Para quem mora de aluguel ou para quem tem um imóvel alugado, o reajuste no valor é um tema perene. Ambos os lados, tanto o inquilino quanto o proprietário do imóvel, comumente têm dúvidas sobre as regras desse reajuste. Quando o reajuste do aluguel pode ser feito? Quanto pode aumentar? Com que frequência? Para essa e outras dúvidas, você encontra a resposta neste artigo.
A Lei do inquilinato (n.º8.245) não estabelece qual reajuste deve ser feito no contrato de aluguel. No entanto, os artigos 17 e 18, ambos da Lei 8245/91, apresentam algumas diretrizes. Confira:
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.
Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
No entanto, após a mudança legislativa que ocorreu em 1991, houve uma série de decisões judiciais que acabaram padronizando o método de reajuste de mercado ao longo das últimas três décadas.
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Na prática, o reajuste do aluguel pode ser realizado uma vez por ano nos contratos residenciais ou comerciais. Além disso, o reajuste deve obedecer a um dos índices fornecidos pelas legislações específicas. Atualmente, os índices mais usados são os acumulados de 12 meses do:
IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado);
IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo);
INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor).
Ao firmar o contrato de locação, esses são os três índices mais usados. Até 2020, o preferido era o IGP-M, a partir da pandemia, infelizmente, o índice disparou.
Isso acabou gerando diversos problemas, como decisões judiciais que acabaram optando pelo índice IPCA desde então.
Assim, os índices mais utilizados em 2025 são os acumulados de 12 meses do IGP-M ou IPCA.
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Antes da legislação de 1991, vigente até hoje, existiam diversos imbróglios jurídicos devido à inflação, que acabava diminuindo ou aumentando muito o aluguel. Isso acarretava diversas desvantagens para locadores (proprietários) e inquilinos.
No entanto, apesar da mudança da lei em 1991, o problema continuou, principalmente nos contratos realizados antes da nova legislação. Assim, levou alguns anos para acontecer um ajuste de mercado mais concreto.
A boa notícia é que, atualmente, com o controle da inflação, o mercado está bastante estabilizado.
Em 1991, foi promulgada a Lei n.º 8.245, conhecida como a Lei do Inquilinato, que regulamenta as locações de imóveis urbanos no Brasil. Essa lei trouxe diretrizes claras para os reajustes de aluguel, permitindo que locador (proprietário) e inquilino, de comum acordo, estabeleçam novos valores ou cláusulas de reajuste.
Na ausência de acordo, após três anos de vigência do contrato ou do último acordo realizado, o locador ou o locatário pode solicitar judicialmente a revisão do aluguel para adequá-lo ao valor de mercado. Como aponta o artigo 19, veja na íntegra:
Art. 19 da Lei 8245/91: Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Como falamos anteriormente, durante a pandemia voltamos a ter problemas de reajustes que acarretaram diversas decisões judiciais. Isso porque o IGP-M apresentou variações mensais significativas, resultando no aumento acumulado de 23,14% no ano, o maior avanço em 12 anos.
As decisões pronunciadas nesse período contribuíram para consolidar a prática de utilizar o índice do IPCA. Com isso, começaram a ocorrer diversas alterações de contrato com base no artigo 18 da Lei do Inquilinato que, como você viu, permite essa alteração no decorrer dos contratos.
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Para resumir, o reajuste no contrato de aluguel deve ocorrer apenas uma vez por ano, considerando um dos índices permitidos, sendo os mais utilizados: IGP-M, IPCA e INPC. Atualmente, em 2025, o mais comum é utilizar o índice IPCA. Apesar desse acordo ser registrado no início do contrato e locação, a Lei permite que haja alterações no decorrer do tempo.
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