Ao comprar um imóvel na planta, você paga diversas parcelas enquanto o empreendimento está sendo construído. Quando a obra chega ao fim e a entrega das chaves se aproxima, porém, podem aparecer novas despesas que nem sempre ficam claras no início da negociação.
Nessa etapa, é importante separar o que faz parte do pagamento do próprio imóvel, como o saldo devedor, do que corresponde à transferência e à ocupação da unidade. Você também precisa dar atenção às cobranças relacionadas ao condomínio, impostos, cartório e outros encargos que podem ser apresentados pela construtora. Quer saber mais sobre essas cobranças e se preparar para elas? O SP Imóvel conta tudo neste artigo. Confira!
Quais cobranças podem surgir na entrega das chaves?
A entrega das chaves marca uma fase importante da compra do imóvel na planta. É nesse momento que o comprador começa a assumir determinadas despesas relacionadas à unidade, mas isso não significa que qualquer cobrança apresentada pela construtora seja válida.
O primeiro passo é conferir o contrato de compra e venda, o cronograma de pagamentos e os documentos enviados pela empresa. Assim, você consegue entender quais valores já estavam previstos e quais despesas surgiram por causa da conclusão da compra.
Entre as cobranças que podem aparecer estão:
- Saldo devedor ou parcela prevista para a entrega das chaves;
- Despesas relacionadas ao financiamento, quando houver;
- ITBI, conforme as regras do município;
- Escritura e registro, quando aplicáveis;
- Taxas condominiais conforme a situação da posse e do registro da propriedade, observadas as circunstâncias do caso;
- IPTU e outros encargos relacionados ao imóvel após o período de responsabilidade da incorporadora;
- Outras despesas expressamente previstas no contrato e que sejam de responsabilidade do comprador.
A existência de uma cobrança, portanto, não significa por si só que ela seja abusiva. O que importa é verificar a origem do valor, a previsão contratual e quem, de acordo com a legislação e as circunstâncias da operação, deve assumir aquela despesa.
Leia também:
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O que é a parcela das chaves?
A chamada parcela das chaves é uma forma comum de se referir a uma parcela do preço do imóvel prevista no contrato para pagamento próximo à entrega da unidade. Ela pode corresponder a parte ou à totalidade do saldo devedor. Conforme as condições da operação, o saldo restante pode ser quitado com recursos próprios ou por meio de financiamento bancário.
Para quem comprou um imóvel na planta, esse é um dos pontos que merecem atenção desde o início. Afinal, o valor que ainda falta pagar pode sofrer atualização conforme o índice previsto no contrato durante o período de construção.
O Índice Nacional do Custo da Construção (INCC), por exemplo, pode ser utilizado para corrigir parcelas durante a fase de construção, desde que essa forma de atualização esteja prevista no contrato. Por isso, não é suficiente olhar apenas o preço anunciado no momento da compra.
Antes da entrega das chaves, confira quanto ainda falta pagar e como o valor foi atualizado. Se você pretende financiar essa parte do imóvel, também é importante considerar o prazo necessário para aprovação do crédito e para a formalização da operação.
Leia também: Como calcular o valor final de um imóvel na planta: passo a passo completo
Condomínio começa a ser cobrado antes das chaves?
As despesas de condomínio estão entre os pontos que mais geram dúvidas na compra de um imóvel novo. Em regra, a jurisprudência do STJ relaciona a responsabilidade do comprador à imissão na posse, que normalmente ocorre com a entrega das chaves.
Isso significa que a simples existência do condomínio ou a obtenção do habite-se não é, por si só, suficiente para determinar que o comprador deve pagar as cotas referentes a um período em que ainda não tinha a posse da unidade. O momento efetivo da posse é relevante para essa análise.
Há, porém, situações que exigem uma análise mais cuidadosa. Em decisão divulgada em 2025, o STJ reconheceu responsabilidade por cotas condominiais a partir do momento em que os compradores passaram a constar como proprietários na matrícula, mesmo sem terem recebido as chaves.
Essa responsabilidade perante o condomínio não impede que o comprador busque o ressarcimento dos valores da construtora ou do vendedor, quando houver fundamento para isso, como na ausência de entrega da unidade.
Por isso, se você receber uma cobrança de condomínio anterior à entrega das chaves, vale conferir a situação concreta antes de pagar ou considerar o valor ilegal.
E o IPTU do imóvel novo?
O IPTU também costuma aparecer entre as despesas relacionadas à entrega do imóvel. A responsabilidade pelo imposto deve ser analisada considerando o período a que a cobrança corresponde e o momento em que o comprador passou a ter a disponibilidade ou posse da unidade, além das regras aplicáveis ao caso.
Na relação entre comprador e incorporadora, não é adequado transferir ao comprador despesas que ainda correspondem à responsabilidade da incorporadora. A própria jurisprudência reconhece que, em determinadas situações, a construtora permanece responsável pelos impostos e pelas despesas do imóvel até que o adquirente obtenha a posse direta.
É importante distinguir a divisão dessa despesa entre comprador e incorporadora da responsabilidade perante a prefeitura. O contrato não altera, por si só, quem pode ser cobrado pelo município, conforme a legislação tributária aplicável.
Por isso, ao receber uma cobrança de IPTU, confira o exercício, os meses envolvidos e quem estava na condição de responsável pelo imóvel naquele período.
Também é importante diferenciar o IPTU de outras despesas municipais. O fato de você estar recebendo as chaves não significa que todos os tributos relacionados ao empreendimento passem automaticamente a ser seus.
ITBI e registro do imóvel ficam por conta do comprador?
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e, nas compras e vendas sujeitas ao tributo, é uma despesa importante para quem está adquirindo a propriedade.
A cobrança é municipal, portanto, as regras, alíquotas e procedimentos devem ser consultados no município onde o imóvel está localizado.
O STJ já definiu, em recurso repetitivo, que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, observadas as regras estabelecidas pela jurisprudência.
Além do imposto, existem despesas relacionadas à formalização da compra. O Código Civil estabelece, como regra geral, que as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador, salvo previsão contratual diferente.
Na prática, portanto, é importante reservar dinheiro não apenas para o saldo final do imóvel, mas também para os custos necessários à formalização da aquisição.
Quais taxas podem ser consideradas abusivas?
Nem toda cobrança feita no momento da entrega das chaves é válida. Algumas despesas podem corresponder a obrigações próprias da incorporadora e não podem simplesmente ser repassadas ao comprador.
Um exemplo importante é o custo relacionado à individualização e à abertura das matrículas das unidades.
Há decisões judiciais que consideram abusivo o repasse ao comprador dos custos de individualização das matrículas, por entenderem que são despesas inerentes à atividade da incorporadora. Esses custos devem ser diferenciados das despesas de escritura e registro da aquisição.
Isso é diferente das despesas próprias da transmissão, como ITBI e determinados emolumentos (valores cobrados pelos cartórios) relacionados à escritura e ao registro da aquisição, que podem ser atribuídos ao comprador conforme a legislação e o contrato.
Por isso, se aparecer uma cobrança com nomes como “taxa de individualização”, “atribuição de unidade” ou outra denominação semelhante, vale descobrir exatamente qual serviço está sendo cobrado e quem deveria ficar responsável por ele.
Juros de obra podem ser cobrados após o prazo de entrega do imóvel?
Os juros de obra, também chamados em alguns contratos de encargo de evolução de obra, estão relacionados ao financiamento durante o período de construção. A possibilidade de cobrança depois do prazo de entrega depende do tipo de contrato e da situação do financiamento.
Para determinados contratos vinculados ao Minha Casa, Minha Vida, o STJ estabeleceu que é ilícita a cobrança de juros de obra ou encargo equivalente depois do prazo contratual para entrega das chaves, considerando também o período de tolerância previsto no contrato.
Isso não significa que qualquer cobrança desse tipo em qualquer financiamento seja automaticamente ilegal. É necessário observar o programa habitacional, o contrato e as datas efetivas da obra e da entrega.
Se o empreendimento atrasou, também vale conferir as consequências previstas na legislação. A Lei de Incorporações nº 4.591 estabelece regras específicas para o atraso da entrega, inclusive quando o contrato prevê prazo de tolerância de até 180 dias corridos de forma clara e destacada.
Como conferir as cobranças antes de receber as chaves?
A proximidade da entrega é um bom momento para organizar todos os documentos da compra.
Em vez de analisar cada cobrança isoladamente, você pode montar uma lista com os valores que ainda precisam ser pagos e identificar a origem de cada um.
Confira principalmente:
- Saldo devedor atualizado e forma de correção;
- Parcelas previstas para a entrega;
- Condições do financiamento, se houver;
- ITBI e respectivos procedimentos municipais;
- Despesas de escritura e registro;
- Início das cobranças de condomínio;
- Período correspondente ao IPTU;
- Eventuais taxas administrativas;
- Cobranças relacionadas à individualização ou regularização da unidade;
- Juros ou encargos de obra após o prazo de entrega.
Também compare esses valores com o contrato assinado na compra do imóvel. Se uma despesa não estiver prevista ou parecer corresponder a uma obrigação da própria incorporadora, procure informações antes de efetuar o pagamento.
Guardar boletos, demonstrativos, comprovantes e comunicações da construtora também ajuda caso seja necessário questionar posteriormente alguma cobrança.
O que fazer diante de uma cobrança que parece indevida?
Quando um valor parece irregular, o ideal é primeiro identificar exatamente o que está sendo cobrado. Peça à construtora ou à administradora um demonstrativo detalhado, com a descrição da despesa, o período de referência e o fundamento contratual.
Em seguida, compare a cobrança com o contrato e com a documentação do imóvel. Em situações que envolvam dúvidas sobre responsabilidade, atraso na entrega ou cobranças de valores relevantes, uma análise profissional pode ajudar a verificar se existe fundamento para contestação.
Também é importante não confundir uma cobrança inesperada com uma cobrança necessariamente abusiva. Algumas despesas podem não ter sido pagas diretamente pelo comprador durante a construção e passam a ser de sua responsabilidade na etapa de transferência ou de posse.
A entrega das chaves, portanto, não deve ser vista apenas como o momento de pegar as chaves e começar a usar o imóvel. Ela também envolve uma etapa financeira e documental que merece atenção.
Se você tem dúvidas sobre compra e venda de imóveis, confira os outros artigos nos portais do Grupo SP. E não deixe de acompanhar as novas publicações! Temos novidades por aqui toda semana.
