Comprar um imóvel exige atenção a vários detalhes, e a documentação está entre os mais importantes. Antes de assinar o contrato ou fazer qualquer pagamento, você deve analisar a situação da propriedade e também do vendedor.
Afinal, problemas jurídicos ou financeiros podem trazer riscos para uma negociação que, à primeira vista, pode parecer segura.
Por isso, saber quais certidões pedir antes de comprar um imóvel ajuda você a conhecer melhor o histórico do bem, identificar possíveis pendências e verificar se existem situações que merecem atenção.
Embora cada negociação tenha suas particularidades, alguns documentos costumam ser analisados para reduzir os riscos e permitir uma avaliação mais segura da compra. Quer saber mais? O SP Imóvel conta todos os detalhes neste artigo. Confira!
Por que pedir certidões antes de comprar um imóvel?
As certidões funcionam como uma forma de investigar a situação do imóvel e das pessoas envolvidas na negociação. Com esses documentos, você consegue verificar informações que não aparecem em uma visita ao imóvel ou em um anúncio, como restrições registradas, débitos e processos judiciais.
Essa análise é importante porque a compra de um imóvel envolve um investimento alto e tem efeitos jurídicos que podem continuar por muitos anos. Uma pendência não identificada antes da assinatura do contrato pode atrasar a transferência ou, em situações mais graves, gerar prejuízos ao comprador.
Também é preciso lembrar que existem documentos relacionados diretamente à propriedade e outros ligados ao vendedor. Os dois grupos merecem atenção, já que a segurança da negociação depende tanto da situação do imóvel quanto das condições jurídicas de quem está realizando a venda.
Matrícula atualizada e certidão de ônus reais
A matrícula do imóvel é um dos primeiros documentos que devem ser analisados antes de comprar um imóvel. Ela reúne informações importantes sobre a propriedade, incluindo sua identificação, localização, características e o histórico dos atos registrados ao longo do tempo.
Ao solicitar uma matrícula atualizada, você consegue verificar quem aparece como proprietário e se a situação apresentada pelo vendedor corresponde aos registros oficiais. Esse cuidado pode evitar negociações com pessoas que não possuem legitimidade para transferir o imóvel.
Também é importante analisar a existência de ônus, gravames e outras restrições registradas na matrícula ou indicadas na certidão de ônus. Dependendo do documento solicitado, podem aparecer registros relacionados a situações como:
- hipoteca;
- penhora;
- usufruto;
- alienação fiduciária;
- indisponibilidade do imóvel.
A existência de uma anotação não significa, necessariamente, que a compra seja impossível. No entanto, qualquer restrição precisa ser entendida antes da conclusão do negócio.
Em alguns casos, pode ser necessário regularizar a situação ou obter documentos adicionais antes de seguir com a transferência.
Certidão negativa de débitos de IPTU
Outra certidão importante está relacionada aos débitos de IPTU. Esse documento permite verificar se existem impostos municipais em aberto vinculados à propriedade, o que ajuda a evitar surpresas depois da compra.
A emissão costuma ser feita pela prefeitura responsável pelo município onde o imóvel está localizado. As regras e os procedimentos podem variar, mas geralmente são necessários dados de identificação do imóvel, como a inscrição imobiliária ou o número de cadastro municipal.
Além de conferir a certidão, vale analisar se os dados do imóvel estão corretos. Informações sobre endereço, área e cadastro municipal devem ser compatíveis com a documentação disponível, especialmente quando a negociação envolve imóveis antigos ou que passaram por alterações.
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Declaração de quitação de débitos condominiais
Se você pretende comprar um apartamento ou uma casa localizada em condomínio, a situação das taxas condominiais também deve entrar na análise. A declaração de quitação mostra se existem valores em aberto relacionados às despesas do condomínio.
Os débitos com o condomínio estão diretamente ligados ao imóvel e podem gerar problemas mesmo depois da mudança de proprietário. Por isso, não basta considerar apenas a informação verbal de que todas as taxas foram pagas.
O ideal é solicitar uma declaração formal à administração do condomínio e verificar quem possui autorização para emitir o documento. Quando necessário, também pode ser útil conferir informações complementares, como a identificação do síndico responsável pela declaração.
Quais certidões do vendedor devem ser analisadas?
Além de investigar a situação do imóvel, é importante conhecer a situação jurídica de quem está vendendo. As certidões pessoais ajudam a identificar processos e outras pendências que podem exigir uma análise mais cuidadosa antes da transferência.
A presença de uma ação judicial, por exemplo, não significa automaticamente que o vendedor não possa realizar a negociação. O ponto principal é entender a natureza do processo e verificar se existe algum risco de o imóvel ser atingido por uma decisão judicial.
Entre os documentos pessoais e as certidões que podem ser analisados, conforme as características da negociação, estão:
- certidão de nascimento ou casamento atualizada;
- certidões dos cartórios de protesto;
- certidões da Justiça Estadual;
- certidões da Justiça Federal;
- certidão da Justiça do Trabalho;
- certidões relacionadas a execuções fiscais.
A quantidade exata de documentos pode variar conforme o perfil da negociação. Se o vendedor for uma empresa, por exemplo, a análise envolve informações diferentes e pode exigir certidões relacionadas ao CNPJ, aos débitos tributários e à existência de processos de falência ou recuperação judicial.
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Por que verificar o estado civil do vendedor?
A certidão de nascimento ou casamento ajuda a confirmar o estado civil do vendedor e, quando existe casamento, o regime de bens adotado. Essa informação pode influenciar diretamente quem precisa participar da venda e assinar os documentos.
Em determinadas situações, a negociação pode exigir a participação do cônjuge. Por isso, analisar a documentação atualizada evita problemas causados por alterações na situação civil que não foram consideradas durante a elaboração do contrato.
Também é importante observar se houve divórcio, alteração de nome ou outras mudanças que possam afetar os registros. Caso existam diferenças entre os documentos pessoais e a matrícula do imóvel, pode ser necessário esclarecer ou regularizar a situação antes da transferência.
Escritura e contrato de compra e venda também merecem atenção
Embora não sejam certidões, outros documentos fazem parte da análise antes da compra. A escritura pública, quando exigida, formaliza a compra e venda, mas a propriedade somente é transferida ao comprador após o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Em financiamentos imobiliários, o próprio contrato pode ter força de escritura pública, conforme o tipo de operação.
O contrato de compra e venda também deve ser lido com atenção antes da assinatura. Esse documento precisa apresentar corretamente a identificação das partes, a descrição do imóvel, o valor negociado, a forma de pagamento e as responsabilidades assumidas por comprador e vendedor.
Antes de assinar, confira as cláusulas relacionadas a prazos, sinal, desistência e consequências do descumprimento do acordo. Se houver qualquer informação pouco clara, o mais seguro é buscar orientação antes de assumir uma obrigação financeira.
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Outros documentos que podem ser necessários na compra
A documentação necessária pode mudar de acordo com o tipo, a localização e a situação do imóvel. Uma casa recém-construída, por exemplo, pode exigir uma análise diferente de um apartamento antigo ou de uma propriedade que passou por reformas.
Entre os documentos que também podem ser relevantes estão o Habite-se, plantas do imóvel e documentos relacionados à regularidade da construção. No caso de obras e alterações, é importante verificar se tudo o que existe fisicamente no imóvel está devidamente regularizado.
Em negociações financiadas, o banco também realiza suas próprias exigências em relação aos documentos. Por isso, é importante se organizar com antecedência, já que a falta de um documento pode atrasar a aprovação do crédito e, consequentemente, a conclusão da compra.
Onde solicitar as certidões necessárias?
Agora que você já sabe quais certidões são importantes, fica a dúvida: como conseguir? Cada documento é emitido por um órgão ou instituição diferente.
As certidões relacionadas à matrícula e aos registros do imóvel são solicitadas no Cartório de Registro de Imóveis competente, enquanto documentos fiscais costumam ser obtidos nos canais da prefeitura.
Já várias certidões relacionadas ao vendedor podem ser solicitadas nos sites dos tribunais ou diretamente nos órgãos responsáveis. A declaração de quitação do condomínio, por sua vez, deve ser solicitada à administração do condomínio.
Como os procedimentos podem variar conforme a cidade e o tipo de documento, vale confirmar quais informações são necessárias antes de fazer a solicitação. A dica é fazer uma lista e conferir se algum documento importante foi esquecido.
Também é importante verificar a data de emissão e o prazo de validade ou de aceitação de cada certidão, pois essas condições podem variar conforme o órgão responsável e a finalidade do documento. Por isso, a emissão deve ser planejada de acordo com o andamento da negociação.
Contar com o apoio de um corretor de imóveis também facilita a organização de toda essa documentação. Esse profissional pode auxiliar na solicitação e na apresentação dos documentos, conforme as características da negociação. Quando houver dúvidas jurídicas ou situações mais complexas, também pode ser recomendável buscar a orientação de um advogado especializado.
É seguro comprar um imóvel sem todas as certidões?
É possível que uma negociação avance sem a análise completa de todos os documentos, mas essa escolha aumenta os riscos. As certidões permitem identificar situações que não seriam percebidas apenas pela análise visual do imóvel ou pela conversa com o vendedor.
Uma propriedade pode parecer estar em perfeitas condições e, ainda assim, apresentar restrições registradas ou questões jurídicas que precisam ser resolvidas. Da mesma forma, a situação financeira ou judicial do vendedor pode exigir cuidados adicionais.
Por isso, reunir a documentação antes de concluir a compra é uma etapa importante para tomar uma decisão mais informada. Quando surgirem dúvidas ou aparecer alguma pendência, a análise de um profissional especializado pode ajudar a entender os riscos e definir os próximos passos.
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