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02.mai.2019
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Reformei o imóvel alugado, devo pedir desconto no valor do aluguel?

Saiba quando o inquilino pode pedir o desconto na locação

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É muito comum os imóveis alugados necessitarem de reforma, seja no início da locação ou no meio. Nesses casos é obrigatório o proprietário (locador) ressarcir o inquilino (locatário) os valores gastos das reformas realizadas no imóvel alugado?

Em tese vai depender da negociação, da situação do problema ou até mesmo da reforma realizada no imóvel.

Entende-se que o mais correto é negociar logo na entrada, ou seja, estabelecer um acordo no contrato de locação do imóvel de como será feita à reforma pretendida e qual será o desconto aplicado no valor do aluguel.

Já nos casos em que o inquilino esteja alguns meses ou anos no imóvel, aconselha-se enviar uma proposta de reforma detalhando todo o projeto, custos, prazos e as formas de ressarcimento/desconto no valor do aluguel.

Muitas vezes, o proprietário não gosta de negociar reformas, pois automaticamente a renda pretendida não compensará em longo prazo (lucro com a locação) ou a proposta de reforma não valorizará o imóvel, pois atenderá somente uma necessidade do inquilino.

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Outra dúvida que surge na cabeça dos proprietários é se realmente esse inquilino vai realizar a reforma negociada, pois é comum o proprietário abonar durante meses um determinado valor do aluguel e o inquilino não executa a obra, transformando-se em um impasse.

Ou seja, são muitas dúvidas que surgem na hora de alugar um imóvel, pois nem sempre o que vale a pena para um, vale para o outro.

Porém em todos os casos, 99% dos contratos realizados por administradoras vão constar cláusulas com o tema da “reforma” ou com o termo jurídico “benfeitoria”. Nessas cláusulas, sempre constará que o inquilino é obrigado a informar ao proprietário à intenção de reformar o imóvel e na grande maioria das vezes constará que as benfeitorias realizadas NÃO SERÃO INDENIZÁVEIS, ou seja, mesmo que o imóvel necessite de reforma urgente, o proprietário não arcará com essa reforma, ficando a cargo do inquilino.

A legislação dispõe nos artigos 35 e 36 da Lei do Inquilinato (8.245/91) sobre o tema, da seguinte maneira:

Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Como mencionado acima, na grande maioria das vezes, os contratos deverão constar essa “disposição contratual em contrário”, mas na prática é necessário avaliar cada situação, pois a lei protegerá o inquilino caso essa “benfeitoria” seja realizada de forma urgente e obrigatória para a “segurança” e “bem-estar” das pessoas que vivem ou utilizam o imóvel.

Por exemplo, o inquilino mora há dois anos no imóvel e paga aluguel de R$ 1.000,00. De repente ocorre uma forte chuva inundando toda casa. Ao fazer orçamentos com empresas especializadas para reformar o imóvel alugado descobre-se que o telhado está condenado e necessita de uma grande reforma que vai custar R$ 10.000,00.

Quem deve arcar com esse gasto? Obviamente que o inquilino não tem nada com o problema, mas caso o proprietário recusa-se a realizar a reforma no imóvel alugado, mesmo constando uma cláusula dizendo o contrário, o inquilino pode reformar o telhado, informando insistentemente o proprietário antes da execução, e posteriormente solicitar indenização pela execução da obra.

Claro que a situação mencionada acima pode gerar uma ação judicial. Caso ocorram situações como essa, aconselha-se procurar um advogado para, no mínimo, realizar uma boa notificação a esse proprietário. Mesmo após ele ser notificado e não executar a obra, esse inquilino estará pautado, pois informou tecnicamente o proprietário sobre o problema, assegurando não ser penalizado quando requerer a indenização pela reforma no imóvel alugado, ou seja, o proprietário terá que pagar de qualquer maneira pelo gasto da obra.

O QUE SÃO BENFEITORIAS NECESSÁRIAS, ÚTEIS E VOLUPTUARIAS?

As benfeitorias necessárias são aquelas que destinam à conservação do imóvel ou que evitem a deterioração.  Exemplo: Telhas quebradas, telhado deteriorando, infiltrações, falhas elétricas, hidráulicas, e etc.

Nos casos mais sérios de manutenção, caso o proprietário não execute a obra de infraestrutura mínima para utilização normal do imóvel, o inquilino poderá, após aviso prévio, executar a obra e exigir o desconto no valor do aluguel ou ressarcimento do gasto com a reforma do imóvel alugado, conforme expomos uma situação parecida no parágrafo acima.

Referente às benfeitorias úteis que são obras para facilitar o uso do imóvel, como uma construção de uma garagem, troca de novas janelas, grades e etc, essas sim podem ser contestadas pelo proprietário e não poderão ser ressarcidas.

Já às benfeitorias voluptuárias, informam automaticamente no artigo 36, que não são indenizáveis, pois essas são benfeitorias de embelezamento do imóvel, como a renovação de jardins, azulejos, ou seja, serão incorporadas ao imóvel e o locatário não poderá exigir ser indenizado em nenhuma hipótese.

 

Fonte:
SP Imóvel
O Portal de Imóvel em São Paulo de São Paulo
www.spimovel.com.br/
Equipe de Jornalismo
Grupo de Portais Imobiliários
SP Imóvel
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