Qual o valor do metro quadrado dos Apartamentos em São Paulo?

Em 2019, os Portais do Grupo SP Imóvel realizaram um grande levantamento do custo do metro quadrado de aproximadamente 20 mil Apartamentos à venda em São Paulo cadastrados no ano de 2018 até julho de 2019.

Informaremos esses valores após uma rápida análise do mercado imobiliário de São Paulo ocorrida nos últimos 15 anos, através do material fornecido pelo anuário 2018 apresentando pelo Secovi/SP.

Nessa avaliação ficou claro que o mercado imobiliário de São Paulo começa a retomar o seu ritmo normal após o auge da crise de 2016.

A tabela abaixo demonstra o ápice de vendas das unidades comercializadas ocorrida no ano de 2007 e o pico de queda no ano de 2016 devido à crise que assolou o Brasil. Já em 2018, mostra o rápido aquecimento do mercado imobiliário em São Paulo.

No primeiro semestre de 2019, os Portais do Grupo SP Imóvel obtiveram um aumento considerável no número de ofertas pesquisadas em comparação com o ano de 2018, ou seja, possivelmente até o fim de 2019, às vendas se aproximarão do pico de 2007/2010.

Outro levantamento interessante no material do Secovi-SP é a tabela que informa o número de lançamentos de edifícios residenciais divididos por Região (Zonas) em São Paulo, tendo como destaque as regiões das Zonas Sul e Leste que detém praticamente 60% dos imóveis lançados em 2018 e queda no Centro de São Paulo no respectivo ano, vejamos:

Após essa rápida análise, vamos aos valores do custo médio do metro quadrado dos Apartamentos para venda na Capital de São Paulo, separando por Zona, todos analisados em junho e julho de 2019, nos links abaixo:

• Valor m² Apartamentos na Zona Norte - 2019
• Valor m² Apartamentos na Zona Sul - 2019
• Valor m² Apartamentos na Zona Leste - 2019
• Valor m² Apartamentos na Zona Oeste - 2019

Analisando os links apontados acima, ficou claro que cada região tem média de valores bastante diferenciados, demonstrando que existem muitas diferenças de classes sociais na mesma região. Porém de todas as regiões, a Zona Oeste ficou mais equacionada se compararmos um bairro com o outro.

Na Zona Sul já ocorre o inverso. Constatamos que os bairros com a média dos valores do metro quadrado mais altos de São Paulo se encontram na Zona Sul (Brooklin, Vila Olímpia, Itaim Bibi) e na mesma região também ficam localizados bairros com valores bastante populares como Capão Redondo, Cidade Ademar, Heliópolis por exemplo.

Já a Zona Norte impera a região da classe média da Capital de São Paulo com valores bastante atrativos para esse público, beirando na grande maioria dos bairros entre R$ 6.000,00 a R$ 8.000,00, em sua média geral.

Na Zona Leste, a mais populosa de São Paulo, você encontrará de tudo, desde os Apartamentos de Alto Padrão (Tatuapé, Mooca e Jd Anália Franco) com valores do metro quadrado bastante atrativos para o seguimento, quanto os Apartamentos da Cohab (Artur Alvim, Itaquera, Guaianases etc) que estão passando por uma grande transformação, pois muitas famílias vem vendendo unidades reformadas com  ótimo acabamento, valorizando dia a dia para o público de classe média que está em busca de algo mais  econômico, tanto no valor da unidade, como na manutenção mensal, pois muitos condomínios não ultrapassam os R$ 300,00/mês e geralmente estão isento de IPTU. 

Nessa pesquisa, apontaremos os 8 bairros mais caros da Capital de São Paulo, dividindo esse número por 2 bairros por região, tendo como base o número de dormitórios e vagas de garagem:

Observação: Reparem que ocorre mudança de bairros de uma tabela para outra.

Na tabela abaixo trata-se da média do metro quadrado dos Apartamentos à venda Alto Padrão em São Paulo, tendo como base as unidades de Apartamentos com 3 Suítes em São Paulo com 3 ou mais vagas de garagem e as unidades de Apartamentos com 4 dormitórios em São Paulo com 4 ou mais vagas de garagem, vejamos:

Outro fator importante para destacar que vem ocorrendo nos últimos anos é o crescente aumento nas vendas de Kitnets, Studios e Apartamentos de 1 Dormitório à venda em São Paulo que corresponde em mais de 22% das vendas no ano de 2018 e a diminuição das vendas e lançamentos dos apartamentos de 4 dormitórios (ou 3 Suítes), onde explicaremos com mais detalhes após apresentação da tabela abaixo, exposto no material do anuário 2018 da Secovi-SP, vejamos:

Muitos vão se perguntar porque esse fator do mercado imobiliário de São Paulo vem ocorrendo? A resposta é simples. A cultura familiar mundial vem mudando rapidamente e muitos casais estão optando em casar e constituir família cada vez mais tarde e muitos optando em ter um filho único.

Outro fator nessa mudança cultural são os casais que estão optando em não ter filhos. Em 2016  "O Globo" noticiou  que esse público vem aumentando ano após ano e nós últimos 10 anos, saltamos de 13,5% para quase 20% os casais que não querem ter filhos.

Assim, nos últimos anos, tem ocorrido muito mais lançamentos de Kitnets, Studios e Apartamentos de 1 ou 2 dormitórios de 45 m² em São Paulo,  justamente devido esse grande crescimento de famílias pequenas com no máximo 1 filho, casais sem filhos, solteiros e solteiras com foco no seu crescimento intelectual e profissional nos últimos anos.

Abaixo segue uma tabela apresentada no anuário 2018 do Secovi-SP que prova isso:

Saiba mais: Apartamento de até 45 m2 de área útil é o mais vendido

Outra questão curiosa do mercado imobiliário de São Paulo que vem ocorrendo nos últimos anos é o aumento do lançamento de ofertas SEM VAGAS DE GARAGEM correspondendo a 39% das ofertas lançadas em 2018.

Isso também vem ocorrendo devido à mudança de cultura da população mais jovem, que tem optado em não adquirir automóveis, dando prioridade aos veículos de aluguel, aplicativos de transporte (Uber, 99, dentre outros), bicicletas, patinetes etc.

Diante dessa mudança, as construtoras também vêm optando em lançar essas unidades de Kitnets e Apartamentos sem vagas de garagem em toda Capital Paulista desde 2017 que acabam propiciando um preço mais baixo e geralmente com proximidade das estações de Metrô, trens e corredores de ônibus. Veja o quadro abaixo captado pelo material desenvolvido pelo Secovi-SP:

Caso você esteja pretendendo vender o seu apartamento em São Paulo. Ofereça o seu Imóvel Gratuitamente no Portal SP Imóvel.  Após cadastrado as imobiliárias conveniadas ao Portal, principalmente as Imobiliárias de São Paulo, entrarão em contato e farão a intermediação da venda, dando mais segurança jurídica ao negócio.  

Fonte: Anuário 2018 do Secovi-SP e Banco de dados dos Portais do Grupo SP Imóvel - Julho de 2019

Autor: Marcel de Toledo