O que é alienação fiduciária?

Comprar um apartamento ou uma casa é um investimento de longo prazo e que na maioria dos casos, as pessoas adquirirem imóveis através do financiamento imobiliário. 

E neste processo, você já deve ter reparado no termo Alienação Fiduciária, pois normalmente este termo está presente nos contratos de financiamento de imóveis.

Mas você sabe o que significa Alienação Fiduciária?
 

“A alienação fiduciária, também chamada de alienação em garantia, é uma modalidade de empréstimo – tanto para compra de imóveis quanto de bens móveis, especialmente automóveis – em que o devedor, para garantir o pagamento, transfere um bem para o credor como garantia enquanto quita as parcelas de algo que deseja adquirir”, explica Bruno Gama, CEO da CrediHome.

Ainda de acordo com Gama, alienar significa transferir a propriedade de algo para outra pessoa, enquanto fidúcia significa confiança. Então, alienação fiduciária nada mais é do que “transferir algo com confiança”.

Ou seja, ao comprar um imóvel através do financiamento imobiliário, você coloca o imóvel como garantia de pagamento do empréstimo, então, este imóvel se torna um objeto de alienação até que o saldo devedor deste “empréstimo” seja quitado, e esse imóvel ficará no nome do banco, mas você poderá habitar na propriedade.

A Alienação Fiduciária é regulamentada pela Lei 9.514 de 1997.

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

II. o direito de uso especial para fins de moradia;

III. o direito real de uso, desde que suscetível de alienação.

Tão importante quanto saber o que é alienação fiduciária é saber o que pode acontecer na falta de pagamento das parcelas do financiamento imobiliário, a instituição financeira escolhida por você para o crédito imobiliário poderá reaver o imóvel para executar a dívida.

Ainda de acordo com a Lei 9.514 de 1997, expõe: 

Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.

De acordo com o Portal dos Registradores de Imóveis, responsável por armazenar todos os dados de transferência de bens imobiliários de quase todo Brasil, desde 2012 quando começou a série histórica, nunca se financiou tanto imóvel como agora.  O ano de 2020 bateu o recorde de alienação fiduciária, ou seja, de financiamentos imobiliários com o imóvel em garantia, quando somou 79.299 registros.

Ainda de acordo com o portal, de janeiro a agosto, foram computados 71.943 registros de alienação fiduciária, ou seja, de financiamentos imobiliários com o imóvel em garantia. Veja o Gráfico abaixo:

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Ao terminar de pagar as parcelas do financiamento imobiliário, ou ao quitar o saldo devedor, você deverá pegar no banco uma declaração de quitação e atualizar essa informação no Cartório de Registro de Imóvel.

A aquisição de um imóvel é algo que precisa ser analisada com cautela, pois existe uma série de detalhes a ser estudada. Por isso, é muito importante realizar simulações do financiamento imobiliário nos sites dos principais bancos, assim é possível ver quais instituições oferecem as melhores taxas do crédito imobiliário de acordo com o seu perfil. Nessas simulações é possível ter uma previsão das taxas de juros, seguros, amortização e dos valores das parcelas mensalmente.