na PRÁTICA SÃO RAROS OS CASOS DE AVERBAÇÃO NO REGISTRO, pois gera custo e burocracia.

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