Mercado imobiliário
13.nov.2019
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Qual é a previsão do mercado imobiliário para São Paulo em 2020?

O ano de 2020 começará com índices bastante positivos

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Desde maio de 2019, o Grupo SP Imóvel vem realizando um amplo levantamento sobre o custo médio do metro quadrado residencial dos principais bairros de São Paulo, junto a diversas matérias econômicas e simulados comparativos sobre o financiamento imobiliário que a Caixa Econômica Federal e os principais bancos privados realizaram nesse anos de 2019.

Só para ter uma ideia, a Caixa Econômica Federal abaixou três vezes os juros do financiamento imobiliário nesse ano de 2019 e ainda aplicou em seu leque de financiamentos, um novo índice de juros nos contratos que é o IPCA (Ìndice nacional de Preços ao Consumidor Amplo), que em tese, acabam ficando mais baixos que a TR (taxa referencial), além de necessitar menor comprovação de renda do comprador por ter parcelas mais baixas no início do contrato.

Saiba mais - Simulado: TR ou IPCA em imóvel de 400mil


Nós do Portal que atuamos somente na Capital de São Paulo, Grande ABC e Litoral SP, percebemos a partir do segundo semestre de 2016 uma queda drástica no número de pesquisas para compra de imóveis e um aumento considerável no número de pesquisa para locação residencial que se manteve até o começo de 2018, aonde se iniciou uma melhora tímida.

Já em 2019, janeiro começou com alto índice de especulação e baixo de conversão (interesse em visitar), mas a partir de maio de 2019 até agora em novembro, percebemos que o mercado imobiliário vem se aquecendo rapidamente e as construções de novos empreendimentos começaram a aparecer em todo canto da Capital de São Paulo.

A queda dos juros dos principais índices que regem a nossa economia e a construção civil ajudaram a alavancar o mercado. Veja na tabela abaixo as taxas desde 2015 e que vem diminuindo nesse ano de 2019, impulsionando o mercado devido a diminuição dos juros dos financiamentos (TR e IPCA) e do custo das contruções (INCC):
 

Taxas Referênciais Econômicas Brasileiras algumas 
usadas como Ìndices de Financiamento e Construção Civil
ANO SELIC % TR % INCC % IPCA %
2019* 5,04 0,00 3,90 2,49
2018 6,24 0,00 3,84 3,75
2017 9,53 0,60 4,25 2,95
2016 13,20 2,01 6,13 6,29
2015 12,54 1,80 7,48 10,97
* Atualizado em Novembro de 2019


Outro fator que devemos levar em consideração é a estabilização do custo do metro quadrado em São Paulo, pois demorou anos para os valores começarem a cair após a supervalorização que foi até começo de 2015.

 

Para ter uma ideia, mesmo no auge da crise em 2016, localizamos muitas ofertas de apartamentos econômicos (Cohab) com o mesmo valor do metro quadrado de apartamentos em áreas nobres de São Paulo e estes, com valores parecidos com de Nova York (um dos mais caros do mundo). Ou seja, o mercado estava atrapalhado e supervalorizado.


Passados todos esses anos, muitos proprietários, sentindo que as visitas / propostas cessaram e os construtores com diversos problemas de devolução de apartamentos, os valores começaram a entrar em uma estabilidade razoável.

Conforme já noticiamos em uma de nossas matérias em 2019, as vendas começaram a retomar com força e o acumulado de vendas de novas unidades até SETEMBRO de 2019 já ultrapassou a marca de 30,5 mil imóveis vendidos na Capital de São Paulo, conforme informou o SECOVI-SP, aproximando-se do auge que foi de 2007 até 2010, aonde foram comercializados aproximadamente 35 mil unidades em média. Veja gráfico abaixo:

 

 

Abaixo podemos observar outro gráfico da ARISP (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo), aonde demostra o número de IMÓVEIS REGISTRADOS, ou seja, imóveis USADOS e NOVOS que foram transferidos ou vendidos desde 2012, evidenciando a retomada do mercado. Vejamos:

 

Houve também uma pacificação referente às devoluções dos apartamentos novos, pois devido à falta de legislação sobre a matéria, alguns juízes penalizavam as construtoras a devolver todo valor pago pelo arrependimento do comprador e às vezes ocorria o inverso, aonde o comprador perdia todo dinheiro investido, ou seja, não existia uma regra e isso prejudicava ambas as partes.

 

Hoje ficou pacificado, através da Lei 13.786/18 que obriga a incorporadora / construtora a devolução de 50% do valor pago pelo comprador na grande maioria das situações, porém consta outras situações que a devolução será de 25%, deduzindo os valores de corretagem (geralmente 4 % a 6% do valor do imóvel).

 

Se o adquirente da unidade encontrar um novo comprador, haverá outras regras que possibilitam a venda, pois antes havia bloqueios contratuais que não permitiam esse tipo de situação.


Nessa nova legislação, também penaliza os construtores que atrasam a obra, pois no auge do mercado de lançamentos, isso acontecia com bastante frequência, e hoje, caso ultrapasse 180 dias de atraso, o comprador poderá solicitar a rescisão sem prejuízo financeiro e com uma multa bastante salgada caso esse incorporador / construtor insista em não devolver os valores pagos pelo comprador.

 

Saiba mais: O que é distrato imobiliário? 

 

Para finalizar, julgamos que o ano de 2020 terá boas novidades. Os construtores estão bastante empolgados e o comprador já pode conseguir o financiamento imobiliário que cabe em seu bolso por ter surgido outras opções que facilitam a conquista da casa própria. Também não podemos deixar de repetir que os imóveis agora estão com os preços mais estáveis e com um grande estoque de ofertas de apartamentos, casas, condomínios fechados e imóveis comerciais, devida esta estagnação dos anos anteriores que vem acabando mês a mês nesse ano de 2019.


Assim, o Grupo SP Imóvel vê com bons olhos o crescimento do mercado imobiliário no ano de 2020. Nós acreditamos que muita coisa boa ocorrerá, mesmo com a instabilidade política que estamos vivendo e nessa polarização ideológica que não agrega valores, mas que vem mostrando bons números econômicos que poderão fazer do ano de 2020 o ano da virada.

Nós desejamos que 2020 seja o ano da sua conquista da casa própria! E para os Construtores, Imobiliárias e Corretores de Imóveis um ano com muitas vendas e locações!

Autor: Marcel de Toledo

Fonte: Anuário 2018 e dados 2019 da Secovi –SP; ARISP (Associação dos Registradores de São Paulo).

Fonte:
SP Imóvel
O Portal de Imóvel em São Paulo de São Paulo
www.spimovel.com.br/
Equipe de Jornalismo
Grupo de Portais Imobiliários
SP Imóvel
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