É uma situação relativamente comum no mercado imobiliário: o inquilino deixa de pagar o aluguel, para de responder às mensagens e o imóvel parece estar vazio. Diante disso, muitos proprietários tomam a atitude impulsiva de ir até o local, trocar as fechaduras e reaver o bem por conta própria. No entanto, o que parece ser uma solução rápida pode transformar o locador em réu de um processo judicial expressivo.
O risco de retomar o imóvel sem autorização judicial
Mesmo que existam indícios claros de ausência ou inadimplência, a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) estabelece ritos específicos para a retomada da posse. A entrada forçada do locador sem uma ordem judicial violará a posse direta do inquilino, abrindo margem para graves consequências financeiras e jurídicas, inclusive quando o locador se pergunta o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel.
Em entrevista, a especialista em Direito Imobiliário, Dra. Simone Mendes, alertou sobre as ações que o locatário pode mover contra o proprietário que ingressa no imóvel de forma ilegal:
“O inquilino pode ingressar com ação possessória, pedindo a retomada do imóvel e ainda pode pedir indenização por danos materiais e danos morais. Ele pode, por exemplo, pedir um lucro cessante. Então, se é um imóvel comercial e ele deixa de exercer a atividade comercial dele, tem o lucro cessante ou não precisa nem ser imóvel comercial, mas, por exemplo, ele precisou alugar um outro imóvel para morar até que se resolvesse a questão possessória dele no imóvel em que ele era o inquilino (...) além da indenização por danos morais.”
Atenção locador: a troca de fechaduras ou o acesso não autorizado ao imóvel locado, mesmo em caso de suspeita de abandono, pode ensejar condenações por danos morais, ressarcimento de aluguéis extras pagos pelo inquilino e indenização por lucros cessantes.
Reintegração de posse e ação de despejo por abandono: qual o caminho correto?
Quando o proprietário se depara com o sumiço do inquilino, surge a dúvida sobre qual medida legal adotar. Segundo a Dra. Simone Mendes, o ordenamento jurídico prevê instrumentos adequados tanto para proteger o direito de posse quanto para rescindir a locação.
Quando o inquilino desaparece e há necessidade de reaver a posse do imóvel de forma legal, a ação cabível recomendada é a Reintegração de Posse. Além disso, existe o grande mito de que a Ação de Despejo serve unicamente para cobrar aluguéis atrasados ou para casos em que o locador tem dúvidas se o proprietário pode exigir que o inquilino saia para vender o imóvel.
“Um contrato de locação, muitas pessoas pensam que você só pode entrar com ação de despejo por falta de pagamento. Não. Essa é uma das grandes dúvidas. Você pode entrar com ação de despejo por descumprimento de cláusulas contratuais ou da legislação. Então, às vezes tem uma situação que não está contemplada no contrato, mas está contemplada na nossa legislação. E aí houve um descumprimento ou da legislação ou da cláusula contratual. Isso já é motivo suficiente para ingressar com uma ação de despejo. Só que não vai ser ação de despejo por falta de pagamento, vai ser, por exemplo, ação de despejo por abandono”, explica Dra. Simone Mendes
Portanto, o caminho legal para reaver a posse sem incorrer em ilegalidade é acionar o Judiciário para que seja constatado o abandono por meio de um oficial de justiça e concedida a imissão na posse com total segurança legal.
Retomada Segura
Retomar a posse de um imóvel locado por conta própria é uma conduta de alto risco que pode custar caro ao proprietário. Ainda que haja falta de pagamento ou fortes indícios de que o inquilino sumiu, a legislação brasileira exige a formalização do pedido via Ação de Despejo por Abandono ou Reintegração de Posse. Agir de forma respaldada pela lei evita indenizações por danos materiais, morais e lucros cessantes, garantindo uma retomada firme e definitiva do patrimônio.
Perguntas Frequentes sobre locação de imóvel
1. O proprietário pode entrar no imóvel locado se o inquilino sumir?
Não. Ingressar no imóvel sem a autorização do inquilino ou sem uma ordem judicial de imissão na posse pode ser considerado infração e gerar dever de indenizar por danos morais e materiais.
2. O que acontece se o proprietário trocar a fechadura de um imóvel que parecia abandonado?
Se o inquilino demonstrar intenção de retornar, poderá mover uma ação possessória, exigindo o retorno ao imóvel e o ressarcimento por prejuízos financeiros (como aluguel de outro local ou lucros cessantes no caso de imóvel comercial).
3. Ação de despejo serve apenas para falta de pagamento?
Não. A ação de despejo pode ser motivada pelo descumprimento de cláusulas do contrato ou da legislação, incluindo o despejo por abandono do imóvel.
4. Qual é o procedimento legal correto para reaver o imóvel abandonado?
O proprietário deve ingressar com a ação judicial cabível (Despejo por Abandono ou Reintegração de Posse), solicitando que o Oficial de Justiça constate o abandono para que o juiz conceda a imissão na posse.
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