Qual é o melhor Financiamento Imobiliário da Caixa em 2021?

Para aqueles que desejam realizar o sonho da casa própria, a Caixa Econômica Federal disponibiliza quatro modalidades de financiamento imobiliário: TR (Taxa Referencial), IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), Taxa Fixa e a Poupança. 


Atenção: No final desse texto, o analista de mercado, Marcel de Toledo traz dicas do melhor financiamento a curto e longo prazo. 

Abaixo segue um resumo das taxas e condições dos atuais tipos de financiamento disponibilizados pela Caixa conforme informação dada pela assessoria de imprensa do banco:
 

A Caixa oferece para cada tipo de modalidade, um público diferente. E para ajudá-los a escolher o melhor Financiamento Imobiliário da Caixa em 2021, o Portal SP Imóvel realizou algumas simulações de financiamento usando a TR, IPCA, Taxa de Juros Fixa e o Crédito Imobiliário Poupança, utilizando os Sistemas de Amortização SAC e Tabela Price. 

1ª Simulação: Com Sistema de Amortização SAC:

Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 45 anos,  3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada de R$ 150.000,00 e o restante de R$ 250.000,00 será financiado no prazo de 240 meses (20 anos), com sistema de amortização SAC.

IMPORTANTE: Na simulação abaixo não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80 mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois na simulação utilizando da amortização Tabela Price + IPCA, não permite colocar um prazo longo e uma porcentagem maior, por isso realizamos todas as simulações com prazos idênticos e mesmo valor de entrada. 

2ª Simulação: Com Sistema de Amortização Tabela Price:

Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 45 anos,  3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada R$ 150.000,00 e o restante de R$ 250.000,00 será financiado no prazo de 240 meses (20 anos), com sistema de amortização Tabela Price.

IMPORTANTE: Na simulação abaixo não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80 mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois na simulação utilizando de amortização Tabela Price + IPCA, não permite colocar um prazo longo e uma porcentagem maior, por isso realizamos todas as simulações como prazos idênticos e mesmo valor de entrada. 

*¹ Informamos os juros efetivos apresentada nas simulações

* Os valores sofrerão reajustes no decorrer dos anos, ou seja, essa é uma simulação para demonstrar as vantagens de um índice para o outro (TR, IPCA, Poupança ou Taxa Fixa). Caso o país não sofra grandes crises, os valores apontados sofrerão ajustes pequenos e previsíveis, porém se a inflação subir, automaticamente os valores subirão gradualmente e possivelmente o índice IPCA sofrerá reajustes mais altos em comparação a TR e Poupança.

Conheça as Taxas de Juros que a Caixa Econômica Federal utiliza para o financiamento imobiliário em 2021:

A Caixa Econômica Federal disponibiliza quatro modalidades de financiamento imobiliário: TR (Taxa Referencial), IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), Taxa Fixa e a Poupança.

1º - Financiamento da Caixa usando a Taxa Referencial - TR

A taxa mínima para imóveis residenciais é a partir de 7,00% ao ano mais TR, para financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) dentro das modalidades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) com o maior prazo de parcelamento de 420 meses (SAC) e 360 meses (Tabela Price).

 

2º - Crédito Imobiliário Poupança Caixa

O Crédito Imobiliário Poupança Caixa varia de acordo com a SELIC (taxa que de juros que Banco Central determina), que está em 6,25% ano e o rendimento da poupança corresponde a 70% que equivale 4,375%. 


Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano a caderneta vai render 70% da Selic + a TR. Quando a Selic chegar ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.


Portanto, nesta modalidade atualmente, os juros anuais ficam a partir de 2,95% a.a. + o rendimento da poupança, que corresponde a 70% da Taxa Selic, hoje em 4,375%, e mais a TR que está zerada.
 

3º - Financiamento da Caixa usando o IPCA

Nesta modalidade, as taxas variam de 3,55% a 4,95% ao ano mais IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o prazo máximo de financiamento é de no máximo 360 meses (SAC) e 240 (Tabela Price).

4º - Financiamento da Caixa usando a TAXA FIXA

Nesta modalidade, as taxas variam de 8,25% a 9,75% ao ano e poderá ser financiado até 80% do imóvel novo ou usado e o prazo máximo  é de no máximo 360 meses pelo sistema SAC e 240 na Tabela Price.

 

É importante ressaltar que a taxa de juros é fixa, porém os valores das prestações vão variar conforme o sistema de amortização e seguro que estabelecem durações máximas diferentes dos contratos (20 ou 30 anos).

Qual o Financiamento Imobiliário vale mais a pena? Poupança, Inflação ou TR?


 

No primeiro momento, o reajuste pelo IPCA parece ser atrativo e mais barato. Outro ponto que chama atenção é que nesta modalidade, alguns compradores poderão apresentar uma renda menor para o financiamento imobiliário.

Porém, no IPCA, o risco é maior já que acompanha a movimentação da nossa economia. Essa modalidade é corrigida pelo índice da inflação. E hoje, está sobre controle, mas não sabemos como estará em 10 anos, muito menos em 20 ou 30 anos. E se nos próximos anos a Selic subir como estão prevendo os economistas, o valor do financiamento ficará mais caro e, assim sentirão o impacto nas prestações futuras que ficará mais caras. 

A TR - Taxa Referencial é uma das taxas de juros mais importantes da nossa economia brasileira. Ela é muito utilizada nos investimentos que precisam de correções monetárias, como os financiamentos imobiliários. Nesta modalidade, os reajustes da TR estão quase zerados desde 2017 e devem permanecer assim. Para o cofundador da Minha Casa Financiada, Vinícius Motta, indexador TR é o mais procurado pela grande maioria, visto seu custo benefício de longo prazo, por ter taxas atrativas e um indexador estagnado e com oscilação pouco agressiva.  

Já a modalidade com a correção utilizando o Ìndice da Poupança é uma ótima opção dentro dos pacotes de crédito oferecidos, mas com risco da Selic subir, automaticamente as parcelas também subirá. O rendimento da caderneta de Poupança, hoje, está em 2,975% ao ano. Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano a caderneta vai render 70% da Selic + a TR.

Quando a Selic chegar ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.

No futuro, a Selic pode chegar a 10,16% de juros ao ano (valor fixo de 3,99% + variável de 6,17%). Mas, para chegar nesse limite, a Selic teria que estar em 9,25% ao ano.

“Nos indexadores da Poupança, temos a SELIC atrelada, pois a regra da poupança leva em conta a SELIC. Então toda vez que o COPOM se reúne, há possiblidade de mudança, o que torna esse indexador instável demais. Ele tem uma atratividade enorme quando a SELIC tem índices baixos, pois traz valores maiores de financiamento liberados. Porém, só é interessante para investidores que ficarão com o financiamento por pouco tempo. Para os que desejam pagar por 30 ou 35 anos, a oscilação não é atrativa, podendo gerar custos maiores que outras taxas e indexadores. O indexador IPCA segue a mesma linha da Poupança. É atrelado à variações mensais dos preços do mercado feito pelo IBGE, tendo uma oscilação agressiva”, explica Motta.

Simulação dos valores hipotéticos

O site da Caixa Econômica Federal possui um simulador onde é possível simular cenários de prestação e saldo devedor: TR, IPCA e rendimentos da poupança. Ou seja, é possível colocar valores hipotéticos dos índices e simular momentos de crises. 

“O simulador da Caixa possui uma ferramenta bastante interessante que compara cenários hipotéticos, ou seja, é possível simular momentos de crises, e colocar no limite hipotético os índices de IPCA, TR e Poupança. O financiamento que melhor se saiu em uma grande crise hipotética foi a do índice da `Poupança + TR´ no sistema SAC. A exceção nessa simulação foi a `Taxa Fixa´ que nessa situação teve a melhor taxa, mas não podemos contar que o Brasil ficará em uma crise eterna, por isso, descartamos da análise. Já no sistema PRICE, o valor das parcelas disparou”, explica o analista de mercado, Marcel de Toledo, que fez diversas simulações e avaliou o índice da Poupança + TR sendo o melhor.  

"Na taxa fixa o tomador terá a certeza de quanto irá pagar no pior cenário e se os juros caírem pode negociar com diferentes bancos, inclusive se valendo da portabilidade para alcançar o melhor. Já na taxa variável, composta de um valor fixo e outro que flutua de acordo com o momento do mercado e ou inflação, é importante a análise para saber se existe a possibilidade de eventual conversão e portabilidade, pois como são contratos longos (até 35 anos), as incertezas do  futuro deve ser ponderado”, analisa Robert Furden Jr. 

Para o diretor da Bancredi que o melhor cenário é aquele que você consegue desenhar e ter certeza de como estará pelos próximos 05 ou 10 anos. “Você pode trabalhar com a TR, pois vai diminuir o risco de dificuldades no mercado, agora se a sua necessidade de momento requer juros mais baixos, mesmo com o risco do mercado, ai neste caso eu trabalharia com IPCA. Apesar da necessidade de uma definição sobre o fator de correção, primeiro faça uma análise sua, com exercícios de curto e longo prazo, tente montar o melhor cenário, utilize tabelas de simulação e veja qual cabe no seu orçamento.”

Cada comprador precisa estudar o seu orçamento financeiro, analisar as vantagens de cada linha e avaliar as condições e os riscos que vão querer correr a curto, médio e longo prazo. Se a ideia for amortizar esse financiamento em um curto período, talvez, o interessante seria arriscar nas novas modalidades, IPCA ou Poupança, porém, se a ideia é de longo prazo, nos 30 anos, a TR é a recomendada, mesmo que neste cenário pareça mais cara, porém o risco será menor com as taxas iguais durante os 360 meses.

“O melhor índice vai depender da interpretação do tomador. Ele tem que ter ciência que a taxa é variável e pode subir bastante. Entendendo os riscos ou havendo a flexibilidade no contrato, que permite a conversão da taxa variável em fixa ou ainda travas pré-estabelecidas, a decisão fica mais segura. Em termos históricos, a TR se apresenta como o índice mais confiável para os contratos com taxa pós-fixada (taxa variável), mas os contratos de crédito com juros pré-fixados (taxa fixa), neste momento, estão bem atrativos”, finaliza o advogado e diretor da Faber Magna.

Uma taxa de juros mais alta será o suficiente para aumentar o valor da prestação e consequentemente o montante final que você terá de pagar. Ou seja, é importante consultar mais de uma instituição bancária e avaliar as melhores alternativas de financiamento. Veja em nosso Blog: Qual é o melhor banco para Financiamento Imobiliário?

Mas se você já possui financiamento imobiliário e deseja encontrar outro com taxas menores em outro banco é possível fazer a portabilidade do financiamento imobiliário - Leia a matéria completa e entenda como funciona.
 

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