Quando um inquilino deixa de frequentar o imóvel, não responde às tentativas de contato ou atrasa o pagamento do aluguel, é comum que o proprietário suspeite de abandono. No entanto, a ausência do locatário, por si só, não é suficiente para confirmar que o imóvel foi abandonado.
Em entrevista ao SP Imóvel Cast, a advogada Dra. Simone Gomes explica que é necessário analisar tanto a situação física do imóvel quanto a intenção do inquilino de abandonar o local.
O que caracteriza o abandono de imóvel?
De acordo com Dra. Simone, o abandono possui dois requisitos:
“O abandono ele tem dois grandes requisitos: o requisito objetivo, que é a questão física do imóvel, e a questão subjetiva, que é a vontade do inquilino efetivamente em abandonar o imóvel.”
O requisito objetivo está relacionado às condições do imóvel e aos sinais de que ele deixou de ser utilizado. Já o requisito subjetivo envolve a intenção efetiva do inquilino de não retornar e de encerrar a relação de locação.
Por isso, situações como ausência prolongada, falta de contato, contas em atraso ou imóvel aparentemente desocupado precisam ser analisadas em conjunto.
Uma pessoa pode viajar por um longo período, por exemplo, e ainda manter seus móveis e pertences no imóvel. Da mesma forma, o inquilino pode estar enfrentando dificuldades financeiras, mas continuar demonstrando interesse em resolver a dívida.
Nesses casos, não é possível concluir automaticamente que houve abandono.
Existe um prazo para considerar o imóvel abandonado?
A legislação não estabelece um número fixo de dias que, sozinho, caracterize o abandono do imóvel.
O que deve ser observado é o conjunto de circunstâncias: a situação do imóvel, a existência de bens, a ausência de contato e, principalmente, a intenção do locatário.
Assim, não basta afirmar que o inquilino está há 30, 60 ou 90 dias sem aparecer. O prazo, isoladamente, não comprova o abandono.
Também é importante diferenciar a ausência física da intenção de abandonar. Se o inquilino continua pagando o aluguel ou responde ao proprietário informando que pretende regularizar a situação, esses elementos podem indicar que não existe uma vontade clara de encerrar a locação.
O proprietário pode entrar no imóvel se suspeitar de abandono?
Não. Mesmo que existam indícios de abandono, o proprietário não deve simplesmente entrar no imóvel, chamar um chaveiro ou trocar a fechadura.
A Dra. Simone explica que o contrato de locação transfere ao inquilino a posse direta do imóvel. Enquanto essa posse não for formalmente devolvida, o proprietário não pode retomá-la por conta própria.
“O proprietário, muito embora tenha ali evidência de que o imóvel está abandonado e tudo mais, ele simplesmente não pode chegar lá e tomar posse.”
A orientação é buscar uma solução formal, evitando medidas que possam gerar consequências judiciais.
O que fazer quando o inquilino abandona o imóvel?
O primeiro passo é reunir informações e documentos que ajudem a demonstrar a situação, como:
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registros de tentativas de contato com o inquilino;
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comprovantes de aluguéis e encargos em atraso;
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fotografias ou informações sobre as condições aparentes do imóvel;
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declarações de vizinhos, quando houver;
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cópia do contrato de locação;
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notificações enviadas ao locatário.
Também pode ser realizada uma notificação extrajudicial, solicitando que o inquilino entre em contato e providencie a entrega das chaves.
Se não houver solução, o proprietário deve buscar orientação jurídica para avaliar a necessidade de uma medida judicial. A constatação do abandono por um oficial de justiça pode ser importante para documentar a situação.
A entrega das chaves encerra o contrato?
A entrega das chaves é um dos principais marcos para formalizar o encerramento da locação.
Segundo a Dra. Simone, não basta o inquilino simplesmente deixar de ocupar o imóvel. É necessário formalizar a devolução da posse.
“O que encerra é sempre a entrega das chaves devidamente formalizada através do recibo de entrega de chaves.”
Por isso, o proprietário deve providenciar um recibo de entrega das chaves, indicando a data da devolução e, se possível, as condições em que o imóvel foi entregue.
Esse documento ajuda a evitar discussões futuras sobre a data de encerramento da locação, a cobrança de aluguel e a responsabilidade por eventuais danos.
E se o inquilino deixar móveis e objetos no imóvel?
A existência de móveis ou pertences não significa, necessariamente, que o imóvel não foi abandonado. Porém, esses bens também não podem ser simplesmente retirados, descartados ou vendidos pelo proprietário.
A situação deve ser analisada com cuidado, especialmente quando ainda não houve a formalização da devolução das chaves.
A retirada dos objetos sem autorização pode gerar conflitos e até consequências judiciais. Por isso, o mais seguro é documentar os bens existentes e buscar orientação jurídica antes de tomar qualquer providência.
O proprietário pode trocar a fechadura por falta de pagamento?
Não. A falta de pagamento do aluguel pode justificar a adoção de medidas judiciais, mas não autoriza o proprietário a retomar o imóvel pelas próprias mãos.
A Dra. Simone ressalta que a inadimplência não deve ser confundida com autorização para entrar no imóvel ou trocar a fechadura.
“Falta de pagamento não autoriza troca de fechadura.”
O caminho adequado é avaliar a possibilidade de uma ação de despejo ou outra medida judicial cabível, conforme as circunstâncias do caso.
O que acontece depois da entrega das chaves?
Após a devolução das chaves, o ideal é realizar a vistoria de saída, comparando as condições do imóvel com aquelas registradas na vistoria inicial.
O inquilino deve ser previamente comunicado sobre a vistoria. Caso não compareça após ser devidamente notificado, a vistoria poderá ser realizada, desde que sejam observados os cuidados necessários para documentar o procedimento.
O recibo de entrega das chaves e o laudo de vistoria são documentos importantes tanto para o proprietário quanto para o inquilino.
Afinal, quanto tempo é considerado abandono de imóvel?
Não existe um prazo único que determine, automaticamente, o abandono de um imóvel.
A caracterização depende da análise conjunta dos sinais físicos de desocupação e da intenção efetiva do inquilino de abandonar o local.
Por isso, o proprietário não deve agir apenas com base em uma suspeita ou na quantidade de dias em que o imóvel aparenta estar vazio. A ausência de contato, a inadimplência e a existência de bens podem ser indícios, mas precisam ser avaliados no contexto de cada situação.
O mais seguro é documentar os fatos, tentar uma comunicação formal com o inquilino e buscar orientação jurídica antes de entrar no imóvel, trocar fechaduras ou retirar pertences.
Como reforça Dra. Simone Gomes, a retomada da posse deve ser feita de maneira formal e cuidadosa, evitando que uma suspeita de abandono se transforme em um novo problema judicial.
Perguntas frequentes sobre Abandono de imóvel
1. Quanto tempo é considerado abandono de imóvel?
Não existe um prazo fixo de dias que, sozinho, caracterize o abandono. É necessário analisar as condições do imóvel e a intenção efetiva do inquilino de abandoná-lo.
2. A ausência do inquilino caracteriza abandono?
Não necessariamente. O inquilino pode estar ausente por um longo período e ainda manter a intenção de continuar com a locação. A ausência deve ser analisada junto a outros elementos.
3. O proprietário pode entrar no imóvel abandonado?
Não deve entrar por conta própria, mesmo que existam indícios de abandono. O mais seguro é buscar orientação jurídica e, quando necessário, uma medida judicial para constatar a situação e retomar a posse.
4. O proprietário pode trocar a fechadura por falta de pagamento?
Não. A inadimplência pode justificar uma ação de despejo, mas não autoriza o proprietário a trocar a fechadura ou retomar o imóvel pelas próprias mãos.
5. O que fazer quando o inquilino abandona o imóvel e não entrega as chaves?
O proprietário deve reunir documentos, tentar contato com o inquilino e enviar uma notificação extrajudicial solicitando a entrega das chaves. Se não houver solução, deve buscar orientação jurídica.
6. O abandono encerra automaticamente o contrato de aluguel?
Não. A locação não é encerrada automaticamente apenas porque o imóvel deixou de ser ocupado. A entrega das chaves, devidamente formalizada, é um dos principais marcos para o encerramento do contrato.
7. O proprietário pode retirar os móveis deixados pelo inquilino?
Não deve retirar, descartar ou vender os pertences por conta própria. É necessário documentar os bens existentes e buscar orientação jurídica sobre a forma adequada de proceder.
8. A falta de pagamento comprova o abandono do imóvel?
Não. A falta de pagamento pode ser um indício, mas não comprova, sozinha, a intenção do inquilino de abandonar o imóvel. A situação deve ser analisada em conjunto com os demais elementos.
Suspeita de abandono de imóvel?
Antes de entrar no imóvel, trocar a fechadura ou retirar os pertences do inquilino, é importante entender quais medidas são permitidas pela legislação.
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