Qual é o melhor Financiamento Imobiliário da Caixa em 2021?

Para aqueles que desejam realizar o sonho da casa própria, a Caixa Econômica Federal disponibiliza quatro modalidades de financiamento imobiliário: TR (Taxa Referencial), IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), Taxa Fixa e a Poupança. 


Observação: No final desse texto, o analista de mercado, Marcel de Toledo dará dicas do melhor financiamento a curto e longo prazo. 

Abaixo segue um resumo das taxas e condições dos atuais tipos de financiamento disponibilizados pela Caixa conforme informação dada pela assessoria de imprensa do banco:

A Caixa oferece para cada tipo de modalidade, um público diferente. E para ajudá-los a escolher o melhor Financiamento Imobiliário da Caixa em 2021, o Portal SP Imóvel realizou algumas simulações de financiamento usando a TR, IPCA ,  Taxa de Juros Fixa e o Crédito Imobiliário Poupança, utilizando os Sistemas de Amortização SAC e Tabela Price. 

1ª Simulação: Com Sistema de Amortização SAC:

Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 35 anos,  3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada de R$ 150.000,00 e o restante de R$ 250.000,00 será financiado no prazo de 240 meses (20 anos), com sistema de amortização SAC.

IMPORTANTE: Na simulação abaixo não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80 mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois na simulação utilizando da amortização Tabela Price + IPCA, não permite colocar um prazo longo e uma porcentagem maior, por isso realizamos todas as simulações com prazos idênticos e mesmo valor de entrada. 

2ª Simulação: Com Sistema de Amortização Tabela Price:

Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 35 anos,  3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada R$ 150.000,00 e o restante de R$ 250.000,00 será financiado no prazo de 240 meses (20 anos), com sistema de amortização Tabela Price.

IMPORTANTE: Na simulação abaixo não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80 mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois na simulação utilizando de amortização Tabela Price + IPCA, não permite colocar um prazo longo e uma porcentagem maior, por isso realizamos todas as simulações como prazos idênticos e mesmo valor de entrada. 

*¹ Informamos os juros efetivos apresentada nas simulações

* Os valores sofrerão reajustes no decorrer dos anos, ou seja, essa é uma simulação para demonstrar as vantagens de um índice para o outro (TR, IPCA, Poupança ou Taxa Fixa). Caso o país não sofra grandes crises, os valores apontados sofrerão ajustes pequenos e previsíveis, porém se a inflação subir, automaticamente os valores subirão gradualmente e possivelmente o índice IPCA sofrerá reajustes mais altos em comparação a TR e Poupança.

Conheça as Taxas de Juros que a Caixa Econômica Federal utiliza para o financiamento imobiliário em 2021:

1º - Financiamento da Caixa usando a Taxa Referencial - TR

A taxa mínima para imóveis residenciais é a partir de 6,25% ao ano mais TR, para financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) dentro das modalidades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) com o maior prazo de parcelamento de 420 meses (SAC) e 360 meses (Tabela Price).
 

2º - Crédito Imobiliário Poupança Caixa

O Crédito Imobiliário Poupança Caixa varia de acordo com a SELIC (taxa que de juros que Banco Central determina), que está em 2,75% ano e o rendimento da poupança corresponde a 70% que equivale 1,93%. 


Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano a caderneta vai render 70% da Selic + a TR. Quando a Selic chegar ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.


Portanto, nesta modalidade atualmente, os juros anuais ficam entre 3,35% (correntistas) e 3,99% (não correntistas) mais a variação da poupança, hoje em 1,93%, e mais a TR que está zerada.

3º - Financiamento da Caixa usando o IPCA

Nesta modalidade, as taxas variam de 2,95% a 4,95% ao ano mais IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o prazo máximo de financiamento é de no máximo 360 meses (SAC) e 240 (Tabela Price).
 

4º - Financiamento da Caixa usando a TAXA FIXA

Nesta modalidade, as taxas variam de 8% a 9,75% ao ano e poderá ser financiado até 80% do imóvel novo ou usado e o prazo máximo  é de no máximo 360 meses pelo sistema SAC e 240 na Tabela Price.
 

É importante ressaltar que a taxa de juros é fixa, porém os valores das prestações vão variar conforme o sistema de amortização e seguro que estabelecem durações máximas diferentes dos contratos (20 ou 30 anos).

Qual é o melhor índice no Financiamento Imobiliário?

No primeiro momento, o reajuste IPCA é bastante atrativo e interessante, já que alguns compradores poderão apresentar uma renda menor para o financiamento imobiliário, porém essa modalidade é corrigida pelo índice da inflação, ou seja, não deixa de ser um investimento de maior risco, porque hoje a inflação está sobre controle, mas não se sabe como estará em 10 anos, muito menos em 20 ou 30 anos. E se a inflação subir, esses compradores poderão sentir um impacto nas prestações futuras, tendo que renegociar com o banco caso isso aconteça.

A TR  - Taxa Referencial é uma das taxas de juros mais importantes da nossa economia brasileira. Ela é muito utilizada nos investimentos que precisam de correções monetárias, como os financiamentos imobiliários. 


Nesta modalidade, os reajustes da TR estão quase zerados desde 2017 e devem permanecer assim caso o país não passe por uma grande turbulência econômica.


Já a Taxa de Juros Fixa é um pouco mais cara do que as outras, pois os juros cobrados serão entre 8% a 9% ao ano, porém a grande vantagem é que essa linha não sofre oscilação de indicadores. Ao contratar o crédito imobiliário, o cliente já vai saber quanto vai pagar do início ao fim do seu contrato. Ou seja, o contratante não vai sofrer sustos com o risco da inflação subir e os juros voltarem a subir. 


Mas é importante se atentar que não haverá correção na Taxa de Juros, contudo a parcela do financiamento ainda pode oscilar de acordo com o sistema de amortização escolhido. Por exemplo, se a escolha foi a opção o Sistema de Amortização Constante -  SAC, o valor da prestação será decrescente, ou seja, é possível concentrar as parcelas mais altas no início, para poder pagar primeiro o juros, enquanto a amortização vai ficando ao longo do financiamento. 


Segundo a advogada Daniele Akamine, sócia da Akamines Advogados e Negócios Imobiliários e especialista em Economia da Construção Civil, as taxas de juros pós fixadas estão, hoje, em torno de 7,3% ao ano mais a TR (que está zerada). Dessa forma, caso a taxa de juros pré-fixada seja superior a 8,5%, não compensará para o cliente, visto que nos últimos 10 anos a TR só ultrapassou 1,5% nos anos de 2015 e 2016.


Já a modalidade com a correção utilizando o Ìndice da Poupança Caixa  é uma ótima opção dentro dos pacotes de crédito oferecidos, mas com risco da Selic subir, automaticamente as parcelas subirão. O rendimento da caderneta de Poupança, hoje, está em 1,93% ao ano. Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano a caderneta vai render 70% da Selic + a TR. Quando a Selic chegar ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.

No futuro, a Selic pode chegar a 10,16% de juros ao ano (valor fixo de 3,99% + variável de 6,17%). Mas, para chegar nesse limite, a Selic teria que estar em 9,25% ao ano.


O analista de mercado, Marcel de Toledo, fez diversas simulações e avaliou o índice da Poupança + TR sendo o melhor.  “O simulador da Caixa possui uma ferramenta bastante interessante que compara cenários hipotéticos, ou seja, é possível simular momentos de crises, e colocar no limite hipotético os índices de IPCA, TR e Poupança. O financiamento que melhor se saiu em uma grande crise hipotética foi a do índice da `Poupança + TR´ no sistema SAC. A exceção nessa simulação foi a `Taxa Fixa´ que nessa situação teve a melhor taxa, mas não podemos contar que o brasil ficará em uma crise eterna, por isso, descartamos da análise. Já no sistema PRICE, o valor das parcelas disparou.”. Veja na tabela abaixo a simulação hipotética de crise:

Portanto, em nosso atual cenário, ao optar por um financiamento imobiliário é preciso analisar a vantagens de cada linha e avaliar as condições e os riscos que vão querer correr a curto, médio e longo prazo. 

Para comprar um imóvel através de financiamento imobiliário precisa ter planejamento financeiro, mas, mesmo assim, comprar o imóvel próprio é o melhor investimentos de uma família, pois o financiamento imobiliário possui a menor taxa de juros do mercado de crédito e após quitar o imóvel, o investimento se torna uma realização, além da segurança familiar.


E se você já possui financiamento imobiliário e deseja encontrar outro com taxas menores em outro banco é possível fazer a portabilidade do financiamento imobiliário. Leia a matéria completa e entenda como funciona.

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