Comprar um imóvel em leilão pode representar uma oportunidade, mas, para quem não entende as regras desse mercado, também pode trazer riscos. A advogada Lea Mendes explica como funciona o processo, quais são os principais cuidados e o que analisar antes de dar um lance.
O leilão de imóveis chama cada vez mais a atenção de investidores e consumidores que procuram comprar propriedades por valores abaixo do mercado. Mas será que todo imóvel em leilão é uma boa oportunidade?
A resposta é: depende.
“Leilão de imóveis é uma forma de adquirir imóvel com um preço muito abaixo do mercado. Ele é abaixo do mercado porque ele é um investimento, é um ativo estressado. O que é um ativo estressado? É um ativo de risco”, explica a advogada Lea Mendes.
Segundo a advogada, justamente por envolver ativos de risco, o leilão pode ser tanto uma oportunidade quanto uma armadilha. Por isso, antes de participar de um leilão, é fundamental entender como funciona o processo, analisar a documentação e conhecer todos os custos envolvidos.
Leilão de imóveis é oportunidade ou armadilha?
O preço abaixo do mercado é um dos principais fatores que atraem interessados para os leilões de imóveis. Em determinadas situações, os descontos podem ser expressivos.
Em um dos exemplos apresentados durante a entrevista, Lea Mendes explica que é possível encontrar imóveis de R$ 500 mil sendo arrematados por R$ 250 mil. Em leilões da Justiça do Trabalho, segundo a advogada, o desconto pode chegar a 60%, enquanto em leilões de falência pode chegar a 70% ou 80%.
Mas o valor do lance não deve ser analisado isoladamente.
“É um ativo de risco, mas é um ativo que é muito para quem sabe trabalhar com ele e tem muita oportunidade, principalmente para alavancagem financeira por conta do financiamento e do parcelamento.”
Ou seja: o desconto anunciado não significa, necessariamente, que aquele será o lucro de quem arrematar o imóvel.
Como funciona um leilão de imóveis?
Existem, segundo Lea Mendes, dois tipos principais de leilão abordados na entrevista: o judicial e o extrajudicial.
O leilão judicial está relacionado a uma dívida que foi levada à Justiça. Um imóvel pode, por exemplo, ser penhorado para quitar uma dívida e posteriormente levado a leilão.
Já o leilão extrajudicial, conforme explicado pela advogada, geralmente está relacionado a uma dívida com um banco. Um exemplo é o financiamento imobiliário que deixa de ser pago: o banco retoma o imóvel e pode levá-lo a leilão.
A diferença é importante porque as regras, as formas de pagamento e o processo de arrematação podem variar.
O edital é uma das partes mais importantes
Antes de dar qualquer lance, um dos principais cuidados é analisar o edital do leilão.
É nele que estão descritas as regras daquela disputa, incluindo condições relacionadas à arrematação.
Lea Mendes faz um alerta direto:
“Não analisar o edital e não ver os riscos que estão ali nas letras miúdas.”
Para a advogada, o edital funciona como a regra daquele leilão. Além dele, a matrícula do imóvel também precisa ser analisada.
Isso é especialmente importante porque um imóvel levado a leilão pode estar relacionado a diferentes dívidas e situações jurídicas.
“Precisa analisar esse edital de leilão com muita análise muito específica com quem entende dessa análise, porque ali está a regra do jogo. Diferentemente de um imóvel, de uma compra e venda comum, o edital é a regra do jogo, além da matrícula do imóvel”, declara Lea.
Quem pode comprar um imóvel em leilão?
De acordo com a entrevista, qualquer pessoa pode comprar um imóvel em leilão.
Na prática, o interessado precisa se cadastrar no site do leiloeiro e se habilitar especificamente para aquele leilão. A orientação apresentada por Lea é que essa participação aconteça somente depois de uma análise prévia do imóvel e das condições do negócio.
Depois de habilitado, o participante concorre com os demais interessados e vence quem oferecer o maior lance, conforme as regras daquele leilão.
Quais custos existem além do lance?
Um dos erros de quem começa a pesquisar leilões de imóveis é considerar apenas o valor da arrematação.
Além do lance, podem existir outros custos, como ITBI, registro e comissão do leiloeiro, além de outras despesas relacionadas à aquisição, eventual reforma e posterior venda do imóvel.
“Tudo é fazer contas, porque não é só o valor do lance que você dá. Tem a comissão do leiloeiro, tem ITBI, tem o registro, tem outros custos também que tudo depende da conta”, resume Lea Mendes.
Por isso, um imóvel aparentemente muito barato pode deixar de ser uma boa oportunidade quando todos os custos são colocados na ponta do lápis.
É possível financiar um imóvel de leilão?
As condições dependem do tipo de leilão.
Na entrevista, Lea explica que, no leilão judicial, pode haver possibilidade de parcelamento. O exemplo citado é de 25% de entrada e o restante em até 30 parcelas, sem juros, mas com correção monetária.
No caso do leilão extrajudicial de imóveis retomados por bancos, alguns bancos podem aceitar financiamento. Nesse cenário, entretanto, é necessário estar preparado para a análise de crédito.
A recomendação é especialmente importante porque o processo pode ser rápido. Segundo a advogada, quem pretende utilizar o financiamento precisa ter o crédito pré-aprovado para conseguir participar adequadamente do leilão.
O que acontece se o arrematante não pagar?
Dar o maior lance não significa simplesmente poder desistir depois.
A participação no leilão envolve um compromisso com as condições estabelecidas no edital.
“Você pode receber uma multa”, alerta Lea.
Segundo a advogada, o edital pode estabelecer multa para o arrematante que não cumprir o pagamento e, em algumas situações, também pode haver impedimento de participação em outros leilões.
Por isso, é essencial ter segurança financeira e conhecer as regras antes de fazer qualquer lance.
E se o imóvel estiver ocupado?
Outro ponto que costuma gerar dúvidas é a situação de imóveis que já estão ocupados.
Segundo Lea Mendes, isso pode acontecer com frequência.
A orientação apresentada na entrevista é buscar inicialmente uma desocupação amigável. Caso isso não seja possível, existem meios legais para solicitar a posse do imóvel, de acordo com o tipo de leilão e a situação do processo.
No caso judicial, segundo a advogada, pode ser feito um pedido ao juiz dentro do próprio processo. No extrajudicial, pode ser necessária uma ação de imissão na posse.
A situação, portanto, deve ser considerada antes da arrematação e não somente depois que o negócio foi fechado.
Como saber se um site de leilão é confiável?
Outro cuidado importante é verificar a legitimidade do leiloeiro.
Lea recomenda pesquisar o cadastro do leiloeiro na Junta Comercial e também consultar as fontes oficiais relacionadas ao processo.
A orientação é evitar simplesmente confiar em um site encontrado na internet.
“Então, sempre pelo nome do leiloeiro, cadastro do leiloeiro.”
Ela também cita a existência de plataformas agregadoras de leilões, mas reforça a importância de buscar as informações diretamente nas fontes oficiais.
No caso de imóveis relacionados à Caixa, por exemplo, a recomendação dada na entrevista é procurar diretamente o site da instituição, em vez de depender de sites de terceiros.
Como funciona o primeiro e o segundo leilão?
Outro conceito importante para quem está começando é entender a diferença entre primeiro e segundo leilão.
No leilão extrajudicial de imóveis de bancos, Lea explica que o primeiro leilão ocorre pelo valor de avaliação, enquanto o segundo pode ocorrer pelo valor da dívida, conforme as regras aplicáveis.
No judicial, ela menciona que o segundo leilão geralmente pode ocorrer com valor correspondente a 50% da avaliação, de acordo com as condições do edital.
Mas existe um alerta: o valor de avaliação não deve ser automaticamente considerado como o valor atual de mercado.
“Esse valor de avaliação nem sempre é o valor de mercado dele atual, porque essa avaliação pode ter sido feita lá em 2020, hoje tem outro valor”, explica a especialista.
Por isso, quem pretende arrematar deve fazer sua própria análise de mercado.
Quanto custa a comissão do leiloeiro?
A comissão do leiloeiro também precisa entrar na conta.
Na entrevista, Lea menciona que, em São Paulo, a comissão geralmente gira em torno de 5%, embora possa variar de acordo com o estado e as condições do leilão.
Esse é mais um motivo para não avaliar a oportunidade olhando somente para o desconto apresentado no anúncio.
Quais são os maiores erros de quem compra imóvel em leilão?
Além de não analisar o edital, outro erro apontado pela advogada é confiar cegamente no valor apresentado para o imóvel.
A avaliação pode estar desatualizada em relação ao mercado. Por isso, é necessário pesquisar quanto aquela propriedade realmente vale no momento da compra.
Também é preciso considerar todos os custos envolvidos.
“Hoje, o pessoal vende muito curso dizendo: ‘Arremata com 5%’. Então, a pessoa acha que é só 5%. Não. Tem ITBI, registro, comissão do leiloeiro, lucro imobiliário, corretor e, se você for fazer uma compra e venda, pode precisar de reforma. Então, existem muitos custos envolvidos. É preciso fazer as contas”, alerta Lea.
A mensagem central é simples: não basta encontrar um imóvel barato. É preciso saber quanto ele realmente vai custar.
Quem está com o nome sujo pode comprar imóvel em leilão?
Essa é uma das dúvidas mais interessantes para quem está começando.
Segundo Lea Mendes, uma pessoa negativada pode participar de um leilão judicial. Porém, a situação muda quando existe necessidade de financiamento.
“Pode participar do leilão, mas aí você só vai poder participar do judicial”, explica.
Isso acontece porque, conforme explicado na entrevista, a pessoa com o nome negativado não conseguirá utilizar o financiamento da mesma maneira que alguém aprovado em uma análise de crédito.
Afinal, vale a pena comprar imóvel em leilão?
A resposta depende da análise de cada oportunidade.
O desconto pode ser significativo, mas o negócio envolve riscos, custos e regras específicas. Por isso, a decisão não deve ser baseada apenas na promessa de comprar um imóvel por uma fração do seu valor.
Para Lea Mendes, o primeiro passo é estudar.
“Primeiro estudar sobre o assunto, não cair no conto de, olha, oportunidade incrível, Papai Noel não existe, Coelhinho da Páscoa também não. E comprar imóvel de R$ 1 milhão por R$ 200 mil também não.”
Ela resume a lógica de quem pretende entrar nesse mercado:
“Tudo que tem risco e tem uma oportunidade. Você precisa se arriscar, porém é um risco calculado.”
Comprar imóvel em leilão exige análise e planejamento
O leilão de imóveis pode, sim, oferecer oportunidades para quem sabe analisar cada negócio. Mas o preço baixo, sozinho, não é suficiente para determinar se uma arrematação é vantajosa.
Antes de participar, é importante entender se o leilão é judicial ou extrajudicial, ler cuidadosamente o edital, verificar a matrícula, pesquisar o valor real do imóvel, considerar comissão, impostos, registro e outros custos, além de avaliar possíveis situações de ocupação e dívidas.
Mais do que procurar o maior desconto, o interessado precisa fazer as contas e entender os riscos.
Perguntas frequentes sobre leilão de imóveis
1. O que é um leilão de imóveis?
É uma modalidade de venda em que imóveis são oferecidos conforme regras específicas. Na entrevista, Lea Mendes explica que os imóveis podem chegar a leilão, entre outras situações, em razão de dívidas judiciais ou de financiamentos não pagos.
2. Qual a diferença entre leilão judicial e extrajudicial?
O leilão judicial está relacionado a uma dívida discutida em um processo judicial. O extrajudicial, segundo a entrevista, geralmente está relacionado à retomada de um imóvel por um banco em razão do não pagamento de um financiamento.
3. É possível financiar um imóvel de leilão?
Em determinados leilões extrajudiciais, alguns bancos aceitam financiamento. Nesse caso, o interessado precisa passar pela análise de crédito e, conforme explicado por Lea, é recomendável já ter o crédito pré-aprovado antes do leilão.
4. Quem tem nome sujo pode comprar imóvel em leilão?
Segundo Lea Mendes, uma pessoa negativada pode participar de leilão judicial. Porém, não poderá contar com financiamento que dependa de aprovação de crédito.
5. Quais são os principais riscos de comprar um imóvel em leilão?
Entre os pontos destacados na entrevista estão possíveis dívidas e questões relacionadas ao imóvel, ocupação, custos adicionais e informações que precisam ser verificadas no edital e na matrícula.
6. O imóvel de leilão pode estar ocupado?
Sim. Segundo a advogada, isso acontece com frequência. O comprador pode buscar inicialmente uma solução amigável e, quando necessário, utilizar os meios legais para obter a posse.
7. O que devo analisar antes de dar um lance?
O edital e a matrícula do imóvel são pontos fundamentais. Também é importante verificar o valor real de mercado e colocar na conta todos os custos envolvidos na aquisição.
8. Qual é o maior erro de quem compra imóvel em leilão?
Para Lea Mendes, um dos principais erros é não analisar o edital e não identificar os riscos descritos nas condições do leilão. Outro erro é confiar apenas no valor de avaliação sem verificar o preço atual de mercado.
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