Ao comprar um imóvel, muitas pessoas pensam no valor da entrada, nas parcelas do financiamento ou no preço negociado com o vendedor. No entanto, existe outra despesa que costuma gerar dúvidas e até mesmo surpresas no orçamento: a documentação necessária para concluir a transferência da propriedade.
Entre esses custos, a escritura pública do imóvel é uma das despesas mais conhecidas entre as documentações, e ela pode aumentar bastante o custo total da compra do imóvel. O SP Imóvel conta neste artigo detalhes sobre valores, pagamentos e quem tem direito a desconto na escritura do imóvel. Confira!
O que é a escritura de imóvel?
A escritura pública é o documento elaborado em Cartório de Notas que formaliza legalmente a negociação entre comprador e vendedor. Nesse documento ficam registrados os dados das partes envolvidas, as características do imóvel e as condições da compra e venda.
Embora seja um documento indispensável em uma transação imobiliária, a escritura não é o ato que transfere oficialmente a propriedade. Ela serve para formalizar o negócio jurídico, garantindo segurança para ambas as partes e registrando os termos da negociação.
Muitas pessoas acreditam que, após a assinatura da escritura, o imóvel já passa automaticamente para o nome do comprador. Na realidade, ainda existem outras etapas que precisam ser concluídas para que a transferência seja efetivada perante a lei.
Quanto custa a escritura de imóvel?
O custo da escritura varia de acordo com o valor da propriedade e com a tabela de emolumentos adotada pelo estado onde o imóvel está localizado. De forma geral, a taxa da escritura pública corresponde a aproximadamente 1% a 2% do valor do imóvel, inclusive em São Paulo.
Isso significa que imóveis com valores mais altos têm o valor da escritura mais alto também. Como os cartórios utilizam tabelas progressivas, o valor cobrado aumenta conforme o preço da propriedade. Por esse motivo, não existe um valor único aplicável a todas as escrituras.
Para entender melhor, imagine um imóvel avaliado em R$ 400 mil. Nesse caso, a escritura pode custar aproximadamente entre R$ 3 mil e R$ 5 mil, dependendo da localidade. Já em um imóvel de R$ 1 milhão, o valor costuma ser mais elevado, mas varia conforme a tabela do cartório responsável e a legislação estadual.
Quem pode ter desconto na escritura do imóvel?
Uma boa notícia é que existe uma previsão legal que oferece desconto na compra do primeiro imóvel residencial por meio de financiamento realizado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), modalidade bastante comum em financiamentos habitacionais.
A previsão está no artigo 290 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), alterado pela Lei nº 6.941/1981:
“Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinquenta por cento).”
Na prática, isso significa que os emolumentos cartorários relacionados ao ato podem receber redução de 50%, conforme previsto na legislação. Dependendo do preço do imóvel, a economia pode ser bastante relevante e ajudar a diminuir os custos da compra.
Para utilizar o benefício, é necessário atender aos requisitos previstos na legislação. Entre eles, o imóvel deve ser destinado à moradia e a compra deve se enquadrar nas regras do Sistema Financeiro da Habitação. Além disso, é preciso comprovar que se trata da primeira aquisição imobiliária residencial do comprador.
Como as exigências podem variar de acordo com a situação e com a documentação solicitada, vale a pena conversar com o banco responsável pelo financiamento ou com o cartório antes de concluir a compra. No mais, o corretor de imóveis pode ajudar você a garantir esse direito também.
Dessa forma, você consegue verificar se tem direito ao desconto e evitar pagar valores maiores do que o necessário.
A escritura é o único gasto da documentação?
Esse é um dos erros mais comuns entre compradores de imóveis. Muitas pessoas utilizam o termo "escritura" para se referir a todos os custos burocráticos da aquisição, quando na verdade ela é apenas um dos documentos necessários.
Além da escritura, entram na conta:
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis);
- Registro do imóvel;
- Certidões e documentos complementares, quando exigidos.
Por esse motivo, o planejamento financeiro deve considerar o conjunto da documentação e não apenas a taxa cobrada pelo Cartório de Notas.
Saiba mais: Quem paga o ITBI em São Paulo: comprador ou vendedor?
Qual a diferença entre escritura e registro?
A confusão entre esses dois documentos é bastante comum, especialmente entre quem está comprando o primeiro imóvel. Apesar de estarem relacionados, escritura e registro possuem funções completamente diferentes dentro da transação imobiliária.
A escritura formaliza o acordo realizado entre comprador e vendedor. Já o registro é o que efetivamente transfere a propriedade para o nome do novo titular perante o Cartório de Registro de Imóveis. É somente após essa etapa que o comprador passa a ser reconhecido legalmente como proprietário.
Em outras palavras, a escritura comprova que houve uma negociação válida. O registro, por sua vez, é o procedimento que torna a transferência oponível a terceiros e garante a titularidade do imóvel ao comprador.
Saiba mais: Registro e Matrícula do Imóvel: entenda o papel de cada um no processo de compra
Quanto custa toda a documentação de um imóvel?
Quando escritura, ITBI e registro são somados, o valor total da documentação pode chegar de 3,5% a 5% do valor do imóvel. Por isso, é importante não analisar cada despesa isoladamente, mas sim considerar o custo completo da operação.
Imagine a compra de um imóvel de R$ 400 mil. Além do valor pago ao vendedor, será necessário reservar recursos para custear a escritura pública, o imposto de transmissão e o registro da propriedade.
Então, para um imóvel de R$ 400 mil em São Paulo, o cálculo correto normalmente seria:
ITBI (2%) → cerca de R$ 8.000
Escritura → aproximadamente R$ 3 mil a R$ 4,5 mil
Registro → aproximadamente R$ 2 mil a R$ 3 mil
Total aproximado: entre R$ 13 mil e R$ 16 mil.
Por isso, antes de comprar o imóvel, é importante considerar esses valores, além do valor de venda do imóvel. Isso ajuda a evitar surpresas desagradáveis e o risco de faltar dinheiro na etapa final da aquisição.
Quem normalmente paga a escritura?
Na maioria das negociações imobiliárias, a responsabilidade pelo pagamento da escritura fica com o comprador. Isso acontece porque a documentação faz parte do processo necessário para formalizar a aquisição da propriedade e concluir a transferência do imóvel.
Apesar de essa ser a prática mais comum do mercado, nada impede que comprador e vendedor negociem condições diferentes. Dependendo das circunstâncias da venda, comprador e vendedor podem dividir os custos ou até mesmo uma das partes assumir as despesas por completo.
Independentemente do acordo firmado, o ideal é que todas as responsabilidades sejam registradas de forma clara no contrato de compra e venda.
Como se preparar para esses custos?
Uma das melhores formas de evitar problemas financeiros é incluir as despesas de documentação no planejamento desde o início da busca pelo imóvel. Muitas pessoas descobrem esses custos apenas quando a compra já está avançada, o que pode comprometer o orçamento disponível.
Antes de assinar qualquer contrato, você pode solicitar estimativas atualizadas nos cartórios e verificar os valores praticados pelo município para o ITBI. O corretor de imóveis é o profissional mais apto para orientar o comprador sobre isso.
A escritura do imóvel costuma representar cerca de 1% a 2% do valor da propriedade. No entanto, ela não deve ser a única analisada, já que existem outras despesas obrigatórias que fazem parte da documentação no processo de compra e venda.
Além da escritura, o comprador normalmente precisa arcar com o ITBI e com o registro do imóvel, o que aumenta significativamente o custo total da operação. Por isso, o ideal é considerar todas essas despesas desde o início do planejamento financeiro para realizar a compra do imóvel.
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Perguntas frequentes
Imóveis financiados sempre precisam de escritura pública?
Não necessariamente. Em muitos financiamentos imobiliários, o contrato firmado com a instituição financeira possui força legal para substituir a escritura pública.
Posso registrar um imóvel sem pagar o ITBI?
Não. O pagamento do ITBI é uma exigência para que o registro da transferência seja realizado.
O valor da escritura é igual em todo o Brasil?
Não. Cada estado possui tabelas próprias de taxas de cartório. Ou seja, os valores variam conforme a localização e o valor do imóvel.
