O ITBI costuma aparecer entre os principais custos de uma compra de imóvel. Como o imposto é municipal e está relacionado à transferência de bens imóveis entre pessoas vivas e mediante pagamento, é comum surgir a dúvida sobre quando ele realmente precisa ser pago. Em algumas situações, porém, a operação não está sujeita ao tributo.
Para entender quando não é necessário pagar ITBI, é importante separar situações que parecem semelhantes, mas têm fundamentos diferentes. Não incidência, imunidade e isenção não significam exatamente a mesma coisa. Na isenção, uma regra legal específica dispensa a cobrança do imposto em uma operação que, em princípio, estaria sujeita a ele.
Além disso, o fato de o imposto não ser cobrado em determinada operação não significa que o imóvel possa ficar sem registro ou que outros tributos, como o ITCMD, também deixem de existir. Quer saber mais sobre o assunto? O SP Imóvel conta tudo neste artigo. Continue a leitura e confira!
Quando o ITBI normalmente é cobrado?
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto municipal relacionado à transmissão onerosa de imóveis e de determinados direitos sobre eles entre pessoas vivas.
Na compra e venda tradicional de uma propriedade, por exemplo, a operação normalmente está sujeita ao imposto, conforme as regras do município onde o imóvel está localizado.
A Prefeitura explica que o ITBI em São Paulo é cobrado nas transações de compra e venda e que, de modo geral, o comprador é quem recolhe o imposto. A alíquota padrão informada atualmente pelo município é de 3%, embora existam situações específicas com regras próprias.
Também é importante não confundir o ITBI com o ITCMD. Enquanto o primeiro é municipal e está relacionado, em regra, às transmissões onerosas entre vivos, o segundo é estadual e incide sobre transmissões por herança e doação.
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Não pagar antecipadamente é o mesmo que não precisar pagar ITBI?
Essa é uma das principais diferenças que você precisa conhecer. Uma coisa é discutir o momento em que o imposto se torna devido; outra é existir uma hipótese em que a própria operação não está sujeita ao ITBI.
O Supremo Tribunal Federal consolidou o entendimento de que o fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, realizada por meio do registro no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, a simples assinatura de um compromisso de compra e venda, por si só, não representa a transferência da propriedade.
Isso não deve ser interpretado como uma orientação para deixar de recolher o imposto em uma compra de imóvel. O procedimento para emissão e pagamento pode variar conforme a legislação municipal, e o recolhimento do ITBI costuma fazer parte da documentação necessária para o registro da transmissão.
Portanto, a discussão sobre o momento do fato gerador é diferente de uma dispensa tributária. Em uma compra e venda comum, depois que ocorre a transmissão da propriedade, o imposto pode ser devido normalmente.
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O que significa não incidência de ITBI?
A não incidência acontece quando determinada situação não se enquadra na hipótese em que a legislação prevê a cobrança do imposto. Nesses casos, não se trata de um desconto ou de uma redução: aquela operação, pelas suas características, não gera ITBI.
A legislação e as regras municipais podem estabelecer situações específicas de não incidência. Na cidade de São Paulo, por exemplo, a Prefeitura relaciona entre elas determinadas operações envolvendo patrimônio de pessoas jurídicas, além de casos específicos de retorno de bens ao antigo proprietário e constituição ou resolução de propriedade fiduciária.
Por isso, não basta identificar que uma operação envolve um imóvel. É necessário observar qual é a natureza jurídica da transmissão e quem está recebendo o bem. Dependendo da situação, pode existir ou não a obrigação de recolher o imposto.
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O que é imunidade do ITBI?
A imunidade tem origem na própria Constituição Federal e impede a cobrança do imposto em determinadas situações previstas no texto constitucional. Um dos exemplos mais conhecidos envolve a transmissão de bens ou direitos para uma pessoa jurídica quando eles são utilizados para integralizar o capital social.
A Constituição prevê que o ITBI não incide sobre bens ou direitos incorporados ao patrimônio de uma pessoa jurídica em realização de capital. O alcance dessa proteção quando a empresa exerce predominantemente atividade imobiliária, porém, está em discussão no STF.
Há outra questão importante nesse tipo de operação. O STF já decidiu, no Tema 796, que a imunidade não alcança o valor do imóvel que ultrapassar o limite do capital social a ser integralizado.
Ou seja, não é correto presumir que qualquer transferência de imóvel para uma empresa estará integralmente livre do ITBI.
Além disso, o alcance da imunidade para empresas cuja atividade preponderante envolve compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis está sendo discutido pelo STF no Tema 1.348. Por isso, é importante verificar o andamento do julgamento antes de concluir se o imposto será devido em uma operação desse tipo.
Como funciona a integralização de imóvel ao capital social?
Imagine que você tenha um imóvel e decida utilizá-lo para compor o capital social de uma empresa. Essa operação é diferente de uma compra e venda tradicional, porque o imóvel está sendo transferido para a pessoa jurídica como forma de integralização do capital.
Em São Paulo, a própria Prefeitura informa que a análise também considera a atividade preponderante da pessoa jurídica. Segundo o município, quando a empresa adquirente tem como atividade preponderante a compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis, há cobrança; nos demais casos, a Prefeitura trata a operação como hipótese de não incidência, conforme as regras aplicáveis.
Como esse assunto está em discussão no STF, operações desse tipo merecem atenção especial antes da transferência do imóvel.
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Herança e doação precisam pagar ITBI?
Herança e doação não são hipóteses de cobrança de ITBI. Isso acontece porque o ITBI é um imposto ligado à transmissão onerosa inter vivos, enquanto heranças e doações estão submetidas ao ITCMD, que é um tributo estadual.
Na prática, portanto, receber um imóvel por herança não significa pagar ITBI ao município. O mesmo vale para uma doação, embora possa existir obrigação de recolhimento do ITCMD ao Estado, conforme a legislação aplicável à operação.
A própria Prefeitura de São Paulo diferencia os dois impostos ao explicar que o ITBI alcança transmissões onerosas entre pessoas vivas, enquanto o ITCMD incide nas transmissões por herança e doação.
Isso mostra por que a expressão “não pagar imposto” pode causar confusão. A ausência de ITBI não significa necessariamente que a transmissão seja isenta de qualquer tributação.
E no caso de usucapião, existe ITBI?
A usucapião também possui uma natureza diferente da compra e venda. Nessa modalidade de aquisição da propriedade, não existe uma transmissão onerosa entre um proprietário e um comprador nos moldes de uma venda convencional.
Por essa razão, a aquisição por usucapião não é tratada como uma compra e venda sujeita ao ITBI. O reconhecimento da propriedade segue procedimento próprio e, depois de reconhecido o direito, o título correspondente deve ser levado ao registro imobiliário.
A diferença é importante porque o fato de não existir ITBI não elimina a necessidade de regularizar o imóvel. O registro é fundamental para que a situação jurídica da propriedade fique formalizada perante o sistema registral.
O que acontece se o imóvel ficar sem registro?
A ausência de ITBI em uma determinada operação não deve ser confundida com a possibilidade de deixar o imóvel sem registro. O registro imobiliário continua sendo uma etapa essencial para formalizar determinadas transmissões e manter a matrícula do imóvel atualizada.
Nas compras e vendas entre vivos, por exemplo, o STF estabelece que a efetiva transferência da propriedade ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
Por isso, simplesmente deixar de registrar uma compra porque o ITBI ainda não foi pago pode criar uma situação de insegurança documental. Da mesma forma, quando a transmissão é decorrente de herança, doação, usucapião ou outra hipótese específica, é necessário seguir o procedimento registral correspondente.
O cuidado também evita problemas futuros para vender, financiar, inventariar ou utilizar o imóvel em outras operações. A matrícula precisa refletir quem é o proprietário e quais atos jurídicos foram realizados sobre o bem.
Como saber se uma operação está dispensada do ITBI?
Antes de concluir que você não precisa pagar ITBI, o primeiro passo é identificar exatamente qual operação está sendo realizada. Uma compra e venda, uma doação, uma herança, a aquisição por usucapião e uma integralização de capital possuem características jurídicas diferentes e, consequentemente, tratamentos tributários distintos.
Também é necessário verificar as regras do município onde o imóvel está localizado. O ITBI é um imposto municipal, e procedimentos para reconhecimento de imunidade, isenção ou não incidência podem variar.
Em São Paulo, por exemplo, existem procedimentos específicos para situações de não incidência e a Prefeitura disponibiliza declaração própria para determinados casos.
Antes de registrar a operação, vale conferir:
- qual é a natureza da transmissão;
- se existe previsão de imunidade, isenção ou não incidência;
- qual imposto é aplicável à operação;
- quais documentos precisam ser apresentados ao município;
- quais exigências devem ser cumpridas no Cartório de Registro de Imóveis.
Assim, você evita tratar como “isenção” uma situação que, na realidade, tem outro fundamento jurídico.
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