A venda de um imóvel alugado costuma gerar uma dúvida importante para proprietários e inquilinos: quanto tempo o inquilino tem para sair após a venda do imóvel?
A resposta é: o inquilino não precisa deixar o imóvel imediatamente após a venda. De acordo com a explicação da advogada Simone Gomes, especialista em Direito Imobiliário entrevistada pelo SP Imóvel Cast, o novo proprietário pode notificar o inquilino para desocupar o imóvel e, nesse caso, o prazo para a saída pode ser de até 90 dias.
Mas é importante entender quando esse prazo começa a contar, quem deve fazer a notificação e quais situações podem alterar esse cenário.
O inquilino precisa sair imediatamente após a venda do imóvel?
Não.
O proprietário pode colocar o imóvel à venda mesmo que ele esteja alugado, mas a venda não significa que o inquilino tenha que sair imediatamente.
“Pedir a devolução do imóvel de forma antecipada injustificadamente, o proprietário não pode fazer isso. Logo, ele não pode fazer isso também quando ele quer colocar o imóvel à venda”, declara a advogada.
Durante a locação, o proprietário não pode simplesmente exigir a devolução antecipada do imóvel porque decidiu vendê-lo. Conforme a advogada explica na entrevista, a rescisão antecipada pelo locador não ocorre apenas porque ele deseja vender a propriedade.
Existem situações previstas em lei que podem justificar a retomada do imóvel, como inadimplência do aluguel ou descumprimento de obrigação contratual.
Quando o imóvel é colocado à venda, outro direito importante do inquilino também precisa ser respeitado: o direito de preferência.
Isso significa que o proprietário deve oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições em que prentede vendê-lo a terceiros, informando, entre outros pontos, o preço e as condições de pagamento.
Quando começa a contar o prazo de 90 dias?
Após a venda, o comprador passa a ser o novo proprietário do imóvel. É nesse momento que surge uma das principais dúvidas: quando o inquilino precisa sair?
De acordo com Simone Gomes, o novo proprietário tem até 90 dias para notificar o inquilino. Depois da notificação, o locatário terá até 90 dias para desocupar o imóvel.
A advogada resume a situação como um prazo de “90 + 90”:
“O novo proprietário tem até 90 dias para notificar o inquilino e o inquilino tem até 90 dias para deixar o imóvel.”
Portanto, a venda do imóvel não significa que o inquilino tenha que sair imediatamente ou em apenas 30 dias.
“O novo proprietário pode exigir que o inquilino saia em 30 dias? Não, a lei fala 90 dias”, esclarece Simone.
O prazo é sempre de 90 dias?
É importante entender que os 90 dias não são simplesmente contados automaticamente a partir da data da venda.
Conforme explicado na entrevista, o novo proprietário tem até 90 dias para fazer a notificação. Depois de notificado, o inquilino terá até 90 dias para deixar o imóvel.
Durante esse período, a locação continua produzindo seus efeitos. O inquilino permanece no imóvel e continua pagando o aluguel ao novo proprietário.
E se o contrato de locação tiver cláusula de vigência?
A existência de uma cláusula de vigência no contrato merece atenção, pois pode influenciar os efeitos da venda sobre a locação.
Outro ponto destacado pela advogada é que, quando o proprietário já sabe que pretende vender o imóvel desde o início da locação, essa informação deve constar no contrato.
“Se ele tem a intenção de colocar o imóvel à venda desde o início da locação, ele tem a obrigação de colocar uma cláusula contratual nesse sentido.”, explica Simone Gomes.
A medida busca deixar o inquilino informado de que, além de estar alugando o imóvel, o proprietário também pretende colocá-lo à venda.
O que acontece se o comprador não denunciar a locação em 90 dias?
A entrevista destaca que o novo proprietário possui até 90 dias para notificar o inquilino. Enquanto isso, o locatário permanece no imóvel e continua pagando o aluguel.
A advogada também explica que, caso exista uma caução depositada pelo inquilino, ela deve ser repassada pelo antigo proprietário ao novo proprietário.
“O ex-proprietário repassa a caução para o novo proprietário.”
Assim, durante o período de transição, é recomendável que as partes formalizem a alteração do proprietário no contrato por meio de um aditivo.
“Nós aconselhamos que se faça o aditivo, porque o antigo proprietário realmente não tem mais legitimidade para figurar como locador.”, afirma a especialista.
O direito de preferência do inquilino também precisa ser respeitado
Antes da venda para um terceiro, o inquilino tem o direito de preferência na aquisição do imóvel. Isso significa que o proprietário deve apresentar a proposta ao locatário nas mesmas condições oferecidas ao mercado.
“O inquilino precisa concorrer em condições de igualdade. Você tem que oferecer o imóvel para o inquilino nas mesmas condições comerciais que você está oferecendo para um terceiro”, comenta a especialista.
Por exemplo, se o proprietário inicialmente oferece o imóvel ao inquilino por R$ 600 mil, mas posteriormente recebe uma proposta de um terceiro por R$ 500 mil, a nova condição deve ser apresentada ao locatário, conforme explicado na entrevista.
Caso o direito de preferência seja desrespeitado, a especialista explica que o inquilino poderá buscar seus direitos judicialmente, observados os requisitos legais.
O inquilino é obrigado a permitir visitas ao imóvel?
Sim, o inquilino é obrigado a permitir visitas ao imóvelporque o proprietário tem o direito de colocar o imóvel à venda. Porém, isso não significa que o corretor ou comprador possa entrar no imóvel a qualquer momento.
As visitas devem ser previamente combinadas entre as partes, com dias e horários razoáveis.
“As partes precisam combinar previamente dias e horários razoáveis para visita”, orienta Simone.
A privacidade do morador também deve ser respeitada. A advogada ressalta que o corretor não pode simplesmente aparecer no imóvel sem aviso ou abrir armários e pertences pessoais sem autorização.
“Se não foi previamente combinado, não pode.”
Dessa forma, o direito do proprietário de vender o imóvel precisa ser conciliado com o direito do inquilino à privacidade e à segurança durante o período em que ainda ocupa a propriedade.
Entenda os direitos do inquilino após a venda
A venda de um imóvel alugado não significa uma saída imediata do inquilino.O proprietário pode vender a propriedade, mas precisa respeitar os direitos de quem ocupa o imóvel, incluindo o direito de preferência e as regras relacionadas à desocupação.
Na situação apresentada na entrevista, o novo proprietário pode notificar o inquilino e o locatário terá até 90 dias para deixar o imóvel, enquanto continua responsável pelo pagamento do aluguel durante esse período.
Por isso, tanto proprietário quanto inquilino devem conhecer as regras antes de tomar qualquer decisão. O cumprimento dos procedimentos legais ajuda a evitar conflitos e proporciona mais segurança para todos os envolvidos.
Perguntas frequentes sobre inquilino e imóvel vendido
O proprietário pode pedir que o inquilino saia porque decidiu vender o imóvel?
Não simplesmente por ter decidido vender. Durante um contrato por prazo determinado, o proprietário não pode rescindir antecipadamente a locação apenas porque pretende vender o imóvel.
Depois da venda, o inquilino precisa sair imediatamente?
Não. A venda não significa que o inquilino tenha que desocupar o imóvel imediatamente. Na situação explicada na entrevista, o novo proprietário deve realizar a notificação e o inquilino poderá ter até 90 dias para desocupar.
Quem recebe o aluguel depois que o imóvel é vendido?
Durante o período em que permanece no imóvel, o inquilino continua pagando o aluguel, mas o pagamento passa a ser destinado ao novo proprietário.
O que acontece com a caução quando o imóvel é vendido?
Segundo a entrevista, a caução deve ser repassada pelo antigo proprietário ao novo proprietário, que ficará responsável por sua devolução ao inquilino, observadas as condições da locação e da vistoria.
O inquilino tem direito de preferência na compra do imóvel?
Sim. O proprietário deve respeitar o direito de preferência e oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições em que pretende vendê-lo a terceiros.
O inquilino é obrigado a permitir visitas de interessados?
Sim, desde que as visitas sejam previamente combinadas e ocorram em dias e horários razoáveis. O direito do proprietário de vender o imóvel não elimina o direito à privacidade do inquilino.
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