Financiamento
Atualizado em: 18.mar.2021
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Qual é o melhor Financiamento Imobiliário da Caixa em 2021?

Confira as diferenças das taxas de juros do Banco

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Para aqueles que desejam realizar o sonho da casa própria, a Caixa Econômica Federal disponibiliza quatro modalidades de financiamento imobiliário: TR (Taxa Referencial), IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), Taxa Fixa e a Poupança


Observação: No final desse texto, o analista de mercado, Marcel de Toledo dará dicas do melhor financiamento a curto e longo prazo. 

 

Abaixo segue um resumo das taxas e condições dos atuais tipos de financiamento disponibilizados pela Caixa conforme informação dada pela assessoria de imprensa do banco:

Modalidade TAXA Peazo Máximo Quota Máxima
    SAC Price SAC PRICE
TR + 6,25% A 8,00% 420 360 80% 80%
IPCA + 2,95% A 4,95% 360 240 80% 70%
Fixa 8,00% a 9,75% 360 240 80% 80%
Poupança TR + 1,40%* 3,35% A 3,99% 420 360 80% 80%
* Taxa adicional da poupança considerando SELIC de 2,00% a.a.
Fonte: Caixa Econômica Federal - 25 de fevereiro de 2021

 

 

A Caixa oferece para cada tipo de modalidade, um público diferente. E para ajudá-los a escolher o melhor Financiamento Imobiliário da Caixa em 2021, o Portal SP Imóvel realizou algumas simulações de financiamento usando a TR, IPCA ,  Taxa de Juros Fixa e o Crédito Imobiliário Poupança, utilizando os Sistemas de Amortização SAC e Tabela Price. 

 

1ª Simulação: Com Sistema de Amortização SAC:

Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 35 anos,  3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada de R$ 150.000,00 e o restante de R$ 250.000,00 será financiado no prazo de 240 meses (20 anos), com sistema de amortização SAC.

 

IMPORTANTE: Na simulação abaixo não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80 mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois na simulação utilizando da amortização Tabela Price + IPCA, não permite colocar um prazo longo e uma porcentagem maior, por isso realizamos todas as simulações com prazos idênticos e mesmo valor de entrada

 
Simulação de Financiamento Imobiliário - SBPE
CAIXA Econômica Federal
  TR  POUP. IPCA TAXA
FIXA
Valor do Imóvel R$ 400 mil R$ 400 mil R$ 400 mil R$ 400 mil
Valor de
Entrada
R$ 150 mil R$ 150 mil R$ 150 mil R$ 150 mil
Valor Financiado R$ 250 mil R$ 250 mil R$ 250 mil R$ 250 mil
Porcentagem
Financiada
62,5% 62,5% 62,5% 62,5%
Prazo Máximo 420 meses 420 meses 360 meses 360 meses
Prazo Escolhido 240 meses 240 meses 240 meses 240 meses
Sistema de
Amortização
SAC SAC SAC SAC
Taxa de Juros 7,60% a.a.*¹ 5,15% a.a.*¹  4,25% a.a.*¹ 9,00% a.a.*¹
Valor da 1ª Prestação R$ 2.690 R$ 2.208 R$ 2.028 R$ 2.961
Última Prestação R$ 1.073 R$ 1.071 R$ 1.070 R$ 1.074
Total Pago no
Financiamento
R$ 465.384* R$ 407.266* R$ 385.604* R$ 498.055
Simulação realizada em 12/03/2021

 


2ª Simulação: Com Sistema de Amortização Tabela Price:

Um imóvel USADO no valor total de R$ 400.000,00 com os dados de uma pessoa de 35 anos,  3 anos de trabalho sob regime do FGTS e uma renda familiar de R$ 12.000,00. O comprador vai dar de entrada R$ 150.000,00 e o restante de R$ 250.000,00 será financiado no prazo de 240 meses (20 anos), com sistema de amortização Tabela Price.



IMPORTANTE: Na simulação abaixo não colocamos entrada de 20%, ou seja, de R$ 80 mil e prazo de financiamento de 360 ou 420 meses, pois na simulação utilizando de amortização Tabela Price + IPCA, não permite colocar um prazo longo e uma porcentagem maior, por isso realizamos todas as simulações como prazos idênticos e mesmo valor de entrada

Simulação de Financiamento Imobiliário - SBPE
CAIXA Econômica Federal
  TR   POUPANÇA  IPCA TAXA FIXA
Valor do Imóvel R$ 400 mil R$ 400 mil R$ 400 mil R$ 400 mil
Valor de Entrada R$ 150 mil R$ 150 mil R$ 150 mil R$ 150 mil
Valor Financiado R$ 250 mil R$ 250 mil R$ 250 mil R$ 250 mil
Porcentagem
Financiada
62,5% 62,5% 62,5% 62,5%
Prazo Máximo 360 meses  360 meses 240 meses  240 meses 
Prazo Escolhido 240 meses  240 meses  240 meses  240 meses 
Sistema de
Amortização
Tabela Price Tabela Price Tabela Price Tabela Price
Taxa de Juros  7,60% a.a.*¹ 5,15% a.a. 4,25% a.a.*¹ 9,00% a.a.*¹
Valor da 1ª Prestação R$ 2.108 R$ 1.730 R$ 1.655 R$ 2.311
Última Prestação R$ 2.015 R$ 1.672 R$ 1.562 R$ 2.218
Total Pago no
Financiamento
R$ 515.451* R$ 417.314* R$ 403.726* R$ 565.204
Simulação realizada em 12/03/2021

*¹ Informamos os juros efetivos apresentada nas simulações

* Os valores sofrerão reajustes no decorrer dos anos, ou seja, essa é uma simulação para demonstrar as vantagens de um índice para o outro (TR, IPCA, Poupança ou Taxa Fixa). Caso o país não sofra grandes crises, os valores apontados sofrerão ajustes pequenos e previsíveis, porém se a inflação subir, automaticamente os valores subirão gradualmente e possivelmente o índice IPCA sofrerá reajustes mais altos em comparação a TR e Poupança.

 


Conheça as Taxas de Juros que a Caixa Econômica Federal utiliza para o financiamento imobiliário em 2021:

 

1º - Financiamento da Caixa usando a Taxa Referencial - TR

A taxa mínima para imóveis residenciais é a partir de 6,25% ao ano mais TR, para financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) dentro das modalidades do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) com o maior prazo de parcelamento de 420 meses (SAC) e 360 meses (Tabela Price).
 

Financiamento Imobiliário 
Caixa Econômica Federal
Juros + TR
Linha de Crédito Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e 
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Máximo de Financiado 80%
Comprometimento máximo da Renda 30%
Taxa de Juros A partir de 6,25%
a 8,00% a.a. + TR
Valor Máximo do Imóvel R$ 1,5 milhão, pelo SFH
Prazo de Pagamento 420 meses (SAC) e
360 meses (Tabela Price)
Sistema de Amortização SAC ou Tabela Price
Permitido Uso do FGTS Sim, pelo SFH
Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica 

 


2º - Crédito Imobiliário Poupança Caixa

O Crédito Imobiliário Poupança Caixa varia de acordo com a SELIC (taxa que de juros que Banco Central determina), que está em 2,75% ano e o rendimento da poupança corresponde a 70% que equivale 1,93%. 


Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano a caderneta vai render 70% da Selic + a TR. Quando a Selic chegar ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.


Portanto, nesta modalidade atualmente, os juros anuais ficam entre 3,35% (correntistas) e 3,99% (não correntistas) mais a variação da poupança, hoje em 1,93%, e mais a TR que está zerada.

Financiamento Imobiliário 
Poupança Caixa
Linha de Crédito Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e 
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Máximo de Financiado 80%
Comprometimento máximo da Renda 30%
Taxa de Juros 3,35% a 3,99% + 1,93%* + TR
Valor Máximo do Imóvel R$ 1,5 milhão, pelo SFH
Prazo de Pagamento 420 meses (SAC) e
360 meses (Tabela Price)
Sistema de Amortização SAC ou Tabela Price
Permitido Uso do FGTS Sim, pelo SFH
Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica 

 

 

3º - Financiamento da Caixa usando o IPCA

Nesta modalidade, as taxas variam de 2,95% a 4,95% ao ano mais IPCA (Ìndice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e o prazo máximo de financiamento é de no máximo 360 meses (SAC) e 240 (Tabela Price).
 

Financiamento Imobiliário 
Caixa Econômica Federal
Juros + IPCA
Linha de Crédito Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e 
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Máximo de Financiado 80%
Comprometimento máximo da Renda Até 20% (Sac) e até
15% da Tabela Price
Taxa de Juros A partir de 2,95%
a 4,95% a.a. + IPCA
Valor Máximo do Imóvel R$ 1,5 milhão, pelo SFH
Prazo de Pagamento 360 meses (SAC) e
240 meses (Tabela Price)
Sistema de Amortização SAC ou Tabela Price
Permitido Uso do FGTS Sim, pelo SFH
Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica 

 


4º - Financiamento da Caixa usando a TAXA FIXA

Nesta modalidade, as taxas variam de 8% a 9,75% ao ano e poderá ser financiado até 80% do imóvel novo ou usado e o prazo máximo  é de no máximo 360 meses pelo sistema SAC e 240 na Tabela Price.
 

Financiamento Imobiliário
Caixa Econômica Federal
TAXA FIXA
Linha de Crédito Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e 
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
Máximo de Financiado 80%
Comprometimento máximo da Renda Até 20% (Sac) e até
15% da Tabela Price
Taxa de Juros A partir de 8% a 9,75%  a.a.
Valor Máximo do Imóvel R$ 1,5 milhão, pelo SFH
Prazo de Pagamento 360 meses (SAC) e
240 meses (Tabela Price)
Sistema de Amortização SAC ou Tabela Price
Permitido Uso do FGTS Sim, pelo SFH
Fonte: Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica 


É importante ressaltar que a taxa de juros é fixa, porém os valores das prestações vão variar conforme o sistema de amortização e seguro que estabelecem durações máximas diferentes dos contratos (20 ou 30 anos).



Qual é o melhor índice no Financiamento Imobiliário?

No primeiro momento, o reajuste IPCA é bastante atrativo e interessante, já que alguns compradores poderão apresentar uma renda menor para o financiamento imobiliário, porém essa modalidade é corrigida pelo índice da inflação, ou seja, não deixa de ser um investimento de maior risco, porque hoje a inflação está sobre controle, mas não se sabe como estará em 10 anos, muito menos em 20 ou 30 anos. E se a inflação subir, esses compradores poderão sentir um impacto nas prestações futuras, tendo que renegociar com o banco caso isso aconteça.



A TR  - Taxa Referencial é uma das taxas de juros mais importantes da nossa economia brasileira. Ela é muito utilizada nos investimentos que precisam de correções monetárias, como os financiamentos imobiliários. 


Nesta modalidade, os reajustes da TR estão quase zerados desde 2017 e devem permanecer assim caso o país não passe por uma grande turbulência econômica.


Já a Taxa de Juros Fixa é um pouco mais cara do que as outras, pois os juros cobrados serão entre 8% a 9% ao ano, porém a grande vantagem é que essa linha não sofre oscilação de indicadores. Ao contratar o crédito imobiliário, o cliente já vai saber quanto vai pagar do início ao fim do seu contrato. Ou seja, o contratante não vai sofrer sustos com o risco da inflação subir e os juros voltarem a subir. 


Mas é importante se atentar que não haverá correção na Taxa de Juros, contudo a parcela do financiamento ainda pode oscilar de acordo com o sistema de amortização escolhido. Por exemplo, se a escolha foi a opção o Sistema de Amortização Constante -  SAC, o valor da prestação será decrescente, ou seja, é possível concentrar as parcelas mais altas no início, para poder pagar primeiro o juros, enquanto a amortização vai ficando ao longo do financiamento. 


Segundo a advogada Daniele Akamine, sócia da Akamines Advogados e Negócios Imobiliários e especialista em Economia da Construção Civil, as taxas de juros pós fixadas estão, hoje, em torno de 7,3% ao ano mais a TR (que está zerada). Dessa forma, caso a taxa de juros pré-fixada seja superior a 8,5%, não compensará para o cliente, visto que nos últimos 10 anos a TR só ultrapassou 1,5% nos anos de 2015 e 2016.


Já a modalidade com a correção utilizando o Ìndice da Poupança Caixa  é uma ótima opção dentro dos pacotes de crédito oferecidos, mas com risco da Selic subir, automaticamente as parcelas subirão. O rendimento da caderneta de Poupança, hoje, está em 1,93% ao ano. Enquanto o rendimento for igual ou menor a 8,5% ao ano a caderneta vai render 70% da Selic + a TR. Quando a Selic chegar ultrapassar 8,5% ao ano, a poupança vai ficar fixa em 6,17%, tendo como componente variável a taxa de juros dessa TR.

No futuro, a Selic pode chegar a 10,16% de juros ao ano (valor fixo de 3,99% + variável de 6,17%). Mas, para chegar nesse limite, a Selic teria que estar em 9,25% ao ano.


O analista de mercado, Marcel de Toledo, fez diversas simulações e avaliou o índice da Poupança + TR sendo o melhor.  “O simulador da Caixa possui uma ferramenta bastante interessante que compara cenários hipotéticos, ou seja, é possível simular momentos de crises, e colocar no limite hipotético os índices de IPCA, TR e Poupança. O financiamento que melhor se saiu em uma grande crise hipotética foi a do índice da `Poupança + TR´ no sistema SAC. A exceção nessa simulação foi a `Taxa Fixa´ que nessa situação teve a melhor taxa, mas não podemos contar que o brasil ficará em uma crise eterna, por isso, descartamos da análise. Já no sistema PRICE, o valor das parcelas disparou.”. Veja na tabela abaixo a simulação hipotética de crise:


 

Cenário Hipotético de Crise no Brasil
CAIXA Econômica Federal
IPCA médio hipotético – 7%
TR hipotético – 6% 
Poupança hipotética 6,17% (limite informado pela caixa)
  TR  POUPANÇA  IPCA
Valor do Imóvel R$ 400.000 R$ 400.000 R$ 400.000
Valor de Entrada R$ 150.000 R$ 150.000 R$ 150.000
Valor Financiado R$ 250.000 R$ 250.000 R$ 250.000
Prazo Escolhido 240 meses 240 meses 240 meses
Sistema de Amortização SAC SAC SAC
Valor da 1ª Prestação R$ 2.777 R$ 2.322 R$ 2.081
Maior Prestação R$ 3.560 R$ 3.383 R$ 4.072
Menor Prestação R$ 2.777 R$ 2.322 R$ 2.081
       
Sistema de Amortização PRICE PRICE PRICE
Valor da 1ª Prestação R$ 2.155 R$ 1.825 R$ 1.662
Maior Prestação R$ 6.824 R$ 5.770 R$ 6.324
Menor Prestação R$ 2.155 R$ 1.825 R$ 1.662
Simulação realizada em 12/03/2021

 


Portanto, em nosso atual cenário, ao optar por um financiamento imobiliário é preciso analisar a vantagens de cada linha e avaliar as condições e os riscos que vão querer correr a curto, médio e longo prazo. 



Para comprar um imóvel através de financiamento imobiliário precisa ter planejamento financeiro, mas, mesmo assim, comprar o imóvel próprio é o melhor investimentos de uma família, pois o financiamento imobiliário possui a menor taxa de juros do mercado de crédito e após quitar o imóvel, o investimento se torna uma realização, além da segurança familiar.


E se você já possui financiamento imobiliário e deseja encontrar outro com taxas menores em outro banco é possível fazer a portabilidade do financiamento imobiliário. Leia a matéria completa e entenda como funciona.



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Fonte:
SP Imóvel
O Portal de Imóvel em São Paulo de São Paulo
www.spimovel.com.br/
Equipe de Jornalismo
Grupo de Portais Imobiliários
SP Imóvel
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