Ao comprar um imóvel, uma das despesas obrigatórias é o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis). No entanto, muitos compradores acabam emitindo a guia de pagamento e, por diferentes motivos, deixam o prazo vencer. Nesse momento, surge uma dúvida bastante comum: afinal, ITBI atrasado tem multa?
A resposta é sim, mas ela depende da situação. Se a guia já foi emitida e venceu, normalmente o município cobra multa e juros de mora. Por outro lado, uma decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) mudou o entendimento sobre quando o imposto realmente passa a ser devido, impedindo cobranças consideradas indevidas antes do registro do imóvel.
Neste artigo, o SP Imóvel explica quando há incidência de multa, o que muda conforme a decisão do STF e como funcionam as regras em cidades como São Paulo, Santos e municípios do ABC Paulista. Confira!
Quando o ITBI atrasado gera multa?
Na prática, o atraso acontece quando o comprador emite a guia do ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), mas não realiza o pagamento até a data de vencimento estabelecida pela prefeitura.
Nessa situação, a maioria dos municípios aplica automaticamente encargos financeiros sobre o valor devido. Esses acréscimos costumam incluir:
- Multa por atraso;
- Juros de mora;
- Atualização monetária, conforme as regras do município.
Depois de um período sem pagamento, o débito também pode ser inscrito na dívida ativa municipal, dificultando a regularização do imóvel e podendo gerar cobranças judiciais.
Por isso, sempre que perceber que a guia venceu, o ideal é emitir um novo documento atualizado no portal da prefeitura antes de concluir o pagamento.
O que diz o STF sobre o pagamento do ITBI?
Embora seja comum as prefeituras exigirem o pagamento do ITBI durante a negociação do imóvel, o Supremo Tribunal Federal definiu um entendimento importante sobre esse assunto.
No julgamento do Tema 1.124, o STF decidiu que o fato gerador do ITBI ocorre somente com o registro da transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. Em outras palavras, a simples assinatura do contrato de compra e venda não transfere a propriedade.
Isso significa que:
- A compra do imóvel não gera automaticamente o imposto;
- A obrigação tributária nasce apenas quando ocorre o registro;
- Cobranças de multa baseadas apenas na assinatura do contrato podem ser consideradas ilegais.
O que acontece se a guia do ITBI vencer?
Quando a guia já foi emitida corretamente e ultrapassa o vencimento, o município normalmente recalcula o imposto com os encargos previstos em sua legislação. Em muitos casos, são aplicados:
- Multa diária de aproximadamente 0,33% ao dia;
- Limite máximo de multa entre 10% e 20%;
- Juros calculados pela taxa Selic ou juros mensais previstos na legislação municipal.
Como cada prefeitura possui regras próprias, os percentuais podem variar conforme a cidade onde o imóvel está localizado.
Como funciona a multa do ITBI em São Paulo?
Na capital paulista, a alíquota padrão do ITBI é de 3% sobre a base de cálculo definida pela Prefeitura de São Paulo. Caso a guia emitida não seja paga até o vencimento, normalmente ocorre a incidência de:
- Multa moratória de 0,33% por dia;
- Limite máximo de 20% sobre o imposto;
- Juros calculados pela taxa Selic.
Imagine um imóvel vendido por R$ 500 mil. Considerando um ITBI de R$ 15 mil, caso a guia permaneça vencida por tempo suficiente para atingir o teto da multa, o comprador poderá pagar até R$ 3 mil apenas de multa, além dos juros acumulados.
Por isso, caso o vencimento expire, vale a pena emitir uma nova guia atualizada antes de prosseguir com o registro.
Como funciona no ABC Paulista?
Nos municípios do ABC, como São Bernardo do Campo e Santo André, as regras apresentam pequenas diferenças em relação à capital.
Em geral, as alíquotas variam entre 2% e 2,5%, enquanto as multas costumam seguir um modelo semelhante ao de São Paulo, com incidência diária ou aplicação de multas específicas após fiscalização.
Em algumas cidades, também existe a possibilidade de redução da multa quando o contribuinte regulariza espontaneamente o débito antes do início de um processo administrativo.
Na prática, quem perde o vencimento normalmente precisa acessar novamente o portal de finanças do município para emitir uma guia atualizada com os encargos correspondentes.
Como funciona o atraso do ITBI em Santos?
No litoral paulista, Santos possui regras próprias previstas em seu Código Tributário. Quando a guia vence, normalmente são aplicados:
- Multa de 0,1667% por dia;
- Limite máximo de 10% sobre o imposto;
- Juros de 1% ao mês.
Para ilustrar, imagine um imóvel cujo ITBI seja de R$ 8 mil. Caso a multa alcance o limite máximo, o comprador poderá pagar cerca de R$ 800 apenas de multa, além dos juros mensais.
Assim como ocorre em outras cidades, a atualização do boleto deve ser feita diretamente junto ao sistema da prefeitura.
O que fazer se a prefeitura cobrar multa antes do registro?
Depois da decisão do STF, surgiram situações em que alguns compradores questionaram cobranças de multa feitas antes do registro definitivo da propriedade.
Se a prefeitura exigir encargos baseados apenas na assinatura do contrato de compra e venda, sem que o imóvel tenha sido registrado, essa cobrança pode contrariar o entendimento firmado pelo Supremo.
Nessas situações, é possível:
- Solicitar revisão administrativa junto à prefeitura;
- Pedir a emissão de uma guia correta;
- Buscar orientação jurídica caso a cobrança permaneça.
Cada caso deve ser analisado individualmente, principalmente quando há divergências entre a legislação municipal e o entendimento consolidado pelo STF.
Como evitar problemas com o pagamento do ITBI?
Algumas medidas simples ajudam a evitar atrasos e cobranças desnecessárias durante a compra do imóvel. Entre elas estão:
- Emitir a guia apenas quando estiver próximo da etapa do registro;
- Conferir a data de vencimento antes de finalizar a negociação;
- Acompanhar o processo de financiamento para evitar atrasos;
- Guardar todos os comprovantes de pagamento;
- Verificar se houve atualização dos valores antes do registro.
Embora o ITBI atrasado tenha multa quando a guia já foi emitida e venceu, é importante entender que nem toda cobrança antecipada é válida.
O STF consolidou o entendimento de que o imposto somente é devido com o registro da transferência do imóvel, o que impede cobranças baseadas apenas na assinatura do contrato.
Além disso, como cada município possui regras próprias para multas e juros, vale a pena consultar a prefeitura da cidade onde o imóvel está localizado antes de emitir a guia. Dessa forma, você evita custos extras e garante uma compra mais tranquila.
Perguntas Frequentes
Posso cancelar uma guia de ITBI que venceu?
Na maioria dos municípios, a guia vencida perde a validade e é necessário emitir uma nova via atualizada. O procedimento varia conforme a prefeitura.
O financiamento do imóvel interfere no prazo para pagar o ITBI?
Sim. Em muitos financiamentos, o pagamento do ITBI faz parte das etapas necessárias para concluir o registro da propriedade. Por isso, é importante acompanhar o cronograma definido pelo banco.
Saiba mais: Comprei imóvel financiado. Como funciona o ITBI?
Quem é responsável por pagar o ITBI na compra de um imóvel?
Na prática, o comprador costuma ser o responsável pelo pagamento do imposto, embora comprador e vendedor possam negociar essa obrigação em contrato.
Saiba mais: Quem paga o ITBI em São Paulo: comprador ou vendedor?
