Anunciar um apartamento no Airbnb pode parecer uma decisão exclusiva do proprietário, mas as regras do condomínio também precisam ser consideradas. Isso acontece principalmente quando o imóvel está em um prédio residencial e recebe hóspedes por períodos curtos, com grande circulação de pessoas.
O tema ganhou ainda mais relevância em 2026 após uma decisão da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça. O tribunal entendeu que contratos atípicos de curta estadia com exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço podem descaracterizar a destinação residencial. Nesses casos, a mudança deve ser aprovada por dois terços dos condôminos e formalizada na convenção condominial. Quer saber mais? O SP Imóvel conta tudo neste artigo. Confira!
Afinal, o condomínio pode proibir Airbnb?
Sim. O condomínio pode impedir contratos atípicos de curta estadia quando essa utilização for incompatível com a destinação residencial do edifício. A discussão não está relacionada simplesmente ao nome da plataforma, mas à forma como o imóvel é utilizado e aos efeitos dessa atividade dentro do condomínio.
Em julgamento realizado em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ entendeu que a utilização de imóveis para contratos atípicos de curta estadia, com exploração econômica reiterada ou profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação residencial. Nesse cenário, a atividade precisa estar prevista na convenção condominial, com aprovação de dois terços dos condôminos.
Ou seja: o proprietário não deve presumir que pode anunciar livremente seu imóvel apenas porque a convenção não menciona especificamente o Airbnb.
A destinação prevista para o condomínio e a maneira como as hospedagens são realizadas são pontos importantes nessa análise.
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O que mudou com a decisão do STJ em 2026?
A decisão da Segunda Seção consolidou, naquele julgamento, o entendimento do colegiado sobre os contratos de curta estadia em condomínios residenciais. O tribunal analisou situações em que o imóvel é utilizado de forma semelhante à hospedagem, com reservas frequentes e grande rotatividade de ocupantes.
Segundo o entendimento firmado no julgamento do REsp 2.121.055/MG, esse tipo de exploração pode ser incompatível com a destinação exclusivamente residencial. A mudança de destinação exige aprovação de dois terços dos condôminos, conforme a regra aplicada pelo STJ ao caso.
A decisão não significa que toda locação por período curto esteja automaticamente proibida. O próprio contexto da utilização do imóvel continua relevante. Por isso, é importante diferenciar uma hospedagem com exploração frequente da locação residencial por temporada realizada dentro das características previstas na legislação.
Airbnb é a mesma coisa que locação por temporada?
Essa diferença é um dos principais pontos da discussão. A locação por temporada é prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e possui características próprias, enquanto determinadas operações realizadas por meio de plataformas digitais podem ser classificadas de forma diferente quando assumem características de hospedagem.
Na análise feita pelo STJ, os contratos atípicos de curta estadia com exploração econômica reiterada não foram equiparados automaticamente à locação residencial por temporada. A frequência das reservas, a alta rotatividade e a forma profissionalizada como o imóvel é explorado podem mudar a natureza da utilização.
Isso significa que o simples fato de uma reserva ser feita por um aplicativo não resolve a questão. É necessário observar como a unidade está sendo utilizada na prática e quais regras constam na convenção do condomínio.
Já a locação residencial de longo prazo e a locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato podem permanecer compatíveis com a destinação residencial. A locação por temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário, para lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, obras em seu imóvel ou outras situações semelhantes, por prazo não superior a 90 dias. No entanto, a classificação depende das características concretas da contratação, e não apenas de sua duração ou da plataforma utilizada.
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É preciso aprovação de dois terços dos condôminos?
De acordo com a decisão da Segunda Seção do STJ de maio de 2026, a alteração da destinação necessária para permitir esse tipo de exploração em condomínio residencial exige aprovação de dois terços dos condôminos. A medida deve ser formalizada na convenção condominial.
Por isso, uma simples decisão aprovada pela maioria dos presentes em uma assembleia pode não ser suficiente para modificar a destinação do condomínio. O quórum necessário deve ser observado de acordo com a natureza da alteração pretendida.
Se o condomínio nunca discutiu o assunto, uma alternativa é levar a questão para a assembleia e definir regras claras. Isso pode evitar conflitos entre proprietários que desejam disponibilizar suas unidades para estadias curtas e moradores preocupados com a segurança, o sossego e a circulação de pessoas.
A assembleia também pode estabelecer procedimentos de segurança e organização, desde que respeite a convenção, o regimento interno e os direitos dos condôminos. No entanto, quando a decisão envolver mudança da destinação do condomínio ou da unidade, deve ser observado o quórum de dois terços previsto no Código Civil. O quórum aplicável a outras restrições dependerá do conteúdo da medida e das regras condominiais existentes.
Entre os pontos que podem ser debatidos estão:
- possibilidade ou proibição de estadias de curta duração;
- regras para cadastro de hóspedes;
- períodos mínimos de ocupação;
- procedimentos de acesso ao condomínio;
- responsabilidades do proprietário em caso de descumprimento das normas.
E se a convenção do condomínio só disser que o uso é residencial?
Esse ponto ainda está sendo discutido pelo STJ em recurso repetitivo. Em junho de 2026, o tribunal afetou o Tema 1.443 para definir se uma cláusula genérica que estabelece a destinação residencial do condomínio é suficiente, por si só, para impedir a disponibilização das unidades por curtos períodos por meio de plataformas digitais, mesmo sem uma proibição expressa. O tema permanece afetado e ainda não foi julgado.
O Tema 1.443, que será julgado pelo STJ para estabelecer uma orientação aplicável a processos semelhantes, ainda não foi decidido. Atualmente, estão suspensos os processos que discutem essa mesma questão jurídica. Após o julgamento, o entendimento definido deverá ser seguido pelos tribunais em casos semelhantes.
Além disso, houve determinação para suspender os processos pendentes no país que tratem da mesma questão jurídica até a definição da tese. Portanto, embora a decisão de maio de 2026 seja uma referência importante, é necessário acompanhar o julgamento do Tema 1.443 para saber qual será a orientação vinculante sobre esse ponto específico.
Na prática, antes de anunciar um imóvel, o proprietário deve consultar a convenção, o regimento interno e eventuais deliberações da assembleia. Se houver dúvida sobre a interpretação das regras existentes, uma análise jurídica pode evitar problemas futuros.
O condomínio pode multar quem anuncia o imóvel no Airbnb?
A aplicação de multas depende das regras internas e das circunstâncias do caso. O condomínio precisa observar a convenção, o regimento interno e os procedimentos previstos para advertências e penalidades, além de respeitar as regras legais aplicáveis.
Se já existir uma proibição válida ou uma restrição expressamente prevista, o descumprimento pode gerar consequências para o proprietário. No entanto, a multa não deve ser aplicada de maneira automática. O condomínio precisa observar a previsão normativa, o procedimento estabelecido e garantir ao proprietário a possibilidade de apresentar sua defesa.
A existência do anúncio pode servir como elemento de análise, mas a aplicação da penalidade deve considerar a conduta efetivamente praticada e as regras internas do condomínio.
Por isso, tanto o proprietário quanto o condomínio devem manter registros claros das decisões tomadas em assembleia. Regras genéricas ou mal documentadas podem aumentar os conflitos e dificultar a resolução de uma discussão.
O que acontece com quem já alugava pelo Airbnb antes da decisão?
A situação precisa ser analisada conforme as regras de cada condomínio e a forma como a atividade vinha sendo realizada. Em prédios onde a prática ocorria havia anos, de maneira conhecida e sem oposição, o histórico do condomínio, as regras vigentes e as circunstâncias concretas devem ser analisados antes da adoção de novas restrições ou penalidades.
Isso não significa que a prática esteja automaticamente garantida apenas porque já acontecia anteriormente. A convenção condominial, as decisões de assembleia e as características concretas das estadias continuam sendo relevantes para definir a situação.
Também é importante ter atenção aos condomínios que aprovaram regras sobre o assunto apenas por maioria simples. Quando a decisão envolve alteração da destinação do condomínio, o entendimento adotado pelo STJ em maio de 2026 aponta para a necessidade do quórum de dois terços. Por isso, pode ser necessário revisar a regularidade da deliberação.
Condomínio de praia pode proibir Airbnb?
O fato de o imóvel estar localizado na praia ou em uma região turística não impede, por si só, a aplicação das regras do condomínio. A localização pode ajudar a entender o contexto e a tradição de uso do empreendimento, mas não substitui a análise da convenção e das decisões tomadas pelos condôminos.
Condomínios voltados historicamente para locações de curta duração podem apresentar características diferentes de um edifício estritamente residencial, onde os moradores vivem de forma permanente. Por isso, cada situação precisa ser analisada conforme as regras e a realidade daquele empreendimento.
Essa mesma cautela vale para condomínios de uso misto, com unidades residenciais e comerciais. A decisão da Segunda Seção de maio de 2026 tratou especificamente da utilização de imóveis em condomínios de destinação residencial, de modo que situações com características diferentes podem exigir uma análise própria.
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Como saber se posso anunciar meu imóvel em plataformas de hospedagem?
O primeiro passo é consultar a convenção do condomínio e verificar qual é a destinação prevista para as unidades. Depois, vale analisar o regimento interno e as atas de assembleias que possam conter decisões específicas sobre locações ou hospedagens de curta duração.
Também é importante avaliar como o imóvel será utilizado. Uma locação temporária voltada à moradia, por exemplo, pode ter características diferentes de uma atividade com reservas frequentes, troca constante de hóspedes e exploração profissional.
Antes de publicar um anúncio, procure reunir informações sobre:
- a destinação prevista na convenção;
- as regras sobre locação e hospedagem;
- as decisões tomadas em assembleias;
- eventuais alterações na convenção;
- as características da utilização pretendida.
Esse cuidado pode evitar multas, conflitos com outros moradores e discussões judiciais. Como o tema continua em evolução, especialmente com o Tema Repetitivo 1.443 ainda pendente de julgamento, acompanhar as decisões dos tribunais também é importante.
