O proprietário colocou o imóvel à venda. O que acontece com o inquilino quando o imóvel é vendido? Ele é obrigado a sair?
Essa é uma dúvida comum entre inquilinos (locatários) que descobrem que o imóvel onde moram será vendido. A resposta depende das condições do contrato de locação e das regras previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
De forma geral, a simples decisão do proprietário de vender o imóvel não significa que o inquilino tenha de desocupá-lo imediatamente. Além disso, antes da venda a terceiros, o locatário possui o chamado direito de preferência, desde que observadas as condições previstas na legislação.
Por isso, é importante entender o que acontece em cada etapa: durante o contrato de aluguel, no processo de venda e depois que o imóvel é adquirido por um novo proprietário.
O proprietário pode vender um imóvel que está alugado?
Sim. O proprietário pode colocar à venda um imóvel que está alugado. No entanto, a existência de um contrato de locação traz direitos e obrigações que precisam ser respeitados.
Durante o prazo determinado do contrato, o locador não pode simplesmente pedir o imóvel de volta porque decidiu vendê-lo. A Lei do Inquilinato estabelece regras específicas para a rescisão da locação antes do término do prazo contratado.
Segundo a advogada Simone Gomes, especialista em Direito Imobiliário, a venda, por si só, não é motivo para exigir a devolução antecipada do imóvel:
“O proprietário não pode rescindir de forma antecipada o contrato por nenhum motivo, a não ser, claro, nas situações previstas em lei. Se o imóvel estiver correndo algum risco, por exemplo, ele pode pedir o imóvel de volta. Outra situação é se o inquilino estiver devendo aluguel. Também pode haver a retomada se o inquilino estiver descumprindo alguma obrigação contratual ou legal. Mas é preciso existir um motivo justificado, previsto na legislação. Pedir a devolução do imóvel antecipadamente, sem justificativa, o proprietário não pode. Logo, também não pode fazer isso simplesmente porque decidiu colocar o imóvel à venda.”
E se o contrato de aluguel já tiver terminado?
Nos contratos residenciais com prazo igual ou superior a 30 meses, quando termina o período contratado e o inquilino permanece no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a locação pode passar a vigorar por prazo indeterminado, mantidas as demais condições do contrato.
Nesse caso, existem regras específicas para a retomada do imóvel. Por isso, o fato de o contrato ter passado para prazo indeterminado não significa que a venda permita ao proprietário simplesmente exigir a saída imediata do inquilino.
O que acontece com o inquilino quando o imóvel é vendido?
A venda do imóvel não significa que o inquilino tenha que sair imediatamente.
Antes de vender o imóvel a outra pessoa, o proprietário deve respeitar o direito de preferência do locatário, quando aplicável. Isso significa que o inquilino deve ter a oportunidade de comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
Caso o inquilino não tenha interesse na compra, o proprietário poderá prosseguir com a venda, observando as regras aplicáveis à locação.
Depois da venda, a situação do contrato dependerá, entre outros fatores, das condições da locação e da existência de cláusula de vigência em caso de alienação, especialmente se essa cláusula estiver averbada junto à matrícula do imóvel.
Por isso, não é correto afirmar que todo imóvel vendido gera automaticamente a obrigação de o inquilino sair em 90 dias. O prazo de desocupação previsto no artigo 8º da Lei do Inquilinato está relacionado às condições específicas previstas na legislação.
O que é o direito de preferência do inquilino?
O direito de preferência é uma garantia prevista na Lei do Inquilinato que permite ao locatário ter prioridade para comprar o imóvel que já aluga, em igualdade de condições com terceiros.
O artigo 27 da Lei nº 8.245/1991 determina:
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
A comunicação deve apresentar as condições do negócio, incluindo informações como preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e local e horário em que a documentação pertinente poderá ser examinada.
Na prática, isso significa que o proprietário não deve simplesmente vender o imóvel a um terceiro sem antes dar ao inquilino a oportunidade de exercer seu direito de preferência, quando esse direito for aplicável.
Como funciona o direito de preferência na prática?
Imagine que o proprietário tenha decidido vender o imóvel por R$ 600 mil.
O inquilino deverá ser comunicado da intenção de venda e receber as condições da negociação. Se tiver interesse, poderá exercer seu direito de preferência nas mesmas condições oferecidas.
Isso inclui não apenas o preço, mas também as condições de pagamento aceitas pelo vendedor.
Por exemplo, se a proposta prevê pagamento à vista, essa condição deve ser considerada. Da mesma forma, se o proprietário aceitar uma determinada modalidade de financiamento ou outra condição de pagamento, essas informações devem fazer parte da comunicação ao locatário.
A advogada Simone Gomes explica que o inquilino deve concorrer em condições de igualdade com eventuais compradores:
“O inquilino precisa concorrer em condições de igualdade. É preciso oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições comerciais que estão sendo oferecidas a um terceiro. Então, no nosso exemplo, ofereci para a Fabiana por R$ 600 mil. Ela diz que não consegue comprar por esse valor, e eu vou para o mercado. Se também não consigo vender por R$ 600 mil, mas recebo uma proposta de R$ 500 mil, preciso voltar com essa proposta para a Fabiana. Nesse caso, ela terá novamente o prazo previsto em lei para exercer o direito de preferência.”
Qual é o prazo para o inquilino exercer o direito de preferência?
De acordo com a Lei do Inquilinato, o locatário tem 30 dias para manifestar sua aceitação integral à proposta, contados da comunicação do locador.
Por isso, o inquilino que receber uma proposta de venda deve ficar atento ao prazo e às condições apresentadas pelo proprietário.
Não basta demonstrar interesse em comprar o imóvel. Para exercer o direito de preferência, é necessário aceitar a proposta nas condições comunicadas.
O que acontece se o inquilino não quiser comprar o imóvel?
Se o inquilino não tiver interesse em comprar o imóvel ou não exercer seu direito de preferência dentro do prazo legal, o proprietário poderá realizar a venda a terceiros, respeitando as condições e regras aplicáveis.
A partir daí, surge outra questão importante: o que acontece com o contrato de aluguel depois que o imóvel é vendido?
O que acontece com o contrato de aluguel depois da venda?
A venda do imóvel pode produzir efeitos diferentes sobre a locação, dependendo das características do contrato.
O artigo 8º da Lei do Inquilinato estabelece que, se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com prazo de 90 dias para desocupação, salvo se houver cláusula de vigência em caso de alienação e o contrato estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
Portanto, é importante verificar o contrato de locação e a situação do registro do imóvel antes de concluir que o novo proprietário poderá ou não encerrar a locação.
Essa é uma das principais razões pelas quais o inquilino deve guardar uma cópia do contrato e verificar suas cláusulas antes de tomar qualquer decisão.
Quanto tempo o inquilino tem para desocupar um imóvel que foi vendido?
Essa é uma das dúvidas mais pesquisadas por quem descobre que o imóvel alugado foi vendido.
Quando estiver presente a hipótese prevista no artigo 8º da Lei do Inquilinato para a denúncia da locação pelo adquirente, a lei estabelece prazo de 90 dias para a desocupação.
A advogada Simone Gomes explica:
“Se o imóvel foi colocado no mercado e vendido para um terceiro, esse terceiro passa a ser o novo proprietário e, consequentemente, o novo locador. A partir daí, se ele quiser o imóvel para morar ou para outra finalidade, deverá observar as regras previstas na Lei do Inquilinato. Em determinadas situações, a lei prevê o prazo de 90 dias para a desocupação. Esse prazo é um direito do inquilino e precisa ser respeitado.”
Assim, o novo proprietário não pode simplesmente exigir que o inquilino deixe o imóvel imediatamente. É necessário observar as condições do contrato e o procedimento previsto na legislação.
Quais são os direitos do inquilino quando o proprietário vende o imóvel?
Entre os principais pontos que o inquilino deve observar estão:
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Direito de preferência: quando aplicável, o locatário deve ter a oportunidade de comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros.
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Informação sobre a venda: a comunicação deve apresentar as condições essenciais da negociação.
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Respeito ao contrato de locação: a venda não autoriza, por si só, uma rescisão antecipada arbitrária pelo proprietário.
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Prazo para desocupação: nas situações previstas no artigo 8º da Lei do Inquilinato, o adquirente que denunciar a locação deve observar o prazo legal de 90 dias.
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Visitas ao imóvel: o locatário deve permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu representante, mediante combinação prévia de dia e horário, conforme estabelece a Lei do Inquilinato.
O inquilino é obrigado a receber visitas de compradores?
Durante o processo de venda, é comum que o proprietário queira apresentar o imóvel a possíveis compradores.
A Lei do Inquilinato estabelece como obrigação do locatário permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e horário.
Isso não significa que o proprietário ou os interessados possam entrar no imóvel a qualquer momento. As visitas devem ser previamente combinadas, respeitando a rotina e a privacidade do morador.
O que o inquilino deve fazer se o imóvel alugado for colocado à venda?
Ao descobrir que o imóvel onde mora será vendido, o inquilino deve evitar tomar decisões precipitadas.
Alguns cuidados importantes são:
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Verificar o contrato de locação, especialmente o prazo e a existência de cláusula de vigência em caso de venda.
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Guardar as comunicações recebidas do proprietário ou da imobiliária.
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Conferir a proposta de venda, caso seja apresentada para exercício do direito de preferência.
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Observar o prazo de 30 dias para manifestação sobre o direito de preferência.
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Caso o imóvel seja vendido, verificar as condições da locação e a situação do contrato antes de aceitar um prazo para desocupação.
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Em caso de dúvida ou conflito, procurar orientação de um profissional especializado em Direito Imobiliário.
Afinal, o inquilino precisa sair quando o imóvel é vendido?
Não necessariamente.
A venda de um imóvel alugado não significa, automaticamente, que o inquilino tenha que sair imediatamente.
O primeiro passo é verificar o contrato de locação e entender em qual situação jurídica o imóvel se encontra. Antes da venda a terceiros, o locatário pode ter direito de preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a outros interessados.
Depois da venda, o efeito sobre a locação dependerá das regras aplicáveis ao contrato e à alienação. Em determinadas situações previstas no artigo 8º da Lei do Inquilinato, o adquirente pode denunciar a locação e deverá respeitar o prazo de 90 dias para desocupação. Entretanto, a existência de cláusula de vigência em caso de alienação, devidamente averbada na matrícula do imóvel, pode alterar esse cenário.
Por isso, imóvel vendido não é sinônimo de saída imediata do inquilino. O contrato e a legislação devem ser analisados antes de definir quais são os próximos passos.
Perguntas frequentes sobre imóvel alugado que foi vendido
O que acontece com o inquilino quando o imóvel é vendido?
A venda não significa que o inquilino precisa sair imediatamente. É necessário analisar o contrato de locação, as condições da venda e as regras da Lei do Inquilinato. O locatário também pode ter direito de preferência para comprar o imóvel.
O inquilino é obrigado a sair se o imóvel for vendido?
Não automaticamente. A venda pode permitir ao adquirente denunciar a locação em determinadas situações previstas no artigo 8º da Lei do Inquilinato, mas é necessário observar as condições legais e contratuais aplicáveis.
Qual é o prazo para o inquilino sair depois que o imóvel é vendido?
Nas situações previstas no artigo 8º da Lei do Inquilinato em que o adquirente denuncia a locação, o prazo para desocupação é de 90 dias. Existem exceções e situações específicas, como a existência de cláusula de vigência em caso de alienação devidamente averbada na matrícula do imóvel.
O inquilino tem preferência para comprar o imóvel alugado?
Sim. A Lei do Inquilinato prevê o direito de preferência do locatário na compra do imóvel, em igualdade de condições com terceiros, observados os requisitos legais.
Qual é o prazo para exercer o direito de preferência?
O locatário tem 30 dias para manifestar de forma inequívoca sua aceitação integral à proposta, contados da comunicação do locador.
O proprietário pode vender o imóvel mesmo com um inquilino morando nele?
Sim. O imóvel pode ser vendido durante a locação. Porém, o proprietário deve respeitar os direitos do locatário e as regras estabelecidas no contrato e na Lei do Inquilinato.
O inquilino é obrigado a receber visitas de possíveis compradores?
O locatário deve permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou seu representante, desde que haja combinação prévia de dia e horário. As visitas não devem ocorrer de forma arbitrária, sem prévio acordo.
O novo proprietário pode mandar o inquilino sair em 30 dias?
Não existe uma regra geral que determine a saída em 30 dias apenas porque o imóvel foi vendido. Quando aplicável a hipótese do artigo 8º da Lei do Inquilinato, o prazo legal para desocupação é de 90 dias. A situação contratual deve ser analisada para verificar qual regra se aplica.
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Fontes: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), especialmente os artigos 8º, 27 e 28.
