Como pagar menos juros e quitar mais rápido seu financiamento imobiliário.

Financiar um imóvel é, para muita gente, o maior compromisso financeiro da vida. Junto com o sonho da casa própria, surgem diversas dúvidas: quanto dar de entrada? Qual prazo escolher? SAC ou Price? Vale a pena amortizar? É melhor diminuir a parcela ou o prazo? E o que fazer com o FGTS?

E tem uma pergunta que muita gente faz: será que existe uma estratégia para pagar menos juros e quitar o financiamento muito antes do prazo contratado?

Para esclarecer esse tema que gera tantas dúvidas, no episódio do SP Imóvel Cast,  o gerente comercial da CrediPronto, Ronaldo Queiroz, explica todos os detalhes que envolvem o financiamento imobiliário. 

Neste bate-papo, que também contou com a participação do Ceo do Grupo SP Imóvel, Dalton Toledo, o especialista em crédito imobiliário falou sobre qual melhor opção entre SAC e Price, como fazer amortização de forma correta e o que fazer quando não conseguir pagar a parcela do seu financiamento imobiliário.

 

O que ninguém te conta quando vai financiar o primeiro imóvel?

Sair do aluguel e comprar a casa própria é uma das decisões mais importantes na vida. Por isso,o investimento em um imóvel deve ser analisado com cautela, considerando uma série de detalhes estratégicos.

 

"O que as pessoas não falam principalmente é que não é um bicho de sete cabeças, não é algo impossível. Se você tiver o mínimo de orientação e organização, você vai fazer não só um financiamento, como vai realizar o seu sonho e o da sua família", comenta Ronaldo Queiroz. 

 

A aprovação do crédito imobiliário começa muito antes da escolha do banco para financiar o seu imóvel? 

É muito comum as pessoas escolherem o imóvel primeiro para só depois se preocuparem com a aprovação do crédito, mas essa nem sempre é a ordem ideal. Imagine só: após escolher o imóvel, você começa a sonhar e planejar a decoração de cada cômodo. Mas, ao dar entrada na solicitação do financiamento, o crédito não é aprovado. O resultado é frustração, decepção e, muitas vezes, a desistência da compra.

De acordo com o especialista, a preparação financeira deve vir antes. 

"Quando o cliente para para pensar nisso, seja na aquisição imediata ou em um planejamento de longo prazo, a ideia é que ele consiga ter uma organização mensal que permita não só criar uma reserva de emergência, mas também pagar as parcelas com tranquilidade."

Qual é o momento ideal para buscar a aprovação do financiamento?

O primeiro passo ideal é buscar a aprovação do crédito imobiliário para, só então, escolher o imóvel com base no orçamento real.

Uma alternativa eficiente para simplificar esse processo são as assessorias de financiamento imobiliário, como a CrediPronto.

 "A CrediPronto é voltada para o atendimento da equipe de vendas e também do cliente final. Isso permite que, no momento da escolha, o comprador já saiba seu limite de crédito, o valor estimado da parcela e a taxa de juros.", explica Queiroz.

Vale ressaltar que a contratação de uma assessoria de crédito imobiliário não tem custo para o comprador, é um serviço 100% gratuito cujo objetivo principal é auxiliar corretores e compradores a viabilizarem o negócio com segurança e transparência.

O planejamento, sem dúvida, é a chave para financiar com tranquilidade e aproveitar as melhores oportunidades. 

"Eu diria que esse é realmente o melhor caminho, porque o cliente não só adquire o imóvel com calma, como também consegue aproveitar uma oportunidade melhor de localização ou até escolher um imóvel maior e mais apropriado para a sua família."

 

Custos envolvidos no financiamento imobiliário

Além das parcelas mensais, o planejamento para a compra da casa própria exige atenção aos custos adicionais de contratação e transferência do imóvel.

Para a compra, o cliente pode financiar até 80% do valor do imóvel, devendo dispor de 20% de entrada (montante que pode ser complementado ou quitado com o uso do FGTS). No entanto, os custos de documentação não param por aí:

• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): na cidade de São Paulo, a alíquota equivale a 3% do valor do imóvel (ou valor venal de referência).

• Registro de Imóvel e Escritura Cartorária: representa cerca de 1% do valor do bem. (Nota: Se for a primeira aquisição de imóvel residencial pelo Sistema Financeiro da Habitação - SFH, o comprador tem direito a um desconto de 50% nas taxas de cartório).

"Somando ITBI e taxas cartorárias, o comprador deve reservar entre 3,5% e 4% do valor do imóvel apenas para a documentação e registro", alerta Queiroz.

SAC ou Price: qual tabela escolher e como funciona a amortização?

Os bancos permitem financiar imóveis em prazos de até 30 ou 35 anos. Uma dúvida comum é se vale a pena assumir um contrato mais longo para garantir uma parcela menor e ir amortizando ao longo do tempo.

Segundo Ronaldo, essa estratégia é bastante vantajosa:

"Contratar em 35 anos e quitar em 15 é equivalente a contratar diretamente em 15 anos. Iniciar com um prazo maior garante uma parcela confortável no orçamento atual. Conforme a sua renda aumenta, você pode direcionar recursos para amortizar e reduzir drasticamente o prazo total."

Posso alterar o prazo contratado no banco?

Não é possível estender o prazo original de um financiamento já ativo (por exemplo, mudar de 15 para 30 anos no mesmo banco). A alteração no prazo só é permitida no sentido de redução via amortização. A única exceção para aumentar o prazo de um contrato em andamento é através da portabilidade de crédito para outra instituição financeira, sujeita a uma nova análise de renda.

Amortizar o prazo ou o valor da parcela: qual é melhor?

Matematicamente, a amortização reduz diretamente o saldo devedor, eliminando 100% dos juros e seguros incidentes sobre a quantia amortizada. A escolha entre amortizar prazo ou parcela depende da fase financeira do comprador:

• Reduzir o valor da parcela: Ideal se o orçamento mensal estiver apertado e você precisar de mais folga no dia a dia.

• Reduzir o prazo: A melhor opção a longo prazo. Quanto menor o tempo de contrato, menos juros acumulados você pagará ao banco.

"Seja reduzindo a parcela ou o prazo, o objetivo principal da amortização é atingido de imediato: retirar juros e seguros do montante quitado. No entanto, para quem busca economia máxima, focar na redução do prazo é sempre o caminho mais vantajoso", explica o especialista.

Fiz uma amortização, mas a parcela não diminuiu. Por quê?

Muitas pessoas estranham quando fazem uma amortização e a parcela sofre pequenas variações. Isso ocorre devido a atualizações contratuais periódicas, como:

1. Correção pela TR (Taxa Referencial): reajusta mensalmente o saldo devedor.

2. Reajuste do seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente): atualizado na data de aniversário do comprador e recalculado conforme a faixa etária.

Por que na Tabela Price o saldo devedor parece não diminuir?

A diferença fundamental entre a Tabela SAC e a Tabela Price está na forma como o valor principal da dívida é abatido:

• Tabela SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização do saldo devedor é fixa do início ao fim. Como o saldo cai mais rápido, os juros diminuem a cada mês e a parcela cai gradativamente.

• Tabela Price: As parcelas começam mais baixas em comparação à SAC, mas a amortização da dívida nos primeiros anos é muito lenta. A maior parte da parcela inicial é voltada ao pagamento de juros, o que dá a sensação de que o saldo devedor estagnou.

"Quem opta pela Tabela Price para obter uma parcela inicial menor deve ter a estratégia clara de amortizar o máximo possível e o quanto antes, compensando a amortização mais lenta do contrato", orienta Queiroz.

Regras e estratégias para usar o FGTS no financiamento

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é um dos maiores aliados na compra do imóvel. Ele pode ser utilizado de três formas principais:

1. Na entrada: para compor os 20% de recursos próprios necessários na contratação.

2. Amortização a cada 2 anos: abater o saldo devedor ou reduzir o valor das parcelas a cada 24 meses.

3. Abatimento de até 80% da parcela por 12 meses: ideal para momentos de aperto financeiro. O banco utiliza o saldo do FGTS para cobrir até 80% do valor da parcela mensal durante um ano, cabendo ao cliente pagar apenas os 20% restantes via boleto.

Requisitos básicos para usar o FGTS:

• Tempo de carteira: ter no mínimo 36 meses (3 anos) de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos consecutivos ou não, em uma ou mais empresas.

• Propriedade de imóveis: não ser proprietário de imóvel residencial concluído ou em construção no mesmo município onde mora ou trabalha (considerando também os municípios limítrofes).

• Exceção para imóveis em outros estados: se você possui um imóvel registrado no seu nome em outro estado (fora da região limítrofe), você pode usar o FGTS para comprar um segundo imóvel, desde que o primeiro esteja totalmente quitado (sem financiamento ativo).

Uso da Carta de Consórcio no Financiamento Imobiliário

Uma dúvida recorrente é se é possível usar uma carta de consórcio para amortizar ou quitar o financiamento imobiliário.

A resposta é sim, desde que a carta de consórcio esteja contemplada e seja suficiente para quitar 100% do saldo devedor.

"Você não pode usar uma carta de consórcio para quitar apenas parte da dívida. Como ambos os produtos exigem a alienação fiduciária do bem, a legislação não permite ter duas garantias de dívidas diferentes sob a mesma matrícula cartorária", esclarece Queiroz.

Uma prática comum no mercado é contratar o financiamento imobiliário com agilidade para garantir a compra do imóvel e, posteriormente, adquirir um consórcio. Quando contemplado, o consorciado utiliza a carta para quitar integralmente o financiamento bancário.

O que fazer quando não conseguir pagar as parcelas do financiamento?

Diante de instabilidades financeiras, a pior atitude é ignorar a dívida ou evitar o contato com a instituição financeira.

"A primeira atitude é procurar o gerente do banco e expor a situação real. O banco nunca tem interesse em retomar o imóvel, pois o processo de leilão gera custos burocráticos, taxas cartorárias e o risco de prejuízo financeiro. A instituição sempre prefere renegociar", destaca Queiroz.

Como funciona a linha do tempo da inadimplência?

• A partir de 7 dias de atraso: o banco envia a primeira notificação de cobrança.

• A partir da 2ª parcela em atraso (30 a 60 dias): inclusão do nome nos órgãos de proteção ao crédito (Serasa/SPC) e notificações formais por correspondência e e-mail.

• A partir da 3ª parcela em atraso (90 dias): notificação pública em cartório e publicação de editais de cobrança.

• A partir de 120 dias de atraso (4ª parcela): O banco pode protocolar a consolidação da propriedade no Cartório de Imóveis, pagando o ITBI de retomada.

A partir do momento em que a consolidação da propriedade é averbada na matrícula em nome do banco, não há mais possibilidade de renegociação direta da dívida e o imóvel vai a leilão público. Por isso, a transparência e a busca por negociação prévia são fundamentais.

Como funciona o Seguro por Morte e Invalidez Permanente (MIP)?

Na contratação do financiamento imobiliário, a inclusão do seguro MIP (Morte e Invalidez Permanente) e do DFI (Danos Físicos ao Imóvel) é obrigatória por lei.

Em caso de falecimento do titular:

• Composição de Renda: a quitação do contrato pelo seguro será proporcional à renda declarada na aprovação do crédito. Se o contrato foi assinado por duas pessoas, mas apenas uma compôs a renda formalmente (100%), a quitação só ocorrerá integralmente se a pessoa que veio a falecer for o titular da renda declarada.

• Pagamento de parcelas durante a análise: enquanto o sinistro é analisado pela seguradora, as parcelas do financiamento devem continuar sendo pagas normalmente para evitar a inadimplência do contrato. Caso aprovado, eventuais valores pagos no período podem ser ressarcidos retroativamente.

Por exigência legal, o banco deve apresentar ao cliente pelo menos duas opções de seguradoras na simulação do financiamento para livre escolha do proponente.

Perguntas Frequentes sobre Financiamento Imobiliário

1. Vale a pena dar uma entrada maior ou guardar o dinheiro para amortizar depois?

Dar uma entrada maior diminui o montante financiado logo no primeiro dia, reduzindo o cálculo dos juros desde a origem do contrato. No entanto, se ao dar uma entrada maior você ficar sem reserva de emergência, o mais prudente é manter uma quantia guardada para imprevistos e direcionar excedentes para amortizações futuras.

2. Posso usar o FGTS para quitar o financiamento imobiliário de outra pessoa?

Não. O FGTS só pode ser utilizado por quem figura oficialmente no contrato de financiamento como comprador e proponente de renda.

3. Qual a diferença entre portabilidade de financiamento e amortização?

A amortização é o ato de pagar um valor extra dentro do mesmo banco para abater o saldo devedor. A portabilidade é a transferência da sua dívida para outro banco que ofereça taxas de juros mais baixas ou melhores condições de pagamento.

4. O banco pode me obrigar a contratar o seguro habitacional da própria instituição?

Não. A legislação obriga a contratação dos seguros MIP e DFI, mas garante ao cliente o direito de escolher entre ao menos duas seguradoras apresentadas pelo banco no momento da contratação.

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