Comprar um imóvel envolve muito mais do que escolher uma casa ou apartamento e combinar o preço com o vendedor. Durante a negociação, você precisa conferir documentos, verificar a situação da propriedade, analisar possíveis dívidas e conferir se todas as informações estão corretas antes de assinar a escritura.
Um erro nessa etapa pode gerar atrasos, custos adicionais e dificuldades para registrar o imóvel. Por isso, entender quais são os problemas mais comuns ajuda você a chegar ao momento da assinatura com mais segurança e, principalmente, a não confundir a escritura com o registro definitivo da propriedade.
Pensando nisso, o SP Imóvel preparou este artigo listando os erros mais comuns que você deve evitar em relação à escritura do imóvel. Continue a leitura e confira!
O que é a escritura do imóvel?
A escritura pública de compra e venda é o documento elaborado pelo Tabelionato de Notas para formalizar o negócio realizado entre comprador e vendedor. Nela ficam registrados os termos da negociação, a identificação das partes, a descrição do imóvel e outras informações necessárias para o ato.
Em regra, a escritura pública é exigida para negócios que envolvem a transferência de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, salvo as exceções previstas em lei. Em determinadas operações de financiamento imobiliário, por exemplo, o contrato pode ter efeitos de escritura pública e ser levado diretamente ao Registro de Imóveis.
É importante entender, porém, que a escritura não deve ser confundida com o registro do imóvel. Em uma compra e venda que exige escritura pública, depois da assinatura, o título ainda precisa ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente.
O registro é a etapa que efetiva a transferência da propriedade na compra e venda. Conforme o artigo 1.245 do Código Civil, essa transferência ocorre com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo considerado o proprietário.
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1. Não conferir a documentação do imóvel
Um dos erros mais comuns é chegar à escritura sem verificar previamente a situação documental da propriedade. A negociação pode parecer simples, mas a matrícula pode apresentar informações que mudam completamente a análise do negócio.
Antes de assinar, você precisa conferir quem aparece como proprietário e se existem registros ou averbações que possam afetar a negociação. Entre eles estão hipoteca, penhora, alienação fiduciária, usufruto, indisponibilidade e outros direitos ou restrições.
Também é importante verificar documentos relacionados a débitos do imóvel, conforme a situação. IPTU, condomínio e outros encargos podem exigir atenção específica para evitar que você descubra uma pendência somente depois de concluir a compra.
Uma análise documental cuidadosa pode envolver:
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel;
- Documentos pessoais dos proprietários;
- Certidões fiscais, quando necessárias;
- Declaração ou certidão de débitos condominiais, quando o imóvel fizer parte de um condomínio;
- Comprovantes e informações sobre tributos relacionados ao imóvel.
A documentação exigida para a escritura pode variar de acordo com o negócio, o imóvel e as partes envolvidas. Por isso, é importante confirmar previamente com o tabelionato responsável quais documentos serão necessários.
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2. Não conferir os dados antes de assinar
Outro problema que pode parecer pequeno, mas gerar trabalho posteriormente, é a existência de informações incorretas na escritura. Um nome digitado errado, número de CPF incorreto ou estado civil desatualizado pode exigir uma correção do documento.
O mesmo cuidado deve ser aplicado à descrição do imóvel. Informações como endereço, número da matrícula, área, unidade, vaga de garagem e demais características precisam estar de acordo com a documentação registral.
Antes de colocar sua assinatura, leia o documento inteiro. Não deixe essa conferência apenas para o momento em que o ato estiver sendo finalizado no cartório.
Se encontrar qualquer divergência, informe imediatamente ao responsável pela elaboração do documento. É muito mais simples corrigir uma informação antes da assinatura do que descobrir o problema depois e precisar verificar qual procedimento será necessário para retificá-la.
3. Ignorar o estado civil das partes
O estado civil pode ter importância na compra e venda de um imóvel, especialmente quando existe casamento ou união estável e é necessário verificar se o bem integra o patrimônio comum do casal.
Dependendo do regime de bens e da situação concreta, pode ser necessária a participação ou anuência do cônjuge no negócio. Por isso, informar corretamente o estado civil e apresentar os documentos correspondentes faz parte da preparação para a escritura.
Também pode haver situações envolvendo pacto antenupcial, divórcio, inventário ou outras circunstâncias que alterem a forma como o imóvel pode ser negociado.
Por isso, não trate o preenchimento desses dados como mera formalidade. Eles ajudam o tabelionato a verificar a capacidade e a legitimidade das partes para realizar o negócio.
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4. Subdeclarar o valor da compra para pagar menos imposto
Outro erro que deve ser evitado é declarar na escritura um valor inferior ao efetivamente negociado com o objetivo de reduzir impostos ou custos.
O ITBI é um imposto municipal que incide, em regra, sobre a transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas. Em São Paulo, por exemplo, a Prefeitura informa que a alíquota padrão é de 3% e possui regras próprias para definir a base de cálculo.
Declarar informações incorretas pode gerar problemas fiscais e exigir posteriormente a regularização da operação. A Prefeitura de São Paulo, inclusive, mantém procedimentos específicos para situações em que foi declarado e pago valor inferior ao que deveria ter sido recolhido, que você pode conferir no portal oficial da Secretaria Municipal da Fazenda.
Por isso, não vale a pena tentar reduzir o custo da operação por meio de uma informação falsa ou incompleta. O ideal é verificar previamente como o imposto será calculado no município onde o imóvel está localizado.
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5. Esquecer os débitos do imóvel
Comprar um imóvel sem verificar eventuais débitos também pode trazer problemas. O fato de a escritura estar sendo preparada não significa que todas as obrigações relacionadas ao imóvel estejam automaticamente quitadas.
IPTU, condomínio e outros encargos precisam ser analisados conforme o caso. Em um apartamento, por exemplo, é especialmente importante verificar a situação das despesas condominiais antes de concluir a negociação.
Além disso, você deve combinar claramente com o vendedor quais valores serão pagos antes da entrega do imóvel e quais responsabilidades serão assumidas pelo comprador a partir da negociação.
Ter essa definição documentada ajuda a reduzir conflitos posteriores e facilita a comprovação do que foi combinado entre as partes.
Esse acordo, porém, não impede necessariamente que o comprador seja cobrado por débitos anteriores à compra. As dívidas condominiais podem ser exigidas do adquirente, inclusive com multas e juros. Débitos de IPTU também podem passar ao comprador, observadas as regras legais. Por isso, além de documentar as responsabilidades, é importante verificar a quitação dessas obrigações.
6. Usar cláusulas vagas ou não entender o que está sendo assinado
A escritura formaliza juridicamente o negócio, por isso você não deve assinar um documento que não tenha compreendido.
Valores, condições de pagamento, eventuais pendências, responsabilidades das partes e informações sobre o imóvel precisam estar claramente descritos. Se houver alguma condição especial negociada entre comprador e vendedor, ela também deve ser analisada para verificar como será formalizada.
Quando existir uma cláusula que você não entende, peça esclarecimentos antes de assinar. Dependendo da complexidade da negociação, também pode ser interessante contar com orientação jurídica independente.
O objetivo não é tornar a compra mais complicada, mas evitar que você assuma uma obrigação sem saber exatamente o que ela significa.
7. Não verificar se todos os envolvidos precisam assinar
Outro cuidado importante é conferir quem precisa participar do negócio. Dependendo da situação do imóvel e das partes, pode ser necessária a participação de cônjuge, representante legal, procurador, herdeiros ou outros interessados.
Essa análise depende das características concretas da operação. Por isso, não é seguro assumir que basta a assinatura de quem aparece como vendedor na negociação inicial.
O tabelionato analisa a documentação apresentada para a realização do ato, mas você também pode se antecipar e verificar se todos os documentos e autorizações necessários estão disponíveis.
Resolver essa questão antes da data marcada para a escritura ajuda a evitar deslocamentos desnecessários e atrasos na conclusão da compra.
8. Achar que a escritura já torna você proprietário
Esse é um dos erros mais importantes. A escritura pública de compra e venda não deve ser tratada como sinônimo de registro do imóvel.
Depois de assinar a escritura, você ainda precisa levar o título ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que seja feito o registro da transmissão, quando essa for a forma aplicável ao negócio.
A legislação de registros públicos prevê o registro de diversos títulos relacionados aos imóveis, e o próprio sistema registral é responsável por manter o histórico jurídico da propriedade.
Lembre-se: Quem não registra não é dono. Na compra e venda, a escritura pública formaliza o negócio, mas a propriedade só é transferida com o registro do título na matrícula do imóvel.
9. Não acompanhar o registro depois da escritura
Depois de apresentar a escritura ao Registro de Imóveis, existe outra etapa que merece atenção: acompanhar o procedimento até a conclusão.
O cartório pode analisar o título e, se identificar alguma exigência, solicitar documentos ou correções antes de realizar o registro. Isso significa que simplesmente entregar a escritura não garante que o registro será feito imediatamente.
Quando houver uma exigência, é importante entender exatamente o que precisa ser corrigido ou apresentado. Dependendo do problema, pode ser necessário retornar ao tabelionato, providenciar documentos ou realizar algum ajuste na operação.
Somente depois de concluído o registro é que você terá a confirmação de que a transmissão foi efetivamente lançada na matrícula do imóvel.
Como evitar erros na escritura do imóvel?
A melhor forma de reduzir problemas é começar a conferência antes da data marcada para a assinatura. Quanto mais cedo você identificar uma divergência documental, mais tempo terá para resolver a questão sem comprometer o cronograma da compra.
Uma boa preparação inclui conferir os dados pessoais, analisar a matrícula, verificar as condições financeiras e entender quais documentos serão apresentados ao tabelionato e posteriormente ao Registro de Imóveis.
Também pode ser útil contar com profissionais especializados quando a negociação envolver situações mais complexas, como imóveis com ônus, inventários, divórcios, procurações, empresas ou questões tributárias.
Antes de assinar, faça uma última conferência:
- Leia todos os dados da escritura;
- Confira os nomes e CPFs de todos os envolvidos;
- Verifique a descrição do imóvel;
- Confirme o preço e as condições de pagamento;
- Confira os documentos e certidões apresentados;
- Verifique a situação do ITBI;
- Entenda quem ficará responsável por eventuais débitos;
- Confirme qual será o procedimento para registrar a escritura.
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