Quem paga o conserto no imóvel alugado: O proprietário ou o inquilino?

Na locação de um imóvel é muito comum surgirem dúvidas sobre a responsabilidade pela manutenção e pelos consertos. Afinal, de quem é a responsabilidade pela pia que caiu, pela infiltração que apareceu na parede, pelo chuveiro que queimou ou até mesmo pela pintura?

Quando surge um problema em um imóvel alugado, a pergunta quase sempre é a mesma: quem deve pagar o conserto, o inquilino ou o proprietário?

A resposta, no entanto, nem sempre é tão simples.

Para esclarecer esse assunto, o SP Imóvel Cast recebeu novamente a advogada Simone Gomes, especialista em Direito Imobiliário, com mais de 28 anos de atuação e pós-graduação em Direito Processual Civil e Direito Empresarial.

Durante o episódio, foram respondidas dúvidas enviadas por internautas que acompanham o canal do Grupo SP Imóvel no YouTube. Os exemplos mostram que, embora existam responsabilidades normalmente atribuídas ao proprietário e outras ao inquilino, cada caso precisa ser analisado individualmente.

Quem é responsável pelos consertos e pela manutenção de um imóvel alugado?

De acordo com a advogada Simone Gomes, de forma geral, problemas estruturais costumam ser de responsabilidade do proprietário do imóvel, enquanto questões relacionadas à manutenção decorrente do uso podem ser atribuídas ao inquilino.

No entanto, essa não é uma regra absoluta.

O principal ponto a ser analisado é a origem do problema: quem causou o dano ou deixou de tomar uma providência que contribuiu para que ele acontecesse?

É justamente aí que entra o chamado nexo de causalidade.

Imagine, por exemplo, que uma infiltração seja causada por um problema na calha do imóvel. Em princípio, poderia parecer que a responsabilidade é do proprietário. Mas, se o problema ocorreu porque o inquilino deixou de realizar uma manutenção necessária, como a limpeza da calha e a retirada de folhas acumuladas, a situação pode mudar.

Nesse caso, é necessário analisar se a falta de manutenção contribuiu diretamente para o surgimento do dano.

Portanto, não existe uma fórmula automática segundo a qual todo problema estrutural será sempre responsabilidade do proprietário ou toda manutenção será sempre responsabilidade do inquilino.

A origem do problema precisa ser investigada.

O que é nexo de causalidade?

De forma simples, o nexo de causalidade é a relação entre uma ação, uma omissão e o dano causado.

Na prática, a pergunta é: o que provocou o problema e quem foi responsável por essa causa?

Segundo a explicação apresentada pela advogada, problemas como rachaduras, infiltrações e questões relacionadas ao telhado normalmente podem estar ligados à responsabilidade do proprietário. No entanto, se o dano ocorreu porque o inquilino deixou de realizar uma manutenção que estava sob sua responsabilidade, o cenário pode ser diferente.

Por isso, antes de decidir quem deve pagar pelo conserto de um imóvel alugado, é importante entender:

• qual foi a origem do problema;

• se o defeito já existia antes da locação;

• se houve falta de manutenção;

• se alguma das partes agiu com negligência;

• e se existe uma relação direta entre essa conduta e o dano ocorrido.

Esse cuidado evita conclusões precipitadas e ajuda a definir, em cada situação, quem pode ser responsável pelo reparo.

 

Proprietário pode repassar o custo do conserto para o inquilino?

Sim, dependendo da situação.

Durante o episódio, o CEO do Grupo SP Imóvel, Dalton Toledo, relatou um caso em que, como proprietário de um imóvel antigo, assumiu inicialmente o custo de um problema de infiltração.

A primeira impressão foi de que o problema poderia estar relacionado à estrutura ou ao telhado do imóvel. Por isso, o proprietário arcou com o custo do profissional que foi até o local verificar a situação.

No entanto, ao analisar o problema, foi constatado que a solução envolvia a limpeza da calha.

Diante de uma situação como essa, surge a dúvida: o proprietário pode cobrar ou repassar esse custo ao inquilino?

Segundo Simone Gomes, isso pode acontecer quando for comprovado que a origem do problema está relacionada a uma obrigação de manutenção que não foi cumprida pelo locatário.

“Mais uma vez, o fator determinante é o nexo de causalidade. Se o dano aconteceu porque o inquilino deixou de realizar uma manutenção necessária, pode haver fundamento para atribuir a ele a responsabilidade pelo custo do reparo.”

A cuba da pia caiu depois de seis meses de locação. Quem deve pagar?

Uma internauta relatou a seguinte situação:

“A cuba da cozinha caiu seis meses após entrar no imóvel alugado. A proprietária alegou mau uso, mas o móvel apresentava vários problemas e a pia estava enferrujada. A imobiliária diz que perdi o direito de reclamar porque o contrato fala em 90 dias para vícios ocultos.”

Segundo a análise apresentada pela advogada Simone Gomes, a situação precisa ser observada com atenção.

A especialista explica que o prazo de 90 dias mencionado está relacionado ao Código de Defesa do Consumidor, mas, conforme destacado no episódio, os contratos de locação seguem regras próprias.

No caso relatado, se o problema já existia antes do início da locação, a responsabilidade pelo reparo pode ser atribuída ao proprietário.

A existência de ferrugem e de problemas anteriores no móvel, por exemplo, pode indicar que o dano não surgiu exclusivamente durante o período em que o inquilino ocupou o imóvel.

Por isso, é importante analisar se o defeito era:

• preexistente à locação;

• oculto e só se manifestou posteriormente;

• ou resultado de mau uso durante a ocupação do imóvel.

Se ficar demonstrado que o problema já existia antes da entrada do inquilino, a situação pode ser atribuída ao locador.

O que são vícios ocultos em um imóvel alugado?

O próprio nome ajuda a entender o conceito: vícios ocultos são problemas que não podem ser identificados facilmente em um primeiro momento.

Imagine que uma pessoa alugue um imóvel aparentemente em boas condições. Não há sinais de infiltração nas paredes e tudo parece normal.

Algum tempo depois, ocorre uma chuva forte e uma infiltração aparece.

Nesse caso, o problema pode já existir, mas não estar visível no momento da vistoria ou da entrada do inquilino no imóvel.

Outro exemplo envolve imóveis mais antigos. Um problema na parte hidráulica ou elétrica pode não apresentar sinais evidentes inicialmente, mas se manifestar somente depois do início da locação. Em situações elétricas, por exemplo, picos de tensão ou fiação antiga podem inclusive danificar bens de quem mora no local, se quiser entender mais sobre a cobertura legal para esse tipo de prejuízo, vale conferir também o que diz a Lei do Inquilinato sobre eletrodomésticos queimados e quem paga a conta .

Por isso, nem todo problema que aparece meses após a assinatura do contrato significa, necessariamente, que foi causado pelo inquilino.

É preciso investigar a origem do defeito.

Exemplos de possíveis vícios ocultos

Entre as situações que podem exigir uma análise mais detalhada estão:

• infiltrações que aparecem após chuvas fortes;

• problemas hidráulicos que não eram perceptíveis inicialmente;

• falhas em instalações elétricas;

• defeitos internos em tubulações;

• problemas estruturais que estavam encobertos;

• danos que já existiam antes da locação, mas não foram identificados imediatamente.

Cada situação deve ser avaliada de acordo com suas particularidades.

Infiltração no apartamento alugado: quem paga?

Outra dúvida bastante comum acontece quando uma infiltração aparece no teto de um apartamento e, posteriormente, descobre-se que a origem do problema está no imóvel localizado no andar de cima.

Nesse caso, a primeira pergunta continua sendo: qual é a origem do problema?

Se a infiltração é causada por um vazamento ou outro problema vindo do apartamento superior, é necessário identificar quem tem responsabilidade pela causa do dano.

Segundo a orientação apresentada no episódio, o inquilino deve comunicar o proprietário sobre o problema.

Como o proprietário tem a obrigação relacionada às condições de uso do imóvel, ele deverá buscar os responsáveis pela origem do dano e tomar as providências necessárias para solucionar a situação.

Portanto, o inquilino não deve simplesmente ignorar o problema ou tentar resolver tudo sozinho. A comunicação e o registro da ocorrência são importantes para que a situação seja devidamente analisada.

Enchente danificou o imóvel alugado e os bens pessoais. Quem paga o prejuízo?

Situações envolvendo enchentes, alagamentos, vendavais e outros eventos naturais também levantam dúvidas sobre quem deve arcar com os prejuízos.

De acordo com a explicação apresentada pela especialista, é necessário diferenciar os danos causados ao imóvel dos danos sofridos pelos bens pessoais do inquilino.

Um exemplo citado foi o de uma garagem que sofre um alagamento.

Se a vaga de garagem precisar de limpeza, pintura ou reparos em razão do dano sofrido pelo imóvel, a responsabilidade relacionada à recuperação do espaço pode ser atribuída ao proprietário.

Por outro lado, se o veículo do inquilino for danificado durante o alagamento, o prejuízo relacionado ao bem pessoal será analisado de forma separada.

Em situações de caso fortuito ou força maior, a orientação apresentada no episódio é que, em tese, o proprietário responde pelos danos relacionados ao imóvel, enquanto o inquilino assume os prejuízos relacionados aos seus próprios bens.

Mas, novamente, é preciso verificar se houve alguma falha ou negligência que tenha contribuído para o dano.

O portão do condomínio quebrou e um carro foi furtado. Quem é responsável?

Imagine a seguinte situação: o portão da garagem de um condomínio apresenta defeito e permanece aberto durante a madrugada. Durante esse período, um veículo é furtado.

Quem deve responder pelo prejuízo?

Segundo a explicação apresentada no episódio, é necessário verificar quem tinha a responsabilidade pela manutenção do portão.

Nesse exemplo, como se trata de uma estrutura do condomínio, a responsabilidade pela manutenção está relacionada ao próprio condomínio.

Mas a análise não deve parar por aí.

Também é necessário entender se o furto ocorreu em razão de alguma falha, negligência ou ausência de providências diante de um problema que já era conhecido.

Ou seja, não basta apenas afirmar que ocorreu um furto. É preciso investigar se existiu alguma relação entre a falta de manutenção e o prejuízo sofrido.

Em caso de furto ou roubo no imóvel alugado, quem paga o prejuízo?

Em situações de furto ou roubo, a análise também depende das circunstâncias.

De forma geral, não é possível responsabilizar automaticamente o proprietário por todos os bens pessoais furtados ou roubados dentro de um imóvel alugado.

Porém, a situação pode ser diferente se houver uma falha que tenha contribuído diretamente para o ocorrido.

Um exemplo citado durante o episódio é o de uma fechadura com defeito.

Se o inquilino comunicou que a fechadura apresentava problemas e nenhuma providência foi tomada, pode ser necessário analisar se essa omissão contribuiu para o furto ou roubo.

Outro exemplo é o de uma pessoa que mora em uma casa sem nenhum problema aparente no portão ou nas fechaduras, mas criminosos conseguem entrar no imóvel quebrando uma janela.

Nesse caso, conforme a explicação apresentada no episódio, é possível diferenciar os prejuízos relacionados ao imóvel daqueles relacionados aos bens pessoais.

A janela danificada está ligada ao próprio imóvel, enquanto objetos pessoais levados, como uma televisão, pertencem ao inquilino.

No entanto, cada caso deve ser analisado de acordo com as circunstâncias e com a existência, ou não, de uma falha que tenha contribuído para o prejuízo.

Mais uma vez, o nexo de causalidade aparece como elemento central.

Para se aprofundar no tema das benfeitorias e alterações contratuais, leia nosso artigo completo sobre reforma no imóvel alugado e quais são as dúvidas mais frequentes .

O inquilino é obrigado a devolver o imóvel pintado?

Essa é uma das dúvidas mais frequentes no mercado de locação.

Muitos contratos estabelecem que o imóvel deve ser devolvido pintado, às vezes até especificando determinada marca de tinta.

Mas será que isso é obrigatório mesmo quando existe apenas o desgaste natural causado pelo uso do imóvel?

Segundo a explicação apresentada no episódio, o imóvel deve ser devolvido nas condições em que foi recebido, considerando também as situações relacionadas ao uso normal.

A especialista ressalta que existe diferença entre desgaste natural e danos causados pelo inquilino.

Por exemplo, se uma parede apresenta desgaste decorrente do uso normal e do passar do tempo, a situação deve ser analisada de forma diferente de uma parede que foi furada, rabiscada, manchada ou teve sua cor alterada.

Quando o inquilino pode precisar pintar o imóvel?

Entre as situações que podem exigir reparação estão:

• mudança da cor original das paredes;

• furos e danos causados durante a ocupação;

• manchas ou rabiscos;

• outros danos que ultrapassem o desgaste natural.

Por exemplo, se o imóvel foi entregue com paredes brancas e o inquilino decidiu pintar os quartos de azul e rosa, a alteração foi realizada durante a locação.

Nesse caso, a devolução do imóvel deve considerar a condição em que ele foi recebido.

Por outro lado, se uma área externa apresenta desgaste causado naturalmente pela exposição ao sol e à chuva, a situação deve ser analisada de acordo com a origem desse desgaste.

O mesmo raciocínio vale para pichações ou outros danos causados por terceiros. É necessário identificar quem causou o problema e se existe alguma responsabilidade atribuível a uma das partes.

Portanto, não é possível afirmar de forma automática que todo inquilino é obrigado a pintar o imóvel ao final do contrato.

É preciso avaliar se existe apenas desgaste natural ou se ocorreram danos que precisam ser reparados.

O inquilino pode rescindir o contrato sem pagar multa se o proprietário demora para fazer um reparo?

Outra dúvida abordada no episódio envolve situações em que o proprietário demora para resolver um problema grave no imóvel, como uma infiltração ou a impossibilidade de utilizar um ambiente importante da residência.

Segundo a advogada Simone Gomes, o imóvel deve ser entregue em condições de uso e habitabilidade.

Se existir um reparo necessário, o inquilino comunicar o problema e o proprietário não tomar as providências cabíveis, pode haver situações em que a rescisão do contrato sem pagamento de multa seja possível.

No entanto, isso também depende da gravidade do problema.

Durante o episódio, foi citado o exemplo de uma casa cuja parte interna estava em boas condições, mas havia uma infiltração em um salão de jogos localizado em uma área externa.

Nesse cenário, o problema precisava ser reparado, mas isso não significava automaticamente que o imóvel estava totalmente impossibilitado de ser utilizado.

Por isso, a gravidade e o impacto do defeito sobre a habitabilidade do imóvel precisam ser considerados.

Se o problema compromete efetivamente o uso do imóvel e o responsável, mesmo após ser comunicado, não toma providências, a situação pode justificar medidas mais severas.

Afinal, quem paga o conserto no imóvel alugado?

A principal conclusão é que nem todo problema dentro de um imóvel alugado é automaticamente responsabilidade do inquilino ou do proprietário.

Para descobrir quem deve pagar pelo conserto, é fundamental analisar:

• a origem do defeito;

• se o problema já existia antes da locação;

• se houve vício oculto;

• se ocorreu falta de manutenção;

• se alguma das partes agiu com negligência;

• quem tinha a obrigação relacionada à manutenção;

• e qual foi o nexo de causalidade entre a conduta e o dano.

De modo geral, problemas relacionados à estrutura e defeitos preexistentes podem ser atribuídos ao proprietário. Já danos causados pelo uso inadequado ou pela falta de manutenção sob responsabilidade do inquilino podem ser atribuídos ao locatário.

Mas cada situação tem suas particularidades.

Antes de assumir um custo ou atribuir a responsabilidade à outra parte, é importante entender exatamente o que causou o problema.

No fim das contas, quando o assunto é manutenção de imóvel alugado, a pergunta mais importante não é apenas “quem paga?”, mas sim:

“Por que esse problema aconteceu e quem tinha responsabilidade sobre a causa dele?”

Essa é a análise que pode fazer toda a diferença.

Dúvidas sobre manutenção e consertos em imóvel alugado

Quem paga o conserto de um imóvel alugado?

Depende da origem do problema. Questões estruturais e defeitos preexistentes podem ser de responsabilidade do proprietário, enquanto danos causados pelo inquilino ou problemas decorrentes da falta de manutenção podem ser atribuídos ao locatário. Cada situação deve ser analisada individualmente.

O proprietário é responsável por todos os reparos do imóvel?

Não necessariamente. Embora problemas estruturais normalmente possam ser atribuídos ao proprietário, é preciso verificar a origem do dano. Se o problema ocorreu em razão de uma ação ou omissão do inquilino, a responsabilidade pode ser diferente.

O que é nexo de causalidade em um imóvel alugado?

É a relação entre uma ação ou omissão e o dano ocorrido. Em uma discussão sobre quem deve pagar um conserto, o nexo de causalidade ajuda a identificar o que causou o problema e quem pode ser responsabilizado por ele.

A infiltração no imóvel alugado é responsabilidade do proprietário?

Depende da origem da infiltração. Se estiver relacionada a um problema estrutural ou preexistente, a responsabilidade pode ser do proprietário. Mas, se a infiltração ocorreu porque uma manutenção necessária não foi realizada pelo inquilino, o caso deve ser analisado de outra forma.

O que acontece quando a infiltração vem do apartamento de cima?

É necessário identificar a origem do problema e o responsável por ela. O inquilino deve comunicar o proprietário, que poderá tomar as providências necessárias para buscar a solução com o responsável pela origem da infiltração.

O inquilino precisa devolver o imóvel obrigatoriamente pintado?

Não necessariamente. É preciso diferenciar o desgaste natural dos danos causados durante a locação. Alterações de cor, furos, manchas, rabiscos e outros danos podem exigir reparação, enquanto o desgaste decorrente do uso normal deve ser analisado de acordo com cada situação.

Se o proprietário não fizer um reparo, o inquilino pode rescindir o contrato sem multa?

Dependendo da gravidade do problema e do impacto sobre a utilização e a habitabilidade do imóvel, isso pode ser possível, conforme explicado no episódio. No entanto, a situação precisa ser analisada individualmente.

 

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Dúvidas sobre contratos, manutenção, direitos e responsabilidades de proprietários e inquilinos fazem parte da rotina de quem vive o mercado de locação.

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