Quando o assunto é locação de imóvel, ser despejado é dos maiores medos dos inquilinos. E um ponto relacionado ao tema que gera muitas dúvidas é com relação à venda do imóvel alugado, se dá o direito do novo proprietário despejar ou não esse locatário.

 

 
E é sobre isso que Marcel de Toledo, Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel e advogado imobiliário, conversou em vídeo, instruindo sobre os direitos do inquilino em meio a essa situação. 

 

Vale a pena comprar imóvel alugado com inquilino morando nele?

 

 

Marcel inicia a conversa já orientando que o proprietário do imóvel alugado, no caso, também, vendedor, deve anunciar a pretensão de venda ao inquilino, de primeira. Seguindo uma obrigação da Lei do Inquilinato, no que tange o Direito de Preferência.

 

Quais são as obrigações do locador na locação residencial?

 

Esse anúncio deverá ser comunicado de maneira oficial, podendo ser através de e-mail ou para quem preferir maior formalidade, via carta registrada. Nesse documento serão expostas as seguintes informações:

 

- Valor do imóvel;

- Condições de compra do imóvel, como: parcelas, financiamento, permuta, etc.

 

A Lei do Inquilinato específica esses pontos, conforme poderá conferir seguir: 

 

Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

 

 

O que é direito de preferência na locação imobiliária? 
 

 

Sim! O especialista salienta que, segundo o Direito de Preferência, o inquilino tem até 30 dias corridos para manifestar seu interesse em comprar o imóvel. Respeitando esse período e sem demonstração do interesse do locatário em negociar a propriedade, o locador já pode disponibilizar a sua oferta para terceiros.

 

Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

 

Mas fique de olho! Mesmo aguardando o manifesto do inquilino nos primeiros 30 dias de comunicado de pretensão de venda do imóvel e prosseguindo as negociações com terceiros, após o período comentado, caso outro interessado queira comprar residência em questão, o vendedor (proprietário) deverá formalizar a proposta, novamente, ao inquilino, deixando-o a par da negociação.

 

Isso porque, é importante que seja comprovado que o comprador (terceiro) não tenha sido beneficiado com uma melhor condição ou diferente do que foi exposto ao inquilino.

 

 

 

Supondo que o Direito de Preferência tenha sido aplicado de maneira correta, o novo proprietário terá o direito de solicitar a posse do imóvel, porém, Marcel de Toledo tranquiliza os inquilinos, alegando que isso levará um tempo e não será de uma hora para outra.

 

O comprador terá que atualizar a matrícula do imóvel, ou seja, atualizar o seu registro, para que oficialmente lhe seja dado o título de posse. Após essa formalização, o novo proprietário deverá entregar ao inquilino uma notificação comunicando-o sobre o interesse de desapropriar o imóvel. Marcel enfatiza que esse documento deverá ser muito bem redigido para que seja aceito legalmente e que também tenha a confirmação de recebimento, por parte do locatário.

 

Após esses procedimentos, o inquilino terá o prazo de 90 dias para sair da propriedade.

 

Caso o novo proprietário não faça a notificação nesse período, há um consentimento para que o aluguel continue como está até novo aviso.

 

Dica do especialista: Marcel sugere que o inquilino, durante esse período, busque negociar com o novo proprietário, descontos ou isenção da locação. Porém, deixa bem claro que isso não é uma obrigação, mas sim, uma boa prática de negociação.

 

 

 

 

Marcel de Toledo explica que, se for comprovado que o Direito de Preferência não foi aplicado, o inquilino poderá recorrer à venda, podendo inclusive ser indenizado e até mesmo, a venda ser cancelada, quando o contrato de locação estiver averbado ao registro de imóvel.

 

Essa informação é encontrada através do Artigo 8º da Lei do Inquilinato, conforme poderá ver abaixo:

 

Art. 8º da Lei 8.245/91 - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

 

§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

 

§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

 

 

Dica do especialista: Caso você, inquilino, tenha a pretensão de alugar uma propriedade com intensão de comprá-la futuramente, ou até mesmo, visando se resguardar em possíveis negociações com terceiros que podem ocorrer ao longo do contrato de aluguel, pague pela menção da locação no registro de imóvel, pois, caso ele seja vendido para outro proprietário (aplicando-se o Direito de Preferência, corretamente), no mínimo o tempo restante do contrato deverá ser mantido.

 

 

 

Alugar imóvel é algo que demanda muita responsabilidade, seja você inquilino ou proprietário, portanto, contar com a assessoria profissional pode evitar grandes problemas ao longo do caminho.

 

Locação de Imóvel: é seguro alugar imóvel direto com proprietário?

 

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Fonte: Conteúdo baseado na conversa gravada e divulgada em Abril de 2022, com o Marcel de Toledo, Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel e também advogado imobiliário.