Como declarar imóvel comprado na planta no Imposto de Renda 2023?

Até o dia 31 de maio de 2023, todas as pessoas residentes no Brasil em 2022 que receberam rendimentos tributáveis acima de R$ 28.559,70 devem enviar para a Receita Federal.

E na hora de preencher a Declaração do Imposto de Renda, é muito comum surgir dúvidas, principalmente, quando se trata de financiamento imobiliário. Qual a maneira correta de declarar o imóvel comprado na planta no Imposto de Renda 2023?

Veja abaixo um passo a passo para preencher o formulário de forma correta e evitar dores de cabeça com a Receita Federal e não correr o risco de cair na malha fina...

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O contribuinte que comprou imóvel na planta em 2022 deverá informar o valor total gasto com este imóvel em sua declaração do Imposto de Renda de 2023. 

Mas atenção, não confunda com o valor total do imóvel. Informar apenas o valor pago durante o ano de 2022 (Ano Calendário).

Como declarar a compra do apartamento na planta no Imposto de Renda 2023?

No programa da declaração da Receita Federal, em Fichas da Declaração,  o imóvel comprado na planta deverá ser declarado na aba “Bens e Direitos”.

Depois clique no botão “novo”, localizado no canto inferior ao lado esquerdo.

1º passo: preencha a aba “Bens e Direitos”

2º passo: Código e Localização

Na sequência, selecione o código do imóvel, sendo:

• Código 11 para Apartamento
• Código 12 para Casa
• Código 13 para Terreno

Preencha a localização (País), no caso do Brasil: 105 – Brasil

3º passo: preencha a “Discriminação”

No campo “Discriminação” deverá ser preenchida com o máximo de detalhes da compra do imóvel na planta. Deverá os dados da construtora / incorporadora e detalhar a forma da aquisição (se foi à vista ou a prazo). Importante mencionar o valor total das parcelas pagas ao longo do ano.  Comunicar se utilizou o saldo do FGTS para a aquisição do imóvel. 

Como por exemplo:

Apartamento comprado na planta em xx/xx/2022 da xxx (informar nome e CNPJ) da construtora, por meio de entrada de R$ XX  e financiamento de xxx, com prestações mensais de R$ xxx) junto à Caixa Econômica Federal (CNPJ XXX, com a utilização do FGTS xxx).
 

4º passo: localização

• Endereço completo do Imóvel
• Área total
• Selecionar se é registrado no Cartório de Imóveis. Caso seja, será necessário informar o campo “matrícula” e o “nome do cartório”

Informe o endereço e a "data de aquisição" do imóvel.  Para aqueles que compraram imóvel novo, que não possuem número de matrícula e o número do IPTU, não preencha essas informações, deixe esses campos em branco

5º passo: valores

No campo “Situação em”, preencha apenas com os valores pagos até o dia 31/12/2022. Não se esqueça de incluir valores de entrada e soma das parcelas quitadas.
 

Neste momento, não é para colocar o valor que vale o imóvel, preencha apenas os valores pagos.

Por exemplo, em 2022, João financiou um imóvel de no valor de R$ 400,00 mil. Ele deu R$ 80 mil de entrada, sendo R$ 60 mil de recursos próprios e R$ 20 mil usou o FGTS. Até dezembro do ano passado, João havia pago 6 prestações de R$ 2.000,00 cada.

Portanto, no campo “Situação em 31/12/22”, João deverá informar o valor de R$ 92.000,00.

R$ 2.000,00 (prestação mensal) * 6 meses = R$ 12.000,00 + R$ 80.000,00 (valor de entrada) = R$ 92.000,00

Na declaração do ano seguinte, deverá ser somado esse valor com os valores das prestações mensais pagas em 2023.

R$ 2.000,00 (prestação mensal) * 12 meses = R$ 24.000,00 + R$ 92.000,00 (valor pago em 2022, sendo entrada e mensais) = R$ 116.000,00

Neste “custo de aquisição”, poderá ser incluído:

- Valor de entrada;
- Parcelas ou prestações de financiamento (inclusive os juros);
- Despejas cartorária;
- ITBI
- Taxa de evolução da obra
- Corretagem

Portanto, tudo isso, poderá ser somado e inserido no campo “Situação 31/12/2022”, correspondente ao valor total que foi pago em cada uma dessas datas.
 

O imóvel já foi construído e registrado em cartório
 

Se o imóvel já foi construído e registrado em cartório, mesmo que foi comprado inicialmente na planta, já está registrado em cartório, já recebeu o habite-se e tudo isso ocorreu antes de 31/12/2022, neste caso, será necessário lançar dois itens:

1º deverá preencher as informações que serão referentes à construção, ou seja, no código deverá constar “16 – Construção” em situação, colocar o 31/12 do ano anterior do ano calendário e o custo de aquisição até aquela data deverá deixar ZERO, pois já tem mais este imóvel em construção, em seguida clicar em salvar.

2º: Deverá inserir um novo referente a imóvel propriamente dito, por exemplo, se for apartamento, colocar o código “11 – Apartamento”, preencher todas as informações obrigatórias e no campo situação do ano anterior a data calendário deixar zero. Já no “Situação do ano calendário” colocar os gastos para aquisição, incluindo o que foi pago pela construção do imóvel até 31 de dezembro. 

Como declarar a parcela paga com FGTS

 

Se você pagou parte deste imóvel na planta com FGTS, inclua esse valor da parcela como parte do custo de aquisição. Porém, será necessário detalhar no campus “discriminação”. 

Por exemplo, apartamento na planta adquirido em xx/xx/2022, por meio do saque do Fundo de Garantia – FGTS, no valor de R$ XX e o pagamento à vista no valor de R$ XXX.
 

Como declarar compra do apartamento na planta com mais de um titular?

Neste caso, deverá mencionar no campus “descriminação” qual é o percentual do imóvel que corresponde especificamente a você, indicar o nome e o CPF, do coproprietário. 

Já nos campos, situação em 31/12, preencher apenas o valores que foram pagos por você e não o valor que foi pago por você junto com os demais titulares. 

Exemplo da discriminação, 50% da compra do apartamento na planta adquirido em 01/07/2022, por meio do saque do Fundo de Garantia – FGTS, no valor de R$ XX e o pagamento à vista no valor de R$ XXX, em COPROPRIEDADE com Sr. Xxx, cujo CPF: XXXX.

Comprei o apartamento na planta e fiz o distrato, e agora?

Se você adquiriu o apartamento na planta e desistiu dessa compra, ou seja, fez o distrato, você deverá lançar o imóvel com o código referente à construção, porém os campos “31/12”, ambos deverão permanecer zerados. 

Cuidado!!! Não preencha a ficha “Dívidas e Ônus Reais”.

Um erro muito comum que os contribuintes comentem é preencher as informações do seu imóvel financiado na aba “Dívidas e Ônus Reais”.

Essa ficha só deve ser preenchida para os casos de empréstimos sem garantia, como empréstimo pessoal e consignado.

Um imóvel financiado é um empréstimo com garantia, chamado de alienação fiduciária.  Ou seja, ao comprar um imóvel através do financiamento imobiliário, você coloca o imóvel como garantia de pagamento do empréstimo, então, este imóvel se torna um objeto de alienação até que o saldo devedor deste “empréstimo” seja quitado, e esse imóvel ficará no nome do banco, mas você poderá habitar na propriedade. Acesse e leia o texto: O que é alienação fiduciária? 

Despesas com reformas, construção e ampliação

Se o contribuinte teve despesas com construção, reformas, ampliação e pequenas obras como pinturas, reparos em pisos e paredes podem ser incorporadas na declaração do Imposto de Renda. Porém, é necessário comprovar todas as despesas por meio de recibos e notas fiscais. Vale lembrar que as benfeitorias incluem tanto despesas com materiais de construção como  

O contribuinte deve declarar as benfeitorias na ficha “Bens e Direitos”, selecionar “Novo” em Grupo escolher a opção “01 – Bens Imóveis” e no Código colocar a opção “17 – Benfeitorias”.

Já no campo “Discriminação”, o contribuinte deve preencher com as informações referentes às benfeitorias feitas no imóvel, ou seja, os valores gastos com as melhorias, data da reforma, etc.

Quanto aos valores gastos deverão ser somados com o valor pago pelo imóvel durante o ano de 2022, por exemplo, o valor do imóvel foi R$ 400 mil (pago à vista) e, durante o ano passado, o contribuinte gastou R$ 50 mil com reformas, este deverá declarar que o valor do imóvel em 31 de dezembro de 2022 era R$ 450 mil.

Ah, mas se o contribuinte não pagou o imóvel à vista?

O valor do imóvel foi R$ 400 mil (financiado) e, durante o ano de 2022, o contribuinte pagou pelo imóvel um total de R$ 200 mil, e gastou R$ 50 mil com reformas, este deverá declarar que o valor do imóvel em 31 de dezembro de 2022 era R$ 250 mil.

Dica valiosa: É importante declarar as benfeitorias feitas no imóvel, pois essas “reformas ou reformas” podem somar com o valor do imóvel e gerar uma economia tributária na hora de vender sua casa ou apartamento, já que a diferença entre o custo de aquisição e o valor de venda será menor.

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