Casamento, divórcio e falecimento de um proprietário são situações que podem exigir mudanças na documentação de um imóvel. Quando isso acontece, atualizar a matrícula é importante para manter as informações sobre o bem e seus proprietários de acordo com a situação atual.
Para fazer isso, você precisa apresentar os documentos correspondentes à mudança no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela propriedade. A documentação e as etapas variam conforme o caso, principalmente quando existe partilha de bens ou transferência para herdeiros.
Neste artigo, o SP Imóvel conta tudo o que você precisa saber para atualizar a sua matrícula em caso de casamento, divórcio ou inventário. Continue a leitura e confira!
Por que atualizar a matrícula do imóvel?
A matrícula do imóvel funciona como um histórico oficial da propriedade. Nela ficam registrados dados como a identificação do imóvel, seus proprietários e as alterações jurídicas que afetam o bem ao longo do tempo.
Quando ocorre um casamento, divórcio ou inventário, pode ser necessário atualizar informações sobre o estado civil, o nome do proprietário ou a titularidade do imóvel.
Manter esses dados corretos ajuda a evitar dificuldades em futuras negociações, como uma venda, doação ou transferência.
Também é importante entender que nem toda mudança exige o mesmo procedimento. Em alguns casos, basta averbar uma informação; em outros, é necessário registrar a partilha para formalizar a transferência da propriedade ou de uma parte dela.
Como atualizar a matrícula do imóvel após o casamento?
O casamento pode exigir a atualização da matrícula quando há mudança de nome ou de estado civil do proprietário. A necessidade de atualização e os documentos exigidos dependem das informações que precisam ser corrigidas ou incluídas na matrícula.
Quando for necessário atualizar essas informações, o Cartório de Registro de Imóveis poderá solicitar a certidão de casamento e, se houver alteração de nome, um documento de identificação atualizado, além de outros documentos pertinentes ao caso.
O procedimento costuma ser feito por meio de uma averbação, que serve para incluir ou atualizar informações na matrícula sem representar, por si só, uma transferência de propriedade.
Vale observar que o casamento não significa que o cônjuge passe automaticamente a constar como proprietário do imóvel. A alteração da titularidade depende do regime de bens, da forma de aquisição do imóvel e do título jurídico aplicável.
Como atualizar a matrícula após o divórcio?
O divórcio também pode exigir mudanças na matrícula, mas o procedimento depende de como ficou a divisão do patrimônio. É importante diferenciar a atualização do estado civil da transferência da propriedade, pois são medidas distintas.
Divórcio sem partilha do imóvel
Quando o divórcio acontece sem que o imóvel seja partilhado, pode ser necessário atualizar o estado civil dos proprietários na matrícula. Para isso, normalmente é solicitada a certidão de casamento com a averbação do divórcio.
Essa atualização, porém, não transfere automaticamente o imóvel para apenas um dos ex-cônjuges. Se o bem continuar pertencendo aos dois, a matrícula deverá refletir a titularidade existente até que uma partilha ou outra transferência seja formalizada.
A definição dos direitos de cada ex-cônjuge depende do regime de bens e das circunstâncias da aquisição do imóvel. Por isso, a ausência de partilha não permite presumir que ambos tenham, necessariamente, partes iguais do patrimônio.
Se você pretende vender o imóvel ou transferir sua parte ao ex-cônjuge, verifique com o cartório quais documentos serão necessários para regularizar a situação antes de concluir o negócio.
Divórcio com partilha do imóvel
Quando a divisão dos bens foi definida no divórcio, é necessário apresentar o documento que formaliza a partilha. Conforme o procedimento adotado, a partilha pode ser formalizada por meio de um formal de partilha expedido judicialmente ou de uma escritura pública de divórcio e partilha.
O cartório analisará a documentação para realizar o registro da partilha na matrícula. É esse registro que permite formalizar a alteração da titularidade do imóvel conforme o que foi estabelecido no acordo ou na decisão.
Também pode ser necessário comprovar o recolhimento ou a isenção de tributos, dependendo da divisão patrimonial e das regras aplicáveis. Quando um dos ex-cônjuges recebe patrimônio acima do valor correspondente à sua meação, a incidência de impostos depende das características da transferência. Em linhas gerais, o excesso de meação recebido gratuitamente pode estar sujeito ao ITCMD, enquanto a transferência onerosa de direitos imobiliários pode envolver o ITBI, conforme os requisitos legais aplicáveis. Por isso, confirme as exigências com o cartório e o órgão fiscal competente.
Leia também:
- Como fica o imóvel no divórcio pelo regime da comunhão universal de bens em nome só de um cônjuge?
- Imóvel adquirido antes do casamento com comunhão parcial de bens é partilhado?
Como atualizar a matrícula do imóvel após um inventário?
Quando o proprietário falece, o imóvel pode integrar o inventário e ser destinado aos herdeiros conforme a partilha.
Mesmo que a família já saiba quem ficará com o bem, essa definição precisa ser formalizada e levada ao registro imobiliário para atualizar a titularidade.
O inventário pode ser realizado judicialmente ou por escritura pública em cartório (extrajudicial). Na via extrajudicial, é necessário que haja consenso entre os interessados e acompanhamento de advogado. A existência de testamento não impede necessariamente o procedimento em cartório, mas exige o cumprimento de requisitos específicos, incluindo autorização judicial expressa, conforme as regras aplicáveis.
O inventário extrajudicial também pode ser realizado quando há herdeiros menores de idade ou incapazes, desde que sejam cumpridas as condições previstas na regulamentação do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Entre elas, estão a atribuição do quinhão hereditário ou da meação em parte ideal de cada bem inventariado e a manifestação favorável do Ministério Público. Nesses casos, não são permitidos atos de disposição dos bens ou direitos pertencentes ao interessado menor ou incapaz, conforme as regras aplicáveis.
A documentação varia conforme o inventário tenha sido realizado judicialmente ou em cartório. Entre os documentos que podem ser exigidos estão:
- Formal de partilha ou carta de adjudicação: documento expedido ao final do inventário judicial, conforme o caso, para formalizar a atribuição dos bens aos herdeiros ou ao único herdeiro;
- Escritura pública de inventário e partilha: utilizada quando o procedimento é realizado extrajudicialmente;
- Documentação fiscal relativa ao ITCMD: imposto estadual relacionado à transmissão de bens por herança ou doação. O recolhimento prévio do imposto não é condição para a lavratura da escritura pública de inventário e partilha em cartório, mas a obrigação tributária permanece. Os documentos necessários para apuração do imposto e comprovação de recolhimento, isenção ou não incidência dependem da legislação aplicável e das exigências da etapa de regularização;
- Certidão de óbito e documentos complementares: podem ser necessários conforme o procedimento e as exigências do cartório.
Após reunir os documentos, você deve apresentá-los ao Cartório de Registro de Imóveis responsável pela propriedade. O registro da partilha formaliza a transferência do bem ou das respectivas frações aos herdeiros.
É importante distinguir a comprovação do falecimento da transferência da propriedade. O falecimento, por si só, não atualiza a titularidade da matrícula em nome dos herdeiros. Para regularizar o registro, é necessário apresentar o título sucessório adequado, como o formal de partilha, a carta de adjudicação ou a escritura pública de inventário e partilha, conforme o caso.
Leia também:
- Posso vender o imóvel antes de concluir o inventário?
- Posso fazer inventário no cartório com herdeiro menor de idade?
- O imóvel que está em inventário pode ser regularizado?
Qual é o passo a passo para atualizar a matrícula?
Embora os documentos variem conforme o motivo da alteração, o procedimento costuma seguir algumas etapas. Organizar a documentação antes de fazer o pedido ajuda a evitar exigências adicionais e atrasos.
- Solicite a matrícula atualizada: confira como o imóvel está registrado e identifique quais informações precisam ser alteradas;
- Reúna os documentos necessários: providencie certidões, documentos pessoais e o instrumento que comprova a mudança, como a certidão de casamento ou a partilha;
- Faça o requerimento: apresente os documentos ao Cartório de Registro de Imóveis competente e solicite a atualização da matrícula. Após analisar a documentação, o cartório indicará o ato registral adequado e eventuais exigências;
- Pague os emolumentos: verifique os valores cobrados conforme a tabela aplicável no estado;
- Acompanhe a análise: o cartório examinará os documentos e poderá solicitar complementações caso encontre alguma pendência;
- Confira a matrícula atualizada: depois da conclusão, verifique se as informações foram incluídas corretamente.
Em alguns casos, é possível solicitar documentos e acompanhar procedimentos pela internet, inclusive por meio de serviços eletrônicos de registro imobiliário. A disponibilidade depende do serviço e do tipo de solicitação.
Quanto custa atualizar a matrícula do imóvel?
O custo depende do tipo de ato necessário, do estado onde o imóvel está localizado e da tabela de emolumentos vigente. Uma averbação de alteração de nome ou estado civil pode ter um custo diferente daquele de um registro de partilha.
Além das taxas do cartório, podem existir despesas com certidões, tributos e documentos complementares. Por isso, antes de iniciar o procedimento, informe ao cartório qual mudança precisa ser registrada e solicite uma estimativa dos valores.
Também vale verificar se há exigências fiscais específicas para o seu caso. No divórcio com partilha ou no inventário, por exemplo, a regularização pode envolver impostos cuja incidência depende das características da transferência.
Principais custos estimados
Os valores abaixo são apenas ilustrativos e variam conforme o estado, o cartório e o valor do imóvel.
- Certidão atualizada de matrícula (emissão): custa em média de R$ 75 a R$ 300, dependendo do cartório e do estado (por exemplo, cerca de R$ 76,54 em São Paulo);
- Averbações simples (como mudança de estado civil, troca de nome, inclusão de construção ou pequenas alterações): variam de R$ 150 a R$ 800, ou até R$ 1.000 a R$ 5.000 em imóveis de alto padrão ou reformas maiores;
- Registros e modificações complexas (como sucessões, partilhas, usucapião ou retificações de área): podem ultrapassar R$ 10.000, dependendo da complexidade e do valor declarado do imóvel;
Como as taxas (emolumentos) são regulamentadas por lei em cada estado e reajustadas anualmente, a forma mais precisa de saber o valor é consultar o cartório de registro de imóveis responsável pelo seu município ou utilizar a Calculadora - Registro de Imóveis do Brasil para simular as despesas.
A simulação serve como referência e pode não incluir todas as despesas envolvidas, como certidões, tributos e documentos complementares. Para obter uma estimativa mais precisa, informe ao cartório o procedimento que deseja realizar e confirme quais atos serão necessários.
Leia também: Quais os custos para a realização do inventário?
Se você também quer saber sobre compra e venda de imóveis, confira os artigos do Grupo SP. E não deixe de acompanhar as novas publicações! Temos novos artigos toda semana.
