Para aqueles que desejam realizar o sonho da casa própria, a Caixa Econômica Federal disponibiliza quatro modalidades de financiamento imobiliário: TR (Taxa Referencial), IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), Taxa Fixa e a Poupança.
Observação: No final desse texto, o analista de mercado, Marcel de Toledo dará dicas do melhor financiamento a curto e longo prazo.
Abaixo segue um resumo das taxas e condições dos atuais tipos de financiamento disponibilizados pela Caixa conforme informação dada pela assessoria de imprensa do banco:
Modalidade | TAXA | Peazo Máximo | Quota Máxima | ||
SAC | Price | SAC | PRICE | ||
TR + | 6,25% A 8,00% | 420 | 360 | 80% | 80% |
IPCA + | 2,95% A 4,95% | 360 | 240 | 80% | 70% |
Fixa | 8,00% a 9,75% | 360 | 240 | 80% | 80% |
Poupança TR + 1,40%* | 3,35% A 3,99% | 420 | 360 | 80% | 80% |
* Taxa adicional da poupança considerando SELIC de 2,00% a.a. | |||||
Fonte: Caixa Econômica Federal - 25 de fevereiro de 2021 |
A Caixa oferece para cada tipo de modalidade, um público diferente. E para ajudá-los a escolher o melhor Financiamento Imobiliário da Caixa em 2021, o Portal SP Imóvel realizou algumas simulações de financiamento usando a TR, IPCA , Taxa de Juros Fixa e o Crédito Imobiliário Poupança, utilizando os Sistemas de Amortização SAC e Tabela Price.
1ª Simulação: Com Sistema de Amortização SAC:
Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 35 anos, 3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada de R$ 150.000,00 e o restante de R$ 250.000,00 será financiado no prazo de 240 meses (20 anos), com sistema de amortização SAC.
IMPORTANTE: Na simulação abaixo não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80 mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois na simulação utilizando da amortização Tabela Price + IPCA, não permite colocar um prazo longo e uma porcentagem maior, por isso realizamos todas as simulações com prazos idênticos e mesmo valor de entrada.
Simulação de Financiamento Imobiliário - SBPE CAIXA Econômica Federal |
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TR | POUP. | IPCA | TAXA FIXA |
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Valor do Imóvel | R$ 400 mil | R$ 400 mil | R$ 400 mil | R$ 400 mil |
Valor de Entrada |
R$ 150 mil | R$ 150 mil | R$ 150 mil | R$ 150 mil |
Valor Financiado | R$ 250 mil | R$ 250 mil | R$ 250 mil | R$ 250 mil |
Porcentagem Financiada |
62,5% | 62,5% | 62,5% | 62,5% |
Prazo Máximo | 420 meses | 420 meses | 360 meses | 360 meses |
Prazo Escolhido | 240 meses | 240 meses | 240 meses | 240 meses |
Sistema de Amortização |
SAC | SAC | SAC | SAC |
Taxa de Juros | 7,60% a.a.*¹ | 5,15% a.a.*¹ | 4,25% a.a.*¹ | 9,00% a.a.*¹ |
Valor da 1ª Prestação | R$ 2.690 | R$ 2.208 | R$ 2.028 | R$ 2.961 |
Última Prestação | R$ 1.073 | R$ 1.071 | R$ 1.070 | R$ 1.074 |
Total Pago no Financiamento |
R$ 465.384* | R$ 407.266* | R$ 385.604* | R$ 498.055 |
Simulação realizada em 12/03/2021 |
2ª Simulação: Com Sistema de Amortização Tabela Price:
Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 35 anos, 3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada R$ 150.000,00 e o restante de R$ 250.000,00 será financiado no prazo de 240 meses (20 anos), com sistema de amortização Tabela Price.
IMPORTANTE: Na simulação abaixo não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80 mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois na simulação utilizando de amortização Tabela Price + IPCA, não permite colocar um prazo longo e uma porcentagem maior, por isso realizamos todas as simulações como prazos idênticos e mesmo valor de entrada.
Simulação de Financiamento Imobiliário - SBPE CAIXA Econômica Federal |
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TR | POUPANÇA | IPCA | TAXA FIXA | |
Valor do Imóvel | R$ 400 mil | R$ 400 mil | R$ 400 mil | R$ 400 mil |
Valor de Entrada | R$ 150 mil | R$ 150 mil | R$ 150 mil | R$ 150 mil |
Valor Financiado | R$ 250 mil | R$ 250 mil | R$ 250 mil | R$ 250 mil |
Porcentagem Financiada |
62,5% | 62,5% | 62,5% | 62,5% |
Prazo Máximo | 360 meses | 360 meses | 240 meses | 240 meses |
Prazo Escolhido | 240 meses | 240 meses | 240 meses | 240 meses |
Sistema de Amortização |
Tabela Price | Tabela Price | Tabela Price | Tabela Price |
Taxa de Juros | 7,60% a.a.*¹ | 5,15% a.a.*¹ | 4,25% a.a.*¹ | 9,00% a.a.*¹ |
Valor da 1ª Prestação | R$ 2.108 | R$ 1.730 | R$ 1.655 | R$ 2.311 |
Última Prestação | R$ 2.015 | R$ 1.672 | R$ 1.562 | R$ 2.218 |
Total Pago no Financiamento |
R$ 515.451* | R$ 417.314* | R$ 403.726* | R$ 565.204 |
Simulação realizada em 12/03/2021 |
*¹ Informamos os juros efetivos apresentada nas simulações
* Os valores sofrerão reajustes no decorrer dos anos, ou seja, essa é uma simulação para demonstrar as vantagens de um índice para o outro (TR, IPCA, Poupança ou Taxa Fixa). Caso o país não sofra grandes crises, os valores apontados sofrerão ajustes pequenos e previsíveis, porém se a inflação subir, automaticamente os valores subirão gradualmente e possivelmente o índice IPCA sofrerá reajustes mais altos em comparação a TR e Poupança.
Conheça as Taxas de Juros que a Caixa Econômica Federal utiliza para o financiamento imobiliário em 2021:
1º - Financiamento da Caixa usando a Taxa Referencial - TR
A taxa mínima para imóveis residenciais é a partir de 6,25% ao ano mais TR, para financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) dentro das modalidades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) com o maior prazo de parcelamento de 420 meses (SAC) e 360 meses (Tabela Price).
Financiamento Imobiliário Caixa Econômica Federal Juros + TR |
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Linha de Crédito | Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) |
Máximo de Financiado | 80% |
Comprometimento máximo da Renda | 30% |
Taxa de Juros | A partir de 6,25% a 8,00% a.a. + TR |
Valor Máximo do Imóvel | R$ 1,5 milhão, pelo SFH |
Prazo de Pagamento | 420 meses (SAC) e 360 meses (Tabela Price) |
Sistema de Amortização | SAC ou Tabela Price |
Permitido Uso do FGTS | Sim, pelo SFH |
Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica |
2º - Crédito Imobiliário Poupança Caixa
O Crédito Imobiliário Poupança Caixa varia de acordo com a SELIC (taxa que de juros que Banco Central determina), que está em 2,75% ano e o rendimento da poupança corresponde a 70% que equivale 1,93%.
Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano a caderneta vai render 70% da Selic + a TR. Quando a Selic chegar ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.
Portanto, nesta modalidade atualmente, os juros anuais ficam entre 3,35% (correntistas) e 3,99% (não correntistas) mais a variação da poupança, hoje em 1,93%, e mais a TR que está zerada.
Financiamento Imobiliário Poupança Caixa |
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Linha de Crédito | Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) |
Máximo de Financiado | 80% |
Comprometimento máximo da Renda | 30% |
Taxa de Juros | 3,35% a 3,99% + 1,93%* + TR |
Valor Máximo do Imóvel | R$ 1,5 milhão, pelo SFH |
Prazo de Pagamento | 420 meses (SAC) e 360 meses (Tabela Price) |
Sistema de Amortização | SAC ou Tabela Price |
Permitido Uso do FGTS | Sim, pelo SFH |
Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica |
3º - Financiamento da Caixa usando o IPCA
Nesta modalidade, as taxas variam de 2,95% a 4,95% ao ano mais IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o prazo máximo de financiamento é de no máximo 360 meses (SAC) e 240 (Tabela Price).
Financiamento Imobiliário Caixa Econômica Federal Juros + IPCA |
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Linha de Crédito | Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) |
Máximo de Financiado | 80% |
Comprometimento máximo da Renda | Até 20% (Sac) e até 15% da Tabela Price |
Taxa de Juros | A partir de 2,95% a 4,95% a.a. + IPCA |
Valor Máximo do Imóvel | R$ 1,5 milhão, pelo SFH |
Prazo de Pagamento | 360 meses (SAC) e 240 meses (Tabela Price) |
Sistema de Amortização | SAC ou Tabela Price |
Permitido Uso do FGTS | Sim, pelo SFH |
Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica |
4º - Financiamento da Caixa usando a TAXA FIXA
Nesta modalidade, as taxas variam de 8% a 9,75% ao ano e poderá ser financiado até 80% do imóvel novo ou usado e o prazo máximo é de no máximo 360 meses pelo sistema SAC e 240 na Tabela Price.
Financiamento Imobiliário Caixa Econômica Federal TAXA FIXA |
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Linha de Crédito | Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) |
Máximo de Financiado | 80% |
Comprometimento máximo da Renda | Até 20% (Sac) e até 15% da Tabela Price |
Taxa de Juros | A partir de 8% a 9,75% a.a. |
Valor Máximo do Imóvel | R$ 1,5 milhão, pelo SFH |
Prazo de Pagamento | 360 meses (SAC) e 240 meses (Tabela Price) |
Sistema de Amortização | SAC ou Tabela Price |
Permitido Uso do FGTS | Sim, pelo SFH |
Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica |
É importante ressaltar que a taxa de juros é fixa, porém os valores das prestações vão variar conforme o sistema de amortização e seguro que estabelecem durações máximas diferentes dos contratos (20 ou 30 anos).
Qual é o melhor índice no Financiamento Imobiliário?
No primeiro momento, o reajuste IPCA é bastante atrativo e interessante, já que alguns compradores poderão apresentar uma renda menor para o financiamento imobiliário, porém essa modalidade é corrigida pelo índice da inflação, ou seja, não deixa de ser um investimento de maior risco, porque hoje a inflação está sobre controle, mas não se sabe como estará em 10 anos, muito menos em 20 ou 30 anos. E se a inflação subir, esses compradores poderão sentir um impacto nas prestações futuras, tendo que renegociar com o banco caso isso aconteça.
A TR - Taxa Referencial é uma das taxas de juros mais importantes da nossa economia brasileira. Ela é muito utilizada nos investimentos que precisam de correções monetárias, como os financiamentos imobiliários.
Nesta modalidade, os reajustes da TR estão quase zerados desde 2017 e devem permanecer assim caso o país não passe por uma grande turbulência econômica.
Já a Taxa de Juros Fixa é um pouco mais cara do que as outras, pois os juros cobrados serão entre 8% a 9% ao ano, porém a grande vantagem é que essa linha não sofre oscilação de indicadores. Ao contratar o crédito imobiliário, o cliente já vai saber quanto vai pagar do início ao fim do seu contrato. Ou seja, o contratante não vai sofrer sustos com o risco da inflação subir e os juros voltarem a subir.
Mas é importante se atentar que não haverá correção na Taxa de Juros, contudo a parcela do financiamento ainda pode oscilar de acordo com o sistema de amortização escolhido. Por exemplo, se a escolha foi a opção o Sistema de Amortização Constante - SAC, o valor da prestação será decrescente, ou seja, é possível concentrar as parcelas mais altas no início, para poder pagar primeiro o juros, enquanto a amortização vai ficando ao longo do financiamento.
Segundo a advogada Daniele Akamine, sócia da Akamines Advogados e Negócios Imobiliários e especialista em Economia da Construção Civil, as taxas de juros pós fixadas estão, hoje, em torno de 7,3% ao ano mais a TR (que está zerada). Dessa forma, caso a taxa de juros pré-fixada seja superior a 8,5%, não compensará para o cliente, visto que nos últimos 10 anos a TR só ultrapassou 1,5% nos anos de 2015 e 2016.
Já a modalidade com a correção utilizando o Ìndice da Poupança Caixa é uma ótima opção dentro dos pacotes de crédito oferecidos, mas com risco da Selic subir, automaticamente as parcelas subirão. O rendimento da caderneta de Poupança, hoje, está em 1,93% ao ano. Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano a caderneta vai render 70% da Selic + a TR. Quando a Selic chegar ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.
No futuro, a Selic pode chegar a 10,16% de juros ao ano (valor fixo de 3,99% + variável de 6,17%). Mas, para chegar nesse limite, a Selic teria que estar em 9,25% ao ano.
O analista de mercado, Marcel de Toledo, fez diversas simulações e avaliou o índice da Poupança + TR sendo o melhor. “O simulador da Caixa possui uma ferramenta bastante interessante que compara cenários hipotéticos, ou seja, é possível simular momentos de crises, e colocar no limite hipotético os índices de IPCA, TR e Poupança. O financiamento que melhor se saiu em uma grande crise hipotética foi a do índice da `Poupança + TR´ no sistema SAC. A exceção nessa simulação foi a `Taxa Fixa´ que nessa situação teve a melhor taxa, mas não podemos contar que o brasil ficará em uma crise eterna, por isso, descartamos da análise. Já no sistema PRICE, o valor das parcelas disparou.”. Veja na tabela abaixo a simulação hipotética de crise:
Cenário Hipotético de Crise no Brasil CAIXA Econômica Federal IPCA médio hipotético – 7% TR hipotético – 6% Poupança hipotética 6,17% (limite informado pela caixa) |
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TR | POUPANÇA | IPCA | |
Valor do Imóvel | R$ 400.000 | R$ 400.000 | R$ 400.000 |
Valor de Entrada | R$ 150.000 | R$ 150.000 | R$ 150.000 |
Valor Financiado | R$ 250.000 | R$ 250.000 | R$ 250.000 |
Prazo Escolhido | 240 meses | 240 meses | 240 meses |
Sistema de Amortização | SAC | SAC | SAC |
Valor da 1ª Prestação | R$ 2.777 | R$ 2.322 | R$ 2.081 |
Maior Prestação | R$ 3.560 | R$ 3.383 | R$ 4.072 |
Menor Prestação | R$ 2.777 | R$ 2.322 | R$ 2.081 |
Sistema de Amortização | PRICE | PRICE | PRICE |
Valor da 1ª Prestação | R$ 2.155 | R$ 1.825 | R$ 1.662 |
Maior Prestação | R$ 6.824 | R$ 5.770 | R$ 6.324 |
Menor Prestação | R$ 2.155 | R$ 1.825 | R$ 1.662 |
Simulação realizada em 12/03/2021 |
Portanto, em nosso atual cenário, ao optar por um financiamento imobiliário é preciso analisar a vantagens de cada linha e avaliar as condições e os riscos que vão querer correr a curto, médio e longo prazo.
Para comprar um imóvel através de financiamento imobiliário precisa ter planejamento financeiro, mas, mesmo assim, comprar o imóvel próprio é o melhor investimentos de uma família, pois o financiamento imobiliário possui a menor taxa de juros do mercado de crédito e após quitar o imóvel, o investimento se torna uma realização, além da segurança familiar.
E se você já possui financiamento imobiliário e deseja encontrar outro com taxas menores em outro banco é possível fazer a portabilidade do financiamento imobiliário. Leia a matéria completa e entenda como funciona.
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