Financiamento
Atualizado em: 13.out.2021
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Qual é o melhor Financiamento Imobiliário da Caixa em 2021?

Confira as diferenças das taxas de juros do Banco

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Para aqueles que desejam realizar o sonho da casa própria, a Caixa Econômica Federal disponibiliza quatro modalidades de financiamento imobiliário: TR (Taxa Referencial), IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), Taxa Fixa e a Poupança


Atenção: No final desse texto, o analista de mercado, Marcel de Toledo traz dicas do melhor financiamento a curto e longo prazo. 

 

Abaixo segue um resumo das taxas e condições dos atuais tipos de financiamento disponibilizados pela Caixa conforme informação dada pela assessoria de imprensa do banco:
 

 

Modalidade TAXA Peazo Máximo Quota Máxima
    SAC Price SAC PRICE
TR + 6,25% A 8,00% 420 360 80% 80%
IPCA + 2,95% A 4,95% 360 240 80% 70%
Fixa 8,00% a 9,75% 360 240 80% 80%
Poupança TR + 4,375%* 2,95% A 3,99% 420 360 80% 80%
* Taxa adicional da poupança considerando SELIC de 6,25% a.a.
Fonte: Caixa Econômica Federal - 13 de outubro de 2021

 

 

A Caixa oferece para cada tipo de modalidade, um público diferente. E para ajudá-los a escolher o melhor Financiamento Imobiliário da Caixa em 2021, o Portal SP Imóvel realizou algumas simulações de financiamento usando a TR, IPCA, Taxa de Juros Fixa e o Crédito Imobiliário Poupança, utilizando os Sistemas de Amortização SAC e Tabela Price. 

 

1ª Simulação: Com Sistema de Amortização SAC:

Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 45 anos,  3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada de R$ 150.000,00 e o restante de R$ 250.000,00 será financiado no prazo de 240 meses (20 anos), com sistema de amortização SAC.

 

IMPORTANTE: Na simulação abaixo não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80 mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois na simulação utilizando da amortização Tabela Price + IPCA, não permite colocar um prazo longo e uma porcentagem maior, por isso realizamos todas as simulações com prazos idênticos e mesmo valor de entrada

 
Simulação de Financiamento Imobiliário - SBPE
CAIXA Econômica Federal
  TR  POUP. IPCA TAXA
FIXA
Valor do Imóvel R$ 400 mil R$ 400 mil R$ 400 mil R$ 400 mil
Valor de
Entrada
R$ 150 mil R$ 150 mil R$ 150 mil R$ 150 mil
Valor Financiado R$ 250 mil R$ 250 mil R$ 250 mil R$ 250 mil
Porcentagem
Financiada
62,5% 62,5% 62,5% 62,5%
Prazo Máximo 420 meses 420 meses 360 meses 360 meses
Prazo Escolhido 240 meses 240 meses 240 meses 240 meses
Sistema de
Amortização
SAC SAC SAC SAC
Custo Efetivo Total
CET
9,21% 9,15% 5,88% 10,93%
Taxa de Juros 7,80% a.a.*¹ 7,72% a.a.*¹  4,45% a.a.*¹ 9,50% a.a.*¹
Valor da 1ª Prestação R$ 2.745 R$ 2.731 R$ 2.084 R$ 3.073
Última Prestação R$ 1.073 R$ 1.073 R$ 1.070 R$ 1.074
Total Pago no
Financiamento
R$ 439.142* R$ 472.029* R$ 394.141* R$ 513.338*
Simulação realizada em 13/10/2021

 


2ª Simulação: Com Sistema de Amortização Tabela Price:

Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 45 anos,  3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada R$ 150.000,00 e o restante de R$ 250.000,00 será financiado no prazo de 240 meses (20 anos), com sistema de amortização Tabela Price.



IMPORTANTE: Na simulação abaixo não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80 mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois na simulação utilizando de amortização Tabela Price + IPCA, não permite colocar um prazo longo e uma porcentagem maior, por isso realizamos todas as simulações como prazos idênticos e mesmo valor de entrada

Simulação de Financiamento Imobiliário - SBPE
CAIXA Econômica Federal
  TR   POUPANÇA  IPCA TAXA FIXA
Valor do Imóvel R$ 400 mil R$ 400 mil R$ 400 mil R$ 400 mil
Valor de Entrada R$ 150 mil R$ 150 mil R$ 150 mil R$ 150 mil
Valor Financiado R$ 250 mil R$ 250 mil R$ 250 mil R$ 250 mil
Porcentagem
Financiada
62,5% 62,5% 62,5% 62,5%
Prazo Máximo 360 meses  360 meses 240 meses  240 meses 
Prazo Escolhido 240 meses  240 meses  240 meses  240 meses 
Sistema de
Amortização
Tabela Price Tabela Price Tabela Price Tabela Price
Taxa de Juros  7,80% a.a.*¹ 7,72% a.a. 4,45% a.a.*¹ 9,50% a.a.*¹
Custo Efetivo Total
CET
9,17% 9,24% 5,85% 10,87%
Valor da 1ª Prestação R$ 2.153 R$ 1.746 R$ 1.697 R$ 2.401
Última Prestação R$ 2.044 R$ 1.652 R$ 1.588 R$ 2.292
Total Pago no
Financiamento
R$ 484.614* R$ 427.122* R$ 414.111* R$ 587.708*
Simulação realizada em 13/10/2021

*¹ Informamos os juros efetivos apresentada nas simulações

* Os valores sofrerão reajustes no decorrer dos anos, ou seja, essa é uma simulação para demonstrar as vantagens de um índice para o outro (TR, IPCA, Poupança ou Taxa Fixa). Caso o país não sofra grandes crises, os valores apontados sofrerão ajustes pequenos e previsíveis, porém se a inflação subir, automaticamente os valores subirão gradualmente e possivelmente o índice IPCA sofrerá reajustes mais altos em comparação a TR e Poupança.

 


Conheça as Taxas de Juros que a Caixa Econômica Federal utiliza para o financiamento imobiliário em 2021:

 

A Caixa Econômica Federal disponibiliza quatro modalidades de financiamento imobiliárioTR (Taxa Referencial), IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), Taxa Fixa e a Poupança.

 

 

1º - Financiamento da Caixa usando a Taxa Referencial - TR


A taxa mínima para imóveis residenciais é a partir de 7,00% ao ano mais TR, para financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) dentro das modalidades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) com o maior prazo de parcelamento de 420 meses (SAC) e 360 meses (Tabela Price).

 

Financiamento Imobiliário 
Caixa Econômica Federal
Juros + TR
Linha de Crédito Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e 
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Máximo de Financiado 80%
Comprometimento máximo da Renda 30%
Taxa de Juros A partir de 7,00%
a 8,00% a.a. + TR
Valor Máximo do Imóvel R$ 1,5 milhão, pelo SFH
Prazo de Pagamento 420 meses (SAC) e
360 meses (Tabela Price)
Sistema de Amortização SAC ou Tabela Price
Permitido Uso do FGTS Sim, pelo SFH
Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica em 6 de agosto de 2021

 


2º - Crédito Imobiliário Poupança Caixa


Crédito Imobiliário Poupança Caixa varia de acordo com a SELIC (taxa que de juros que Banco Central determina), que está em 6,25% ano e o rendimento da poupança corresponde a 70% que equivale 4,375%. 


Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano a caderneta vai render 70% da Selic + a TR. Quando a Selic chegar ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.


Portanto, nesta modalidade atualmente, os juros anuais ficam a partir de 2,95% a.a. + o rendimento da poupança, que corresponde a 70% da Taxa Selic, hoje em 4,375%, e mais a TR que está zerada.
 

Financiamento Imobiliário 
Poupança Caixa
Linha de Crédito Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e 
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Máximo de Financiado 80%
Comprometimento máximo da Renda 30%
Taxa de Juros a partir de 2,95% (taxa fixa do banco) + 4,375% (variação poupança) + TR
Valor Máximo do Imóvel R$ 1,5 milhão, pelo SFH
Prazo de Pagamento 420 meses (SAC) e
360 meses (Tabela Price)
Sistema de Amortização SAC ou Tabela Price
Permitido Uso do FGTS Sim, pelo SFH
Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica em 13 de outubro de 2021

 

 

3º - Financiamento da Caixa usando o IPCA


Nesta modalidade, as taxas variam de 3,55% a 4,95% ao ano mais IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o prazo máximo de financiamento é de no máximo 360 meses (SAC) e 240 (Tabela Price).


 

Financiamento Imobiliário 
Caixa Econômica Federal
Juros + IPCA
Linha de Crédito Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e 
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Máximo de Financiado 80%
Comprometimento máximo da Renda Até 20% (Sac) e até
15% da Tabela Price
Taxa de Juros A partir de 3,55%
a 4,95% a.a. + IPCA
Valor Máximo do Imóvel R$ 1,5 milhão, pelo SFH
Prazo de Pagamento 360 meses (SAC) e
240 meses (Tabela Price)
Sistema de Amortização SAC ou Tabela Price
Permitido Uso do FGTS Sim, pelo SFH
Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica em 13 de outubro de 2021

 


4º - Financiamento da Caixa usando a TAXA FIXA


Nesta modalidade, as taxas variam de 8,25% a 9,75% ao ano e poderá ser financiado até 80% do imóvel novo ou usado e o prazo máximo  é de no máximo 360 meses pelo sistema SAC e 240 na Tabela Price.

 

Financiamento Imobiliário
Caixa Econômica Federal
TAXA FIXA
Linha de Crédito Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e 
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Máximo de Financiado 80%
Comprometimento máximo da Renda Até 20% (Sac) e até
15% da Tabela Price
Taxa de Juros A partir de 8,25% a 9,75%  a.a.
Valor Máximo do Imóvel R$ 1,5 milhão, pelo SFH
Prazo de Pagamento 360 meses (SAC) e
240 meses (Tabela Price)
Sistema de Amortização SAC ou Tabela Price
Permitido Uso do FGTS Sim, pelo SFH
Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica em 15 de outubro de 2021

 

 

É importante ressaltar que a taxa de juros é fixa, porém os valores das prestações vão variar conforme o sistema de amortização e seguro que estabelecem durações máximas diferentes dos contratos (20 ou 30 anos).


Qual o Financiamento Imobiliário vale mais a pena? Poupança, Inflação ou TR?


 

No primeiro momento, o reajuste pelo IPCA parece ser atrativo e mais barato. Outro ponto que chama atenção é que nesta modalidade, alguns compradores poderão apresentar uma renda menor para o financiamento imobiliário.


Porém, no IPCA, o risco é maior já que acompanha a movimentação da nossa economia. Essa modalidade é corrigida pelo índice da inflação. E hoje, está sobre controle, mas não sabemos como estará em 10 anos, muito menos em 20 ou 30 anos. E se nos próximos anos a Selic subir como estão prevendo os economistas, o valor do financiamento ficará mais caro e, assim sentirão o impacto nas prestações futuras que ficará mais caras. 


A TR - Taxa Referencial é uma das taxas de juros mais importantes da nossa economia brasileira. Ela é muito utilizada nos investimentos que precisam de correções monetárias, como os financiamentos imobiliários. Nesta modalidade, os reajustes da TR estão quase zerados desde 2017 e devem permanecer assim. Para o cofundador da Minha Casa Financiada, Vinícius Motta, indexador TR é o mais procurado pela grande maioria, visto seu custo benefício de longo prazo, por ter taxas atrativas e um indexador estagnado e com oscilação pouco agressiva.  


Já a modalidade com a correção utilizando o Ìndice da Poupança é uma ótima opção dentro dos pacotes de crédito oferecidos, mas com risco da Selic subir, automaticamente as parcelas também subirá. O rendimento da caderneta de Poupança, hoje, está em 2,975% ao ano. Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano a caderneta vai render 70% da Selic + a TR.


Quando a Selic chegar ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.


No futuro, a Selic pode chegar a 10,16% de juros ao ano (valor fixo de 3,99% + variável de 6,17%). Mas, para chegar nesse limite, a Selic teria que estar em 9,25% ao ano.


“Nos indexadores da Poupança, temos a SELIC atrelada, pois a regra da poupança leva em conta a SELIC. Então toda vez que o COPOM se reúne, há possiblidade de mudança, o que torna esse indexador instável demais. Ele tem uma atratividade enorme quando a SELIC tem índices baixos, pois traz valores maiores de financiamento liberados. Porém, só é interessante para investidores que ficarão com o financiamento por pouco tempo. Para os que desejam pagar por 30 ou 35 anos, a oscilação não é atrativa, podendo gerar custos maiores que outras taxas e indexadores. O indexador IPCA segue a mesma linha da Poupança. É atrelado à variações mensais dos preços do mercado feito pelo IBGE, tendo uma oscilação agressiva”, explica Motta.


Simulação dos valores hipotéticos


O site da Caixa Econômica Federal possui um simulador onde é possível simular cenários de prestação e saldo devedor: TR, IPCA e rendimentos da poupança. Ou seja, é possível colocar valores hipotéticos dos índices e simular momentos de crises. 

 

 

Cenário Hipotético de Crise no Brasil
CAIXA Econômica Federal
IPCA médio hipotético – 7%
TR hipotético – 6% 
Poupança hipotética 6,17% (limite informado pela caixa)
  TR  POUPANÇA  IPCA
Valor do Imóvel R$ 400.000 R$ 400.000 R$ 400.000
Valor de Entrada R$ 150.000 R$ 150.000 R$ 150.000
Valor Financiado R$ 250.000 R$ 250.000 R$ 250.000
Prazo Escolhido 240 meses 240 meses 240 meses
Sistema de Amortização SAC SAC SAC
Taxa de Juros Anual (Efetivo) 8,25% 10,12% 4,75%
Taxa de Juros Mensal 0,66% 0,81% 0,39%
Valor da 1ª Prestação R$ 2.728 R$ 3.088 R$ 2.041
Maior Prestação R$ 3.532 R$ 3.770 R$ 4.071
Menor Prestação R$ 2.728 R$ 3.088 R$ 2.041
       
Sistema de Amortização PRICE PRICE PRICE
Taxa de Juros Anual (Efetivo) 8,25% 10,12% 4,75%
Taxa de Juros Mensal 0,66% 0,81% 0,39%
Valor da 1ª Prestação R$ 2.119 R$ 2.396 R$ 1.635
Maior Prestação R$ 6.708 R$ 7.592 R$ 6.223
Menor Prestação R$ 2.119 R$ 2.396 R$ 1.635
Simulação realizada em 12/08/2021

 

“O simulador da Caixa possui uma ferramenta bastante interessante que compara cenários hipotéticos, ou seja, é possível simular momentos de crises, e colocar no limite hipotético os índices de IPCA, TR e Poupança. O financiamento que melhor se saiu em uma grande crise hipotética foi a do índice da `Poupança + TR´ no sistema SAC. A exceção nessa simulação foi a `Taxa Fixa´ que nessa situação teve a melhor taxa, mas não podemos contar que o Brasil ficará em uma crise eterna, por isso, descartamos da análise. Já no sistema PRICE, o valor das parcelas disparou”, explica o analista de mercado, Marcel de Toledo, que fez diversas simulações e avaliou o índice da Poupança + TR sendo o melhor.  


"Na taxa fixa o tomador terá a certeza de quanto irá pagar no pior cenário e se os juros caírem pode negociar com diferentes bancos, inclusive se valendo da portabilidade para alcançar o melhor. Já na taxa variável, composta de um valor fixo e outro que flutua de acordo com o momento do mercado e ou inflação, é importante a análise para saber se existe a possibilidade de eventual conversão e portabilidade, pois como são contratos longos (até 35 anos), as incertezas do  futuro deve ser ponderado”, analisa Robert Furden Jr. 



Para o diretor da Bancredi que o melhor cenário é aquele que você consegue desenhar e ter certeza de como estará pelos próximos 05 ou 10 anos. “Você pode trabalhar com a TR, pois vai diminuir o risco de dificuldades no mercado, agora se a sua necessidade de momento requer juros mais baixos, mesmo com o risco do mercado, ai neste caso eu trabalharia com IPCA. Apesar da necessidade de uma definição sobre o fator de correção, primeiro faça uma análise sua, com exercícios de curto e longo prazo, tente montar o melhor cenário, utilize tabelas de simulação e veja qual cabe no seu orçamento.”



Cada comprador precisa estudar o seu orçamento financeiro, analisar as vantagens de cada linha e avaliar as condições e os riscos que vão querer correr a curto, médio e longo prazo. Se a ideia for amortizar esse financiamento em um curto período, talvez, o interessante seria arriscar nas novas modalidades, IPCA ou Poupança, porém, se a ideia é de longo prazo, nos 30 anos, a TR é a recomendada, mesmo que neste cenário pareça mais cara, porém o risco será menor com as taxas iguais durante os 360 meses.



“O melhor índice vai depender da interpretação do tomador. Ele tem que ter ciência que a taxa é variável e pode subir bastante. Entendendo os riscos ou havendo a flexibilidade no contrato, que permite a conversão da taxa variável em fixa ou ainda travas pré-estabelecidas, a decisão fica mais segura. Em termos históricos, a TR se apresenta como o índice mais confiável para os contratos com taxa pós-fixada (taxa variável), mas os contratos de crédito com juros pré-fixados (taxa fixa), neste momento, estão bem atrativos”, finaliza o advogado e diretor da Faber Magna.

 

Uma taxa de juros mais alta será o suficiente para aumentar o valor da prestação e consequentemente o montante final que você terá de pagar. Ou seja, é importante consultar mais de uma instituição bancária e avaliar as melhores alternativas de financiamento. Veja em nosso BlogQual é o melhor banco para Financiamento Imobiliário?



Mas se você já possui financiamento imobiliário e deseja encontrar outro com taxas menores em outro banco é possível fazer a portabilidade do financiamento imobiliário - Leia a matéria completa e entenda como funciona.
 


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Fonte:
SP Imóvel
O Portal de Imóvel em São Paulo de São Paulo
www.spimovel.com.br/
Equipe de Jornalismo
Grupo de Portais Imobiliários
SP Imóvel
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