Qual é o melhor Financiamento Imobiliário da Caixa em 2022?

Com 66,4% de participação no mercado, a CAIXA segue como o maior financiador da casa própria no país, realizando o sonho de milhares de brasileiros. A carteira de crédito habitacional da CAIXA ultrapassou o volume de R$ 573,59 bilhões em março de 2.022, crescimento de 10,8% em relação a 2021.

Foram mais de R$ 34,44  bilhões contratados no primeiro trimestre de 2022, um crescimento de mais de 17,83% na comparação em relação ao primeiro trimestre de 2021. 

 O banco prioriza a liberdade de escolha dos seus clientes e, desde março de 2021, oferece quatro opções de linhas de financiamento imobiliário com recursos SBPE, para aquisição de imóvel novo ou usado, construção e reforma: TR, IPCA, Poupança CAIXA e Taxa fixa. Desta forma, o cliente pode escolher a linha de crédito habitacional mais adequada ao seu perfil.   

Para aqueles que desejam realizar o sonho da casa própria, a Caixa Econômica Federal disponibiliza quatro modalidades de financiamento imobiliário: TR (Taxa Referencial), IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), Taxa Fixa e a Poupança. 

A seguir resumo das condições atuais de financiamento, para imóveis residenciais, ofertadas pela CAIXA:

A Caixa oferece para cada tipo de modalidade, um público diferente. E para ajudá-los a escolher o melhor Financiamento Imobiliário da Caixa em 2022, o Portal SP Imóvel realizou algumas simulações de financiamento usando a TR, IPCA, Taxa de Juros Fixa e o Crédito Imobiliário Poupança, utilizando os Sistemas de Amortização SAC e Tabela Price. 

1ª Simulação: Com Sistema de Amortização SAC:

Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 45 anos, 3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada de R$ 150.000,00 e o restante de R$ 250.000,00 será financiado no prazo de 240 meses (20 anos), com sistema de amortização SAC.

IMPORTANTE: Na simulação abaixo não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80 mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois na simulação utilizando da amortização Tabela Price + IPCA, não permite colocar um prazo longo e uma porcentagem maior, por isso realizamos todas as simulações com prazos idênticos e mesmo valor de entrada. 

2ª Simulação: Com Sistema de Amortização Tabela Price:

Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 45 anos,  3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada R$ 150.000,00 e o restante de R$ 250.000,00 será financiado no prazo de 240 meses (20 anos), com sistema de amortização Tabela Price.

IMPORTANTE: Na simulação abaixo não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80 mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois na simulação utilizando de amortização Tabela Price + IPCA, não permite colocar um prazo longo e uma porcentagem maior, por isso realizamos todas as simulações como prazos idênticos e mesmo valor de entrada. 

*¹ Informamos os juros efetivos apresentada nas simulações

*² Na simulação acima, os juros calculados são apurados somando a taxa fixa do banco de 3%a.a., mais a taxa variável em função do rendimento da poupança, vigente a cada vencimento da prestação, atualmente de 6,17% a.a.

* Os valores sofrerão reajustes no decorrer dos anos, ou seja, essa é uma simulação para demonstrar as vantagens de um índice para o outro (TR, IPCA, Poupança ou Taxa Fixa). Caso o país não sofra grandes crises, os valores apontados sofrerão ajustes pequenos e previsíveis, porém se a inflação subir, automaticamente os valores subirão gradualmente e possivelmente o índice IPCA sofrerá reajustes mais altos em comparação a TR e Poupança.

Conheça as Taxas de Juros que a Caixa Econômica Federal utiliza para o financiamento imobiliário em 2022:

A Caixa Econômica Federal disponibiliza quatro modalidades de financiamento imobiliário: TR (Taxa Referencial), IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), Taxa Fixa e a Poupança.

1º - Financiamento da Caixa usando a Taxa Referencial - TR

A taxa mínima para imóveis residenciais é a partir de 8% ao ano mais TR, para financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) dentro das modalidades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) com o maior prazo de parcelamento de 420 meses.

 

2º - Crédito Imobiliário Poupança Caixa

O Crédito Imobiliário Poupança Caixa varia de acordo com a SELIC (taxa que de juros que Banco Central determina), que atualmente está em 12,75% ano e o rendimento da poupança corresponde a 70%.

Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano, a caderneta vai render 70% da Selic + a TR. Quando a Selic chegar a ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.

Portanto, nesta modalidade, atualmente, os juros anuais ficam a partir de 2,80% a.a. + o rendimento da poupança, que no momento está fixa em 6,17% e mais a TR, já que a Selic ultrapassou o teto máximo de 8,5% a.a.

3º - Financiamento da Caixa usando o IPCA

Nesta modalidade, as taxas variam de 3,55% a 4,95% ao ano mais IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o prazo máximo de financiamento é de no máximo 360 meses (SAC) e 240 (Tabela Price).

4º - Financiamento da Caixa usando a TAXA FIXA

Nesta modalidade, as taxas variam de 9,75% a 10,75% ao ano e poderá ser financiado até 80% do imóvel novo ou usado e o prazo máximo  é de no máximo 240 meses pelos sistemas SAC e Tabela Price.

 

É importante ressaltar que a taxa de juros é fixa, porém os valores das prestações vão variar conforme o sistema de amortização e seguro que estabelecem durações máximas diferentes dos contratos (20 ou 30 anos).

Para os contratos dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) o valor máximo de financiamento é de até R$ 1,5 milhão, já no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não há limite, atendendo ao percentual determinado pela quota de financiamento aprovada.

Nos financiamentos concedidos por meio de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para famílias com renda bruta mensal de até 7 mil, as taxas variam de TR+ 4,25% a.a. à TR+7,66% a.a. de acordo com a renda familiar e localização do imóvel, no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela. 

Qual o Financiamento Imobiliário vale mais a pena? Poupança, Inflação ou TR?


 

No primeiro momento, o reajuste pelo IPCA parece ser atrativo e mais barato. Outro ponto que chama atenção é que nesta modalidade, alguns compradores poderão apresentar uma renda menor para o financiamento imobiliário.

Porém, no IPCA, o risco é maior já que acompanha a movimentação da nossa economia. Essa modalidade é corrigida pelo índice da inflação. E hoje, está sobre controle, mas não sabemos como estará em 10 anos, muito menos em 20 ou 30 anos. E se nos próximos anos a Selic subir como estão prevendo os economistas, o valor do financiamento ficará mais caro e, assim sentirão o impacto nas prestações futuras que ficará mais caras. 

A TR - Taxa Referencial é uma das taxas de juros mais importantes da nossa economia brasileira. Ela é muito utilizada nos investimentos que precisam de correções monetárias, como os financiamentos imobiliários. Nesta modalidade, os reajustes da TR estão quase zerados desde 2017 e devem permanecer assim. Para o cofundador da Minha Casa Financiada, Vinícius Motta, indexador TR é o mais procurado pela grande maioria, visto seu custo benefício de longo prazo, por ter taxas atrativas e um indexador estagnado e com oscilação pouco agressiva.  

Já a modalidade com a correção utilizando o Ìndice da Poupança é uma ótima opção dentro dos pacotes de crédito oferecidos, mas com risco da Selic subir, automaticamente as parcelas também subirá. Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano a caderneta vai render 70% da Selic + a TR.

Quando a Selic chegar ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.

“Nos indexadores da Poupança, temos a SELIC atrelada, pois a regra da poupança leva em conta a SELIC. Então toda vez que o COPOM se reúne, há possiblidade de mudança, o que torna esse indexador instável demais. Ele tem uma atratividade enorme quando a SELIC tem índices baixos, pois traz valores maiores de financiamento liberados. Porém, só é interessante para investidores que ficarão com o financiamento por pouco tempo. Para os que desejam pagar por 30 ou 35 anos, a oscilação não é atrativa, podendo gerar custos maiores que outras taxas e indexadores. O indexador IPCA segue a mesma linha da Poupança. É atrelado à variações mensais dos preços do mercado feito pelo IBGE, tendo uma oscilação agressiva”, explica o cofundador da Minha Casa Financiada, Vinícius Motta.

Para o diretor da Bancredi que o melhor cenário é aquele que você consegue desenhar e ter certeza de como estará pelos próximos 05 ou 10 anos. “Você pode trabalhar com a TR, pois vai diminuir o risco de dificuldades no mercado, agora se a sua necessidade de momento requer juros mais baixos, mesmo com o risco do mercado, ai neste caso eu trabalharia com IPCA. Apesar da necessidade de uma definição sobre o fator de correção, primeiro faça uma análise sua, com exercícios de curto e longo prazo, tente montar o melhor cenário, utilize tabelas de simulação e veja qual cabe no seu orçamento.”

Cada comprador precisa estudar o seu orçamento financeiro, analisar as vantagens de cada linha e avaliar as condições e os riscos que vão querer correr a curto, médio e longo prazo. Se a ideia for amortizar esse financiamento em um curto período, talvez, o interessante seria arriscar nas novas modalidades, IPCA ou Poupança, porém, se a ideia é de longo prazo, nos 30 anos, a TR é a recomendada, mesmo que neste cenário pareça mais cara, porém o risco será menor com as taxas iguais durante os 360 meses.

“O melhor índice vai depender da interpretação do tomador. Ele tem que ter ciência que a taxa é variável e pode subir bastante. Entendendo os riscos ou havendo a flexibilidade no contrato, que permite a conversão da taxa variável em fixa ou ainda travas pré-estabelecidas, a decisão fica mais segura. Em termos históricos, a TR se apresenta como o índice mais confiável para os contratos com taxa pós-fixada (taxa variável), mas os contratos de crédito com juros pré-fixados (taxa fixa), neste momento, estão bem atrativos”, finaliza o advogado e diretor da Faber Magna.

Uma taxa de juros mais alta será o suficiente para aumentar o valor da prestação e consequentemente o montante final que você terá de pagar. Ou seja, é importante consultar mais de uma instituição bancária e avaliar as melhores alternativas de financiamento. Veja em nosso Blog: Qual é o melhor banco para Financiamento Imobiliário?

Mas se você já possui financiamento imobiliário e deseja encontrar outro com taxas menores em outro banco é possível fazer a portabilidade do financiamento imobiliário - Leia a matéria completa e entenda como funciona.
 

Aproveite as dicas e conquiste o imóvel que tanto sonha, pois o mercado imobiliário apresenta oportunidades atrativas para quem deseja comprar a casa própria.
 

E você está procurando um imóvel para comprar? 

Acesse o Portal SP Imóvel e confira as ofertas de aproximadamente 1.200 Imobiliárias anunciantes do Portal. 

• Apartamentos para venda em SP
   
• Casas para venda em São Paulo
   
• Cond. Fechados à venda em São Paulo