Mercado imobiliário
29.nov.2019
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O que é a Lei de Anistia dos Imóveis em São Paulo em 2020?

Vale a pena? - Fizemos duas simulações. Confira!

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Nesse ano de 2019, a Prefeitura de São Paulo aprovou a Lei de Anistia Imobiliária que possibilitará regularizar milhares de imóveis a partir de Janeiro de 2020.

 

Muitos imóveis em São Paulo possuem construções irregulares, principalmente as reformas de ampliação de casas e comércios construídos anos atrás sem engenheiros, plantas etc.

 

Um dos principais motivos que muitas famílias construíam ou reformavam imóveis sem critérios técnicos, era a burocracia gigantesca que a Prefeitura de São Paulo impunha e o alto índice de corrupção que existia nos anos passados. Em 2013, diversos servidores públicos foram presos e de lá para cá, houve correções no sistema, tornando-se menos burocrático e custoso.

 

Nós do Portal SP Imóvel entendemos que essa é uma grande oportunidade. Imóveis com construções irregulares são difíceis de vender ou alugar (comerciais), por não conseguirem aprovação para financiamento bancário ou alvarás para abertura do comércio, acarretando em uma desvalorização enorme.

 

Com a anistia, alguns proprietários que estiverem com o imóvel irregular, construídos até julho de 2014, seguindo alguns requisitos, poderão dar entrada na documentação agora em Janeiro de 2020.

 

No intuito de facilitar a compreensão, decidimos fazer duas simulações, buscando as informações com algumas imobiliárias, engenheiros e cartórios de registro de imóveis em São Paulo, além de comprovar que vale a pena aproveitar essa anistia dada pela Prefeitura de São Paulo. Vejamos:

 

1º Simulação:  Regularização Automática

Casas Isentas de IPTU – menores que 150 m² - respeitando as especificações de construção que foram modificadas em junho de 2014 no Plano Diretor.

Imóvel da Simulação: Casa em Itaquera, Zona Leste, SP
  75 m² de área útil com construção irregular
em terreno registrado de 5 x 20 = 100 m²
Valor atual do imóvel irregular
(não aceita financiamento)
R$ 200.000,00
(difícil de vender)
Previsão do Custo da Regularização
(elaboração da planta, documentos,
despachante imobiliário etc)
R$ 5.000,00
Taxas e Tributos (Isento: Art: 5,
inciso 5º da Lei 17.202/19)
ISENTO
Previsão do Custo do Cartório
de Registro de Imóveis (averbação)
R$ 2.000,00
Previsão Custo Final da Regularização R$ 7.000,00
NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL R$ 290.000,00*
*Valor médio do metro quadrado das casas em Itaquera = R$ 3.650,00 – Banco de dados do Portal ZL Imóvel

 

2º Simulação:  Regularização Declaratória

Basicamente Imóveis acima dos 150 m² e os que vão até 1.500 m², tendo procedimento simplificado nos imóveis residenciais até 500 m² (Art. 6, inciso 1º da Lei 17.202/2019 ) - respeitando as especificações de construção que foram modificadas em 2014 no Plano Diretor.

Imóvel da Simulação: Casa no Tucuruvi, Zona Norte, SP
250m² de área útil, sendo que 150 m² estão irregulares
em terreno registrado de 7 x 25 = 175 m²
Valor atual do imóvel irregular
(não aceita financiamento)
R$ 750.000,00
(difícil de vender)
Previsão do Custo da Regularização
(elaboração da planta, documentos,
despachante imobiliário etc)
R$ 15.000,00
Previsão de Taxas, Tributos e 
Outorga Onerosa*²
(parcelado em  12 vezes)
ISS = R$ 4.000,00
12 x R$ 4.700,00 
= R$ 60.400,00
Previsão do Custo do Cartório
de Registro de Imóveis (averbação)
R$ 4.000,00
Previsão Custo Final da Regularização R$ 79.400,00
NOVA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL R$ 1.190.000,00*³
*² Usamos como exemplo outro imóvel, tendo como base de cálculo o custo por metro quadrado da Outorga Onerosa de R$ 376,00 + ISS, porém nada impede do valor seja maior ou menor dependendo da região.
*³ Valor médio do metro quadrado das Casas no Tucuruvi R$ 4.760,00 - Banco de dados do Portal ZN Imóvel

 

Outro fator interessante é que o IPTU não serão cobrados de forma retroativa da área que está sendo regularizada, conforme diz o artigo 26, vejamos:

"Art. 26 da Lei 17.202/19. Ficam remidos os créditos tributários do Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU pretéritos decorrentes dos procedimentos de regularizações previstas nesta Lei."

 

Ou seja, essa Lei de Anistia se torna ainda mais interessante, pois reduz o custo final do gasto para regularização. O normal seria cobrar proporcional ao tempo que essa obra ficou irregular.

 

O Portal SP Imóvel entrevistou o engenheiro civil Sérgio Schilis, diretor-presidente da construtora Amarant Projetos e Construções. Veja a entrevista abaixo: 

Portal SP Imóvel: Quais as vantagens de regularizar o imóvel?

Sérgio Schilis - As multas nos casos de irregularidade podem ser rígidas, chegam até 4 vezes o valor de uma regularização e em casos mais graves pode ser necessário até mesmo a demolição do imóvel.

 

SP Imóvel: Quais os custos aproximados dessa regularização?

Sérgio Schilis: Como são projetos personalizados o custo será feito caso a caso, pois existem algumas variáveis como, tempo para levantamento físico do imóvel para elaboração da planta, obtenção da documentação necessária, valor do ISS e da outorga onerosa varia conforme a localização do imóvel.

 

SP Imóvel:  Essa regularização pode sofrer exigências como reformas etc?

Sérgio Schilis: Somente se o processo não for concluído ou aprovado, pois o mesmo é uma auto denúncia da situação do imóvel junto a Prefeitura. Por este motivo é muito importante à contratação de um profissional qualificado.

 

O Portal SP Imóvel também conversou com Denys Gomes de Brito da Imobiliária DF Casa Imóveis. Confira a declaração do corretor:

“Vender uma casa com construção irregular é algo muito difícil. Primeiro, 90% dos casos não se consegue aprovação do financiamento bancário. Segundo, existe uma desconfiança do próprio comprador devido à insegurança jurídica. Geralmente o imóvel com construção irregular tem uma desvalorização muito grande.”

 

Quer saber se o seu imóvel consegue entrar nessa Lei de Anistia?

Clique nos links diretamente da Prefeitura SP:

Imóveis pequenos Isentos de IPTU:

Link direto: https://meuimovelregular.prefeitura.sp.gov.br/regularizacao-automatica/

 

Imóveis residenciais entre 150m² até 1.500m² ou comércio de pequeno e médio porte:

Link direto: https://meuimovelregular.prefeitura.sp.gov.br/regularizacao-declaratoria/

 

Imóveis acima dos 1.500m²

Link direto: https://meuimovelregular.prefeitura.sp.gov.br/regularizacao-comum/

 

Fontes:

  • Prefeitura de São Paulo:
  • O engenheiro civil Sérgio Schilis da construtora Amarant Projetos e Construções - www.amarantprojetos.com.br
  • Denys Gomes de Brito da Imobiliária DF Casa Imóveis

 

Autor: Marcel de Toledo

Fonte:
SP Imóvel
O Portal de Imóvel em São Paulo de São Paulo
www.spimovel.com.br/
Equipe de Jornalismo
Grupo de Portais Imobiliários
SP Imóvel
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