Sim. O proprietário pode vender um imóvel que está alugado, mesmo que o contrato de locação ainda esteja vigente. No entanto, a venda deve respeitar os direitos do inquilino e as regras previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
Entre os principais pontos que devem ser observados estão o direito de preferência do locatário, as condições da venda e os efeitos que a transferência do imóvel pode produzir sobre o contrato de aluguel.
O proprietário pode vender o imóvel durante a locação?
Sim. A existência de um contrato de aluguel não impede o proprietário de colocar o imóvel à venda.
No entanto, o fato de o imóvel estar alugado faz com que o proprietário precise observar algumas regras antes e depois da venda.
Durante o prazo determinado da locação, por exemplo, o proprietário não pode simplesmente exigir que o inquilino deixe o imóvel apenas porque decidiu vendê-lo.
Como explica a advogada Simone Gomes, especialista em Direito Imobiliário, durante o episódio “Proprietário pode exigir que o inquilino saia para vender o imóvel?”, do SP Imóvel Cast, a venda, por si só, não permite ao proprietário antecipar o fim do contrato sem uma justificativa prevista em lei.
“O proprietário não pode rescindir de forma antecipada o contrato por nenhum motivo, a não ser, claro, nas situações previstas em lei. Pedir a devolução do imóvel antecipadamente, sem justificativa, o proprietário não pode. Logo, também não pode fazer isso simplesmente porque decidiu colocar o imóvel à venda.”
Para entender especificamente quando o proprietário pode exigir a saída do inquilino, confira também o conteúdo “Proprietário pode exigir que o inquilino saia para vender o imóvel?”.
O inquilino precisa ser avisado sobre a venda?
Sim, quando estiver presente o direito de preferência previsto na Lei do Inquilinato.
O artigo 27 da Lei nº 8.245/1991 estabelece que o locatário tem preferência para adquirir o imóvel alugado, em igualdade de condições com terceiros, nos casos previstos na legislação.
A comunicação deve informar as condições do negócio, incluindo informações como preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e local e horário em que a documentação poderá ser examinada.
Na prática, antes de vender o imóvel a outra pessoa, o proprietário deve oferecer ao inquilino a possibilidade de comprá-lo nas mesmas condições.
Como funciona o direito de preferência do inquilino?
Imagine que o proprietário decida vender o imóvel por R$ 600 mil.
O inquilino deverá ser comunicado sobre a intenção de venda e receber as condições da negociação. Se tiver interesse, poderá exercer seu direito de preferência nas mesmas condições oferecidas a terceiros.
Isso significa que não basta informar apenas o preço.
A comunicação deve considerar também as condições de pagamento aceitas pelo proprietário.
A advogada Simone Gomes explica:
“O inquilino precisa concorrer em condições de igualdade. É preciso oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições comerciais que estão sendo oferecidas a um terceiro.”
O locatário tem 30 dias para manifestar de forma inequívoca sua aceitação integral à proposta, contados da comunicação do locador.
Para saber mais sobre esse tema, confira: Como funciona o direito de preferência na venda de imóvel alugado?
E se o inquilino não quiser comprar o imóvel?
Se o locatário não tiver interesse em adquirir o imóvel ou não exercer o direito de preferência dentro do prazo legal, o proprietário poderá prosseguir com a venda a terceiros, observadas as condições e regras aplicáveis.
Isso não significa, porém, que o novo proprietário possa automaticamente exigir a saída imediata do inquilino.
Os efeitos da venda sobre o contrato de locação dependem das características do contrato e das regras previstas no artigo 8º da Lei do Inquilinato.
O que acontece com o contrato depois da venda?
Quando o imóvel é vendido durante a locação, o adquirente poderá, em determinadas situações, denunciar o contrato e conceder 90 dias para a desocupação.
Existe uma exceção importante: se a locação for por prazo determinado, o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e essa cláusula estiver averbada na matrícula do imóvel, a situação é diferente.
Por isso, a venda do imóvel não significa automaticamente que o inquilino terá de sair em 90 dias.
Para entender todos os cenários, veja o conteúdo: O que acontece com o inquilino quando o imóvel é vendido?
O proprietário pode visitar o imóvel com possíveis compradores?
Sim, mas as visitas devem respeitar as regras da locação.
A Lei do Inquilinato estabelece que o locatário deve permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e horário.
Portanto, o proprietário não deve simplesmente levar compradores ao imóvel sem combinar previamente com o inquilino.
Confira também: Inquilino pode impedir visitas de compradores?
O proprietário pode vender o imóvel sem avisar o inquilino?
Quando houver direito de preferência, o proprietário deve comunicar o locatário sobre as condições da venda para que ele possa decidir se deseja adquirir o imóvel.
A falta dessa comunicação pode gerar consequências jurídicas, desde que estejam presentes os requisitos previstos na legislação.
Por isso, a venda de um imóvel alugado exige atenção não apenas às condições negociadas com o comprador, mas também aos direitos do locatário.
Afinal, posso vender um imóvel que está alugado?
Sim. O proprietário pode vender o imóvel mesmo durante a vigência da locação.
Entretanto, a venda deve respeitar os direitos do inquilino, especialmente o direito de preferência, quando aplicável.
Além disso, a venda pode produzir efeitos sobre o contrato de locação, dependendo das características do contrato e das condições previstas no artigo 8º da Lei do Inquilinato.
Por isso, antes de anunciar ou concluir a venda, é importante verificar o contrato de locação e observar as exigências previstas na legislação.
Perguntas frequentes
Posso vender um imóvel que está alugado?
Sim. O proprietário pode vender o imóvel durante a locação, desde que sejam respeitados os direitos do inquilino e as regras previstas na Lei do Inquilinato.
Preciso avisar o inquilino que vou vender o imóvel?
Quando houver direito de preferência, o locatário deve ser comunicado sobre as condições da venda para que possa decidir se deseja adquirir o imóvel.
O inquilino tem preferência para comprar o imóvel?
Sim, nas situações previstas na Lei do Inquilinato, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel em igualdade de condições com terceiros.
Quanto tempo o inquilino tem para responder à proposta?
O locatário tem 30 dias para manifestar de forma inequívoca sua aceitação integral da proposta, contados da comunicação do locador.
Posso vender o imóvel e pedir para o inquilino sair?
A venda, por si só, não autoriza o proprietário a exigir a saída antecipada do inquilino durante o prazo determinado do contrato. Após a venda, o efeito sobre a locação dependerá das condições previstas na legislação e no contrato.
O imóvel pode ser vendido e o inquilino continuar morando nele?
Sim. A venda não significa automaticamente o fim da locação. Dependendo das condições do contrato e da legislação, o novo proprietário poderá ou não denunciar a locação.
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