Dedetização de imóvel alugado. De quem é a responsabilidade?

A locação de imóvel é um assunto que desperta muitas dúvidas e curiosidades. No Canal do Grupo SP Imóvel no Youtube são postados diversos vídeos sobre o assunto. E os internautas têm participado com muitas dúvidas.

Entre elas, o internauta levantou a seguinte questão:

“Faz pouco tempo que me mudei para o imóvel e depois de 3 meses descobrimos uma infestação? Dedetização de imóvel alugado. De quem é a responsabilidade? Inquilino ou Proprietário?”

Afinal, de quem é a responsabilidade pela dedetização de um imóvel alugado no caso de uma infestação?

Segundo Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e Diretor de Marketing do Grupo SP Imóvel, vai depender de quando começou a infestação. Se for algo que começou antes da locação é de responsabilidade do proprietário, porém se foi algo que começou depois da locação, quem deve pagar pela dedetização é o locatário (inquilino).

A locação de imóveis é pautada pela Lei do Inquilinato – 8.245/91. No artigo 22, parágrafo IV, diz que o locador é obrigado a “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”. Já no artigo 23, parágrafo II, fala que o inquilino é obrigado a tratar o imóvel “com o mesmo cuidado como se fosse seu”, ou seja, é de responsabilidade deste inquilino zelar pelo imóvel onde mora.

Portanto, de acordo com a lei, o locador (proprietário) deverá entregar o imóvel em perfeitas condições de uso e se responsabilizará pelas reformas estruturais. Já o locatário (inquilino) deverá preservar o imóvel como fosse seu e realizar serviços de manutenções básicas no decorrer de toda locação e responder pelos danos no imóvel que porventura ele e terceiros causaram (Art. 23, V da Lei 8.245). 
 

“É um erro muito comum dos locadores (proprietários) julgarem que após assinado o contrato com vistoria, qualquer dano ou manutenção que ocorrer no imóvel daquela data em diante é de responsabilidade do inquilino. Isso não é verdade, o locador (proprietário) tem que garantir, no caso da locação residencial, perfeitas condições de habitualidade, com suas instalações elétricas, hidráulicas, e de esgoto em funcionamento”, explica Toledo.

Como o inquilino deverá agir mediante uma infestação?

Ainda de acordo com a Lei do inquilinato, no artigo 23, artigo IV, o locatário é obrigado a “levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros”.

Ou seja, o inquilino deverá avisar por escrito o proprietário ou a administradora responsável pela gestão da locação, para que tenham ciência do acontecimento e a partir de então, consigam providenciar uma solução o mais rápido possível. 

Nesta situação, será chamada uma empresa ou profissional especializado para emissão de um laudo, e caso seja provado que o ocorrido começou antes da locação, o proprietário será o responsável por pagar pela dedetização do imóvel alugado.

Porém, caso seja provado que a infestação começou depois da locação, o inquilino será o responsável por pagar pela dedetização do imóvel alugado. 

Por isso, é importante contar com uma imobiliária intermediando a locação, pois a grande maioria das imobiliárias/administradoras conhecem muitas empresas de manutenção e reforma de imóveis, dando mais qualidade, preço e garantia para os serviços executados nos imóveis locados.

Nem sempre é possível identificar danos na Vistoria de Imóvel

Um dos pontos que muitas vezes passam despercebidos é a vistoria do imóvel, o laudo é o segundo documento mais importante e deve integrar o contrato de locação.

Vistoria é indispensável para evitar problemas futuros para ambas as partes. No laudo deve descrever o estado de conservação do imóvel em que se encontra o imóvel. E deve ser realizado antes do inquilino entrar, e, após a sua saída.

Existem checklists de vistoria disponíveis na internet para ajudar você a não esquecer de nenhum centímetro quadrado. Registre tudo com imagens e anexe ao contrato de aluguel do imóvel.

O ideal é que esse procedimento seja realizado por um profissional, pois, dessa forma, é garantido que todos os pontos relatados e formalizados em contrato não beneficiem apenas um lado, mas sim, que o acordo seja justo para ambos.

Porém, em uma vistoria de imóvel nem sempre é possível identificar alguns problemas. E,  caso conste no contrato que o imóvel apresenta problemas e o inquilino fique ciente (em contrato ou vistoria), aí sim o inquilino NÃO poderá cobrar do locador (proprietário) posteriormente as reformas.

Tenha sempre uma Imobiliária intermediando a Locação de Imóveis

A imobiliária é responsável pela avaliação cadastral dos inquilinos e até dos locadores (proprietários). Ela tem o dever de avaliar da melhor maneira possível as condições da locação e repassar toda informação para o locador (proprietário), tais como: os seus riscos, prazos contratuais, alertar sobre infrações e etc.

Nesse trâmite de locação de imóveis, a função da imobiliária é proporcionar uma segurança para ambas as partes.

Portanto, ao procurar uma imobiliária para colocar o seu imóvel para alugar, conheça as responsabilidades dessa administradora. Por exemplo, no contrato de prestação de serviço, a administradora ingressará com a ação de despejo por falta de pagamento contra o inquilino sem custo de honorários para o proprietário se houver atraso? A administradora ingressará com a ação caso ocorra danos materiais no imóvel? A administradora irá vistoriar o imóvel alugado quando necessário? O que está incluso na taxa de administração? São pontos que necessitam ficar bem claros para os locadores antes de fechar o negócio com um novo inquilino.

Já o inquilino, antes de fechar negócio, é preciso perguntar se o imóvel será administrado pelo proprietário ou pela imobiliária? É preciso se informar que após a locação, o proprietário será o responsável pela administração e ficará ciente que muitos problemas podem surgir no futuro.

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Complemento - artigo da Lei 8.245/91:

Art. 22. O locador é obrigado a:

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; 

II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Fonte: Entrevista gravada em Março de 2022 com Marcel de Toledo, especialista em direito imobiliário e responsável pelo Marketing Digital do Grupo SP Imóvel.